今年4月，瑞银发布了一份关于中国房地产市场的预测研报指出，“三季度房地产市场进入下跌窗口期，核心城市房价将会加速下跌，预计全年将跌10%；三四线及以下城市，预计继续跌20%”。这样的外资研判一度在网络发酵，制造了国内房东恐慌情绪，让不少想购房或拥有多套房的人陷入焦虑。
今年3-4 月，国内一线城市房地产市场逐步回暖和房价企稳，如今8月刚结束而来到了9月，房地产市场的淡季差不多已经过去，而房价暴跌真的来了吗？从以下多方面分析，其实根本不是那么一回事。
1.百城房价官方监测
中指研究院最新数据显示，今年8月，全国百城新建住宅均价稳步微涨，环比小幅抬升，并未出现外资预测的断崖式下跌。核心一二线城市房价韧性极强，跌幅持续收窄，一些热门城市率先止跌回升，彻底打破房价暴跌的外资预判。
2.重点城市成交回暖
8月是楼市传统的淡季尾声，国内房地产市场逐步触底反转。北京等一线城市新房网签量环比大涨，二手房成交保持平稳向上态势，重点50城房企单月销售额环比实现正增长。淡季成交量企稳回升，充分证明市场并非缺乏购买力，楼市刚需、改善需求正在悄然释放。
3.二手房产累计修复
据行业数据显示，今年1至8月，全国二手房整体成交同比稳步上涨，二手房作为楼市先行指标，回暖趋势远超新房。这意味着市场信心正在逐步修复，置换链条持续打通，国内楼市底部特征已经十分清晰。
以上不管是哪个口径的说法，都没有像外资预测的那样暴跌，反而有筑底企稳、温和修复的迹象。特别是公积金新规将在本月20日施行，可能还会促进房价一小波反弹。最关键的是，外资只从经济角度考虑问题，并没有深入研究政治经济学原理。因为国内房价的涨跌，不光与经济有关，还要弄懂“制内市场”和“场内国家”两个核心概念。
什么是制内市场？就是市场经济处于国家制度的大框架之内。也就是说，国内经济的底层逻辑是，市场运行始终处于国家制度、政策框架、宏观调控的范围之内；而场内国家，则是西方遵循的国家处在市场经济大框架之内。也就是说，西方自由市场体系内，市场是绝对主导，国家只是市场中的参与者，经济涨跌完全任由市场自由波动，政府极少干预调控。只有理解这些问题，才能更好地预判国内房价走向。
1.土地稀缺，房价不会再跌。
国内城市优质土地资源不可逆稀缺，城市核心地段、成熟配套板块的土地供应逐年缩减。土地是房价的底层支撑，稀缺性决定了核心房产具备长期保值属性。经过多年调整，土地价格已经企稳，不存在大幅下跌空间，房价自然失去暴跌基础。
2.生育放开，房价难以下跌。
随着国内生育支持政策、育儿配套政策持续落地，家庭结构改善、二孩三孩家庭增多，直接带动改善型住房需求持续释放。大户型、品质住宅、学区房产的刚性需求稳步增长，持续托举楼市基本盘，让房价没有持续大跌的动力。
3.财富绑定，房价不能再跌。
当前，房产是国内家庭最主要的财富载体，承载着亿万家庭的资产、储蓄、婚嫁、教育、养老等核心权益。楼市暴跌，不仅会引发居民资产缩水，更会冲击金融体系、民生稳定、地方经济。基于稳民生、稳经济、稳金融的底层逻辑，国家必然守住楼市底线，杜绝房价无序暴跌。
国内楼市虽然告别了过去暴涨时期，但是今后也绝不会迎来继续下跌的形势。外资一般只会看短期、表面和数据，却看不懂国内楼市的政策底线、制度逻辑和民生根基。用西方自由市场的思维，套用在我国制内市场的楼市体系上，得出的暴跌结论，注定是脱离实际的伪命题。这个时候，要警惕外资一边唱空国内楼市，一边大规模抄底国内房产，千万不能盲目抛售房产而导致重大损失。只有看懂东西方制度逻辑、认清市场基本面，才能真正读懂国内房价的未来。
热门跟贴