一、整体画像：7401元/㎡的“文旅溢价”，土地市场暴跌95%

2026年7月，丽江二手房挂牌均价7401元/㎡。5月新房均价7949元/㎡。各区县：玉龙县8796元/㎡、古城区8272元/㎡、永胜县4700元/㎡、宁蒗县4400元/㎡。

从8796到4400，差价超过4300元。但更惊人的是土地市场：古城区土地推出量同比减少62%，住宅用地成交量骤降95%。开发商正在用脚投票，逃离丽江。

7月二手房挂牌数据显示：古城区7484元/㎡（环比-1.05%），玉龙县7217元/㎡（环比+6.39%）。古城在跌、玉龙在涨——资金正在从过度拥挤的古城区流向价值洼地玉龙县。

二、区县解码：从15000到4400，四个区县的“文旅分层”

【第一梯队】古城区核心：15000元/㎡的“文旅巅峰”

古城区新房均价8272元/㎡。但谷镇壹號院挂出15000元/㎡。丽江富力新天地12825元/㎡。古城区是丽江旅游的核心区，也是文旅地产溢价最高的区域。

但古城区土地市场正在崩盘：推出1宗土地、规划建筑面积8万平方米，同比下降62%——且未成交。开发商已经不看好古城区的未来了。

【第二梯队】玉龙县：7247-8796元/㎡的“价值洼地”

玉龙县新房均价8796元/㎡。7月二手房7217元/㎡。华侨城·玉龙山下新盘12000元/㎡。

但玉龙县西区非核心板块7月新房均价约7247元/㎡，环比下跌0.95%。文笔海周边部分文旅属性偏强的项目，实际成交单价较年初下探300-500元/㎡——文旅地产的回调，从玉龙县开始了。

【第三世界】永胜县：4700元/㎡的“县域底”

永胜县新房均价4700元/㎡。从玉龙县的8796到永胜的4700——差价超过4000元。

【第四世界】宁蒗县：4400元/㎡的“底部”

宁蒗县新房均价仅4400元/㎡。从古城区的15000到宁蒗的4400——差价超过10000元。一套100平的房子，在古城区买和在宁蒗买，总价差出106万。

三、深层逻辑：文旅地产的“退潮”正在开始

丽江楼市最核心的问题是文旅地产的退潮。

第一，土地市场崩盘。古城区土地成交量骤降95%——开发商已经不敢在丽江拿地了。

第二，价格回调已经开始。玉龙县西区非核心板块较年初下探300-500元/㎡——文旅地产的泡沫，正在从边缘区域开始破裂。

第三，供应结构问题。2026年全市计划供应住宅用地106.2478公顷，其中玉龙县61.0835公顷、古城区30.4851公顷。供应还在增加，但需求在萎缩。

四、预判：15000的古城是“顶”吗？

古城区15000元的文旅地产——在土地市场崩盘、价格开始回调的背景下，可能就是山顶。玉龙县8796元的新房均价——在回调已经开始的情况下，可能还有下行空间。永胜县4700元、宁蒗县4400元——可能是丽江楼市的“真实底部”。

丽江楼市的真相是：15000的古城靠“艳遇”，8796的玉龙靠“跟随”，4400的宁蒗才是底色。土地成交量暴跌95%——开发商用脚投票告诉所有人：丽江的文旅地产泡沫，正在破裂。