当年3万+/㎡的南京“地铁房”，如今6545元/㎡就能拿下？
就在刚刚，京东资产交易平台上一套紧靠地铁的大四房，吸引了锐评君的注意，位于江宁金轮津桥华府，户型建面约125.28㎡，重点是起拍总价只有1.5万。
要知道，1.5万在南京的一些售楼处，这大概只够付个定金，而眼下，这却是一套产权清晰、无抵押、无纠纷的四房两厅两卫房源的"入场券"。
意料之中，这套房子吸引了5人报名、93人关注，最终历经37次出价后，以总价82万成交，折合单价约6545元/㎡，成功被买房人“捡漏”。
01
金轮津桥华府的这套法拍房源，位于低楼层，建筑面积约125.28㎡，四房两厅两卫。
从公示的图片来看，明厨明卫、室内精装带部分软装，整体格局方正。重点是，拍卖详情页显示，该房源有产权清晰且不存在复杂的债权债务纠纷。
截至拍卖结束，这套房源共吸引了5人报名、93人关注，历经37轮出价后，以82万成交。
需要注意的是，除了房款，买家还需支付给平台拍价5%的佣金，相当于这套房子到手约86万。
那么问题来了——这套看起来还不错的大四房，为何起拍总价只有1.5万呢？
锐评君电话联系了负责该房源拍卖的工作人员，对方给出了明确答复：
"这不是有经济纠纷的法拍房，相当于是卖家委托我们用法拍的平台帮他们卖房，所以这套房子没有法律纠纷，产权也相对清晰。”
拍卖详情里也有重点标注：证件齐全、无纠纷、无水电物业欠费，若无法过户全额退款。
至于1.5万的起拍价，对方并不讳言：“就是噱头、博人眼球。按照我们的经验，这套房子肯定会有3人以上报名竞价，最后归出价最高的人所有。”
1.5万是起点、82万是终点，37轮加价说明想买下这套房的人远比想象中多。
02
那么，86万（含佣金）拿下金轮津桥华府125㎡，到底划不划算？
金轮津桥华府位于江宁大学城核心地段，紧邻地铁1号线中国药科大学站，周边有南京医科大学、中国药科大学等高校环伺，板块内年轻人口密集，无论是刚需置业还是年轻人租赁，市场需求都相对旺盛。
小区覆盖16栋7层洋房和4栋18至20层高层，于2017至2018年间分批交付，物业为莲花物业，整体维护水准尚可。
金轮津桥华府最早在2016年首开、2018年收官，均价20690-21560元/㎡，毛坯交付。彼时正值南京楼市上行周期，大学城板块备受刚需和投资客追捧，几乎次次开盘即罄。
之后，随着小区交付入住，二手房挂牌价迅速攀升至2.5万/㎡以上。2021年楼市高点时期，小区成交价突破3万/㎡大关，历史最高成交单价达到31750元/㎡，一套87.56㎡的房源，总价278万才能拿下。
然而在楼市整体下行的影响下，金轮津桥华府也在意料之中地走下坡路——锐评君梳理了金轮津桥华府近期的二手房成交记录，行情已今非昔比。
目前，小区近期挂牌均价只有1.8万/㎡，成交均价约1.3万/㎡，相较历史高点跌幅相当惊人。
挂牌房源中，和今日法拍面积相当的低楼层房源，最低也要总价148万、单价约1.2万/㎡。
对比来看，今日拍下这套房源的买家，足足省下了62万。
最新成交数据显示，小区中楼层房源成交单价在1.7万/㎡上下，低楼层房源则在1万/㎡左右，一套建面约87.62㎡的户型总价需要88.8万。
而这个价格，买下今日拍卖的这套约125㎡的大四房绰绰有余，实在令人“眼馋”。
03
在法拍平台上，类似于金轮津桥华府以低价吸引眼球的房源，不在少数——越来越多急于出手的二手房卖家，开始花样卖房。
比如去年底，金隅紫京府一套107.52㎡的三房，起拍总价88万，单价仅约8185元/㎡起。
这套房同样是产权清晰、无纠纷的普通二手房，超低起拍价吸引了超6万人围观、12人报名竞拍，最终经过164轮竞价，最终以433万总价成交，单价约40272元/㎡。
值得一提的是，这个价格比当时二手房市场价还要高，一场低价起拍的噱头，让卖家直接多卖了几十万。
还有河西青奥滨江的融创滨江ONE，一套193㎡三房于去年底拍卖出售，起拍总价仅160万，单价仅8286元/㎡。
2020年11月，融创滨江ONE首开，销许均价5.5万/㎡，另有3500元/㎡升级包可选。
2024年1月小区迎来交付，2025年的成交单价维持4.5万/㎡上下，其中193㎡户型成交总价在825-938万不等。
毫无意外，这套160万起拍的河西豪宅，吸引了22人报名、27414次围观，最终以总价805万成交，折合单价约4.2万/㎡。
最后要说的是：
超低起拍价的本质，是用一个极具冲击力的价格吸引流量，让尽可能多的人参与拍卖、出价，至于最终是溢价成交还是低价捡漏，取决于报名人数、竞价热度。
像金隅紫京府那套107㎡，起拍价88万，最后被推到了433万，比市场价还贵；融创滨江ONE，起拍价160万，最终以805万成交，可见“低价捡漏”对买房人有强大的吸引力。
而今天金轮津桥华府这套房子，82万落槌、加佣金86万到手，相较于市场价，买家实实在在捡了漏。
对于真正有购房需求的刚需而言，拍卖平台确实提供了另一种"淘房"渠道，但遇到“超低价起拍”的房源，买房人还需冷静思考，注意规避潜在风险。
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