从2017年9月25日西安开始执行商品住宅价格申报及公示，到2026年8月26日房地产开发企业自主确定项目销售价格、住建部门不再审核价格，这标志着一个政策周期结束。

这一晃，是9年时间！

9年时间，西安楼市也经历了一轮周期，如今西安楼市很多方面与9年前相比，已经发生了巨大的变化。

这种变化，有一种悄然发生的感觉，有一种就在昨日的感觉……

总之，很多东西变了。

01

从新房市场主导，到二手房主导

2017年的时候，那一年西安新建商品住宅成交面积是1713.4万平方米，二手住宅成交面积是651.55万平方米。

也就是说，新房成交量是二手房成交量的2.63倍！

如果再把时间往前推一年，2016年西安新建商品住宅成交面积是1877.78万平方米，二手住宅成交面积是291.6万平方米（35580套），新房成交量是二手房的6.44倍。

9年前，西安楼市绝对是新房主导的市场。

如今，今年上半年西安新房成交面积384万平方米、二手住宅成交面积577.44万平方米。

西安二手房成交量已经全面超过新房，今年上半年二手房成交量已经是新房的1.5倍。

这几年，西安每年二手房成交量基本在10万套左右，年成交量是2015年的4倍以上、是2016年的3倍左右。

从新房市场主导到二手房市场主导，这是任何一座大城市发展到一定阶段的必然。这既与城市可以新增的土地供应量有关，也与累积的商品房成交有关。

前两年的时候，西安的新房供应实际上已经进入了改善时代，140㎡起步成为主流产品，新房市场改善化、二手房市场刚需化成为当时的趋势。

这两年西安新房市场又回归到了小户型时代，100-139㎡成为新项目产品的主流，并且越来越多的项目推出有100㎡以下甚至90㎡以下的产品，通过总价的控制来吸引刚需购房者。

当然，如今的小户型供应是建立在政策支持基础之上的，给了开发商更多的创新空间、赠送空间，使得小户型同样拥有了一定的舒适尺度。

02

从西咸到港务，从北跨到城市更新

前几天，大家在聊到西安楼市到底是一个怎样的市场？

答案是：政策市场。

从当年重点发展西咸新区，到后来“十四运”背景下发展港务区，再到前两年提出的北跨，以及如今的城市更新成为重点……

每隔几年，西安的城市发展方向就会发生变化。

9年前西咸新区开始站在发展风口上时，港务区奥体板块的集中建设刚刚起步，高新CID的集中建设尚未起步，团结片区还没有拆迁，幸福林带的林带工程才刚刚开建……

处于风口之上的西咸新区，给了大家无限的想象空间。有地产业内的朋友感叹：那个时候不在西咸买房，感觉就会后悔一辈子。

这种风口上的热度在成就了西咸新区地产开发高速发展的同时，失去理性的背景之下，不管是从土地市场还是从房价，也开始在透支未来一定的空间。

因此，站在今天来看，2021年下半年开始西咸楼市的回调是一种必然。

西咸市场开始降温之后，高新CID+丝路软件城，以及港务奥体开始接棒热度。

大牌房企高溢价涌入高新拿地的同时，港务奥体板块则诞生了“万人摇”、“4万人摇”！

只不过，后来港务奥体和高新则走出了完全不同的市场行情。

土地供应量的平稳控制加上优质教育资源的加持，产品的陆续升级，让港务奥体板块在过去几年热度始终保持，房价也始终坚挺并且稳中上涨。

短期内土地集中供应、房价的快速拉升，让高新“丝路双城”的楼市这两年经历了市场回调。毕竟在西安能买得起“2万+”、“2.5万+”房子的人就那么多，当同一个区域供应量比较大的时候，必然掀起厮杀，从而影响到整个区域的市场。

实际上，站在今天来看，西安各大新开发区域的发展，基本都是吃5年前的老本。在过去5年时间里，普遍大幅降速，大家是半斤八两。

当开发区热度过去之后，去年到今年西安掀起了城市更新。

三环内的团结片区、幸福林带片区、西电片区，成为“新三板”。成熟的配套之上，优质教育资源的引入，再加上高品质超高赠送的产品，让“新三板”成为西安楼市顶流。

下一个悬念在于：“新三板”之后，谁来接棒？

03

房企格局：“主角”变了

接下来，我们来说一下房企。

2017年的时候，西安房企销售额TOP10是：万科、融创、恒大、绿地、碧桂园、金地、保利、龙湖、华远、金辉。

如今9年时间过去，上述10家房企中有一半已经出现公开债务违约，另外一半房企中万科正在苦苦挣扎努力活下去、龙湖和华远已经转型……

当年的TOP10，如今依然还在西安TOP10中的仅剩下保利。

有人退场，就有人入场。

当万科、恒大、碧桂园、融创等逐步退场的同时，绿城、招商、金茂、中铁建等则在西安崛起，开始成为市场上的“主角”。

绿城轻重并举的模式，再加上重仓港务、高新两大区域，奠定了其市场规模地位；招商与金茂，则凭借豪宅项目收获江湖地位，并且将豪宅产品的理念落地到了首置、首改项目之中，形成了属于自己的竞争力；中铁建，9年前刚进入西安，过去9年重点在大明宫、高新、港务这三大板块，让“西派系”成为现象级产品系。

当然，还有华润。曲江、浐灞国际港是华润的两大主战场，2017年-2026年华润还在西安开业了2座万象城、1座万象天地、1座万象汇。

过去9年，龙湖、融创在西安也经历了自己的高光时刻，都曾经一度坐上西安房企销售额头把交椅。

融创给西安留下了很多经典作品，如今正在逐步重新站起来；龙湖则在彻底转型，在西安已经开业的4座天街、1座星悦荟，以及冠寓、物业、代建等，是其在西安发展的底盘。

这9年，西安楼市也有黑马，他们虽然进入西安市场比较晚，但身上有着鲜明的特色。

一家是信达，一家是邦泰。

信达被称为西安楼市中的“城改收割机”，拿下主城区多个体量比较大的城改项目；邦泰则是来势凶猛，并且一亮相其产品就惊艳整个行业。

不管城市如何变化，不管市场行情如何变化，地产行业总是要发展的，总是要前行的，只是市场上的“主角”变了。

每一个人，每一家企业，都有自己的“活法”，并且都将在自己独有的生存哲学中得到成长。

很多时候，无论是个人发展还是企业经营，短期的高速增长从来不是胜负的决定性因素，能长期留在牌局里、活到最后的玩家，才是最终的赢家~