建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑为坡度大于30%的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。
一
问题描述
《住宅项目规范》GB 55038-2025 实施后新建住宅建筑的层高不应低于 3m。
依据《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018 年版）附录 A.0.1 条：平屋面（含女儿墙平屋面）建筑高度应为室外设计地面至屋面面层的高度。规范未明确 “屋面面层”为建筑完成面还是结构面层。
18 层住宅、层高 3.00m：若算至建筑完成面，高度将大于 54m，判定为一类高层住宅，安全出口不少于 2 个，疏散、消防电梯配置及建造成本大幅提高；若算至结构板面，高度不超过 54m，可按二类高层住宅控制，安全出口可仅设 1 个。
二
设计观点
参照《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南（2025 版）》第 1.1.4 建筑屋面坡度不大于3%时，建筑高度计算时，屋面面层算至靠外墙处的屋面最低点。工业建筑和公共建筑（含商业住宅组合楼）屋面面层算至屋面的建筑完成面（包含绿化层、保温层等屋面构造厚度）；住宅（含底层设置商业服务网点的住宅）屋面面层可算至屋面结构板面。（附图 1.1.4）
设计单位建议参照上述做法，住宅建筑高度计算至屋面结构板面。
三
专家解析
3.1 观点一：住宅建筑高度应计算至建筑完成面
依据 GB 50016-2014（2018 年版）第 A.0.1 条第 2 款：平屋面建筑高度应为室外设计地面至屋面面层的高度。屋面面层包含找坡、保温、防水、保护层、绿化等构造层，按规范字面含义应理解为建筑完成面；《18J811-1 建筑设计防火规范图示》FL‑1 页 A.0.1 图示 2 也印证该理解。
外省地方指南仅在当地行政区域内有效，因此该项目应执行国家标准及配套图集，住宅建筑高度计算至建筑完成面。
3.2 观点二：住宅建筑高度可计算至屋面结构板面
依据 GB 50016-2014（2018 年版）第 5.1.1 条条文说明：住宅建筑以 27m 划分多层与高层，以54m 划分一类与二类高层，该划分主要与原规范 9 层、18 层划分标准保持一致。规范立法本意是18 层及以下住宅按二类高层控制。
《住宅项目规范》GB 55038-2025 实施前，住宅层高普遍小于 3m，18 层住宅算至建筑完成面一般不超 54m，矛盾不突出；新规范实施后，18 层住宅按建筑完成面计算必然超 54m，被划为一类高层，不符合防火规范立法本意。
浙江、福建、山西、湖南等省已发文明确住宅建筑高度可算至结构板面；江苏、山东、四川、安徽、湖北等省虽无正式文件，但图审实操均按结构板面执行，有效缓解新旧规范衔接矛盾。
因此，可参照外省成熟做法，住宅建筑高度计算至屋面结构板面。
四
结论建议
（1）经向《江西省消防技术标准疑难问题解答（2025 版）》编制专家咨询确认，省内专家已就此问题形成共识：住宅建筑高度应执行现行国家标准，计算至屋面建筑完成面。在国家标准修订或江西省出台明确规定前，仍按现行国家标准及图集执行。
（2）建议公司就该问题向《建筑设计防火规范》编制组发函咨询，取得官方意见，作为本项目和其他同类项目的执行依据。
参考：《新筑图审疑难问题解析报告》2026第1-5期
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