撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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8月28日，中国地产史会记住这一天。
三部委联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，预示着现房时代来临。
同一天，北京顶豪宸园139，领取了预售许可证。
它很幸运，没有赶上新政，仍按老规矩，继续卖期房。
等待这张证，中建智地花费了整整11个月。
去年9月30日，经过339轮举牌，中建智地以43.145亿元，拍下宸园139地块，溢价39.18%，住宅实际楼面价约9.5万元/平米，成为朝阳区宅地单价地王。
中建智地要将它打造成传世级顶豪，加之与地铁衔接的缘故，速度是慢了点。慢工出细活嘛。
现在，宸园139终于要开售了。但它不按常理出牌，给出了一张很神奇的一房一价表。
在朝阳区，乃至整个京城豪宅领域，大家都在等待宸园139亮出成绩单。
因为，它就是个风向标。
139套豪宅布局浮出
一房一价表里，藏着很多信息。
宸园139的亦不例外。其案名里的139，不是门牌号，而是套数。
它只有4栋楼，139套是怎么分布的？一直是个谜。随着一房一价表公开，答案揭晓。
从这张表里，花姐读出了几个玄机：
1、首层是怎么架空的？
首次确认，4栋楼的一层，全部为架空层。意味着全是会所及配套，不住人。之前，有人从出入口猜测，部分楼栋一层有住宅。
一层不设住宅，是有道理的。
1#、2#、3#的南面，有配套商业，2层高11.9米。一层架空，可以解决日照、遮挡问题。
一层架空层层高4.8米，再加上比商业抬高了0.7米至2.05米，让二层住户无遮挡之忧。
2、顶层户型是怎么构成的？
先看1#，顶层是两套异型户型。东边户1601室，建面142.14平米、均价17.75万元/平米；西边户1602室，建面250.76平米，均价17.8万元/平米。
花姐推测，这两套房会合并成一套房出售，总面积约393平米。
再看4#，顶层也是异型户型，有三套。1501室143.29平米、1502室74.44平米、1503室72.95平米，
它们加起来约290平米，预计也会组合一起卖。
综合来看，宸园139的户型配比如下：
395平米：层高3.5米，东户B户型27套，西户27套；274平米：层高3.3米，东户40套、西户40套；两套顶层户型393平米和290平米。
不含赠送，整个小区的产权得房率在82.1%-82.5%之间。作为小高+高层社区，这个得房率还是非常高的。
如果加上赠送面积，宸园139的全部户型，实际得房率超过90%。
不按常理出价
虽说顶级豪宅的买家，不差钱，但上下楼、同一款户型的价差，花姐还是要研究的。
说来也怪，宸园139的价差，十分特殊，竟没按常理出价。
花姐也总结出几个关键点：
1、打破单价按楼层递进的做法
从直观上看，至少有47套豪宅，价格出现了反差，除二层和顶层之外，正常楼层的上一层，比下一层楼的价格低。
举一个例子，4#的1101室，建面383.29平米，拟售单价18.56万元/平米，价格比1001室低了2477元/平米。
不仅如此，1201、1301、1401的单价，也低于1001室。
一般来说，楼层越高，单价越高，是按楼层递增的。但，宸园139的定价，没有规律可循。
2、三楼的单价，普遍低于二楼
由于一层为架空层，二楼相当于最低的楼层，但很奇怪，1#、2#西户、3#西户的二楼价格，比东户三楼要高。
难道是二楼的景观更好？
3、个别顶层价格，高于次顶层
2#的2202室，西端户，273.92平米，单价17.6万元/平米，它的价格竟然比2102室，要高出916元/平米。
反观东户2201室，东端户，同样的面积和单价，比2101室的价格，低了2288元/平米。
同一栋楼，为什么会出现这种反差呢？
如此定价，中建智地一定有自己的道理。了解更多信息，请在文尾加花姐。
有关宸园139的选房攻略，请看文尾的详细表格分析。
一条豪宅链子
朝阳区的顶豪，正形成扎堆之势。
花姐认为，宸园139直面的对手，至少有三个：缦合北京二期、驼房营项目、中海广渠门项目。
它们全挤在东四环，最远不过五六公里，总价带却咬成了一条链子。
将这四个盘摊开看：
1、宸园139是"守"。274平米起跳，395平米东西对称各27套，顶层393、290平米收尾。
客群锁死3500-6000万，和缦合二期只隔3公里，贴身肉搏。
2、缦合二期是"降"。一期520平米起步，二期直接下拉到280平米。618户、户均363平米，600平米一层一户只剩60套。
中信信托接盘后，想通了一件事：顶豪，也得走量。
3、中海广渠门是"算"。83.99亿元、楼面价8.14万/平米，西侧街坊路和北面的地铁退线，把真实容积率顶到3.4。
花姐预测，它的主力180-300平米、约400套，12万+起步，总价2200万就够得着。地王，卖的是门槛。
4、驼房营是"放"。花姐预测，它的主力户型在160平米~240平米，其中160平米272套，占比41.59%，654户里一大半是改善票。
四个盘里，只有它还在讲流速。截至目前，中建智地与太古地块联手了，准备在9月3日夺地。
单看，这个项目是四个豪宅；连着看，却是一条价格带在重塑。
缦合往下拉，中海往外探，宸园139原地守，驼房营负责走量，朝阳顶豪的"门槛"，从套均3000万元，一路焊低到了2200万。
门槛低了，不是豪宅不值钱了，是开发商想通了：与其在塔尖上等客，不如把梯子架到半山腰。
这些豪宅，都在等宸园139的首开成绩单，预计9月中旬开盘。
花姐点评：
宸园139一房一价表，是花姐最难读懂的表。
楼层的数字，是给刚需看的；窗外的资源，才是给豪宅定的价。
它把"越高越贵"的惯性，换成了一把新标尺，谁占的资源多，谁就贵。
一切没有规律可循。大概这就是顶豪的特质。
这说明，宸园139，值得一户一户研究。
每一个楼花，都是独一无二的——楼花这句slogan，是最契合宸园139的。
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