8月25日，郑州市自然资源和规划局就《保障性租赁住房项目发行基础设施REITs的资产处置办法（征求意见稿）》公开征求意见，核心一条：划拨用地建设的保租房项目发行REITs时，土地使用权由划拨变更为出让，需按"房屋分摊土地面积×现行住宅基准地价×5%"补缴土地差价款。这份文件会带来什么影响？

打开网易新闻 查看精彩图片

5%补缴标准，给划拨资产转正定价

保租房多建在划拨用地上，土地无偿取得，而发行REITs要求权属清晰，土地"转正"是绕不开的前置环节。过去卡住存量保租房资产证券化的，正是缺少明确标准。

郑州此次参照已购公有住房上市销售的补缴标准，按现行住宅基准地价的5%核算，成本可控、口径明晰，并配套"申请—核算—补缴—登记"的闭环流程，细化住房保障、税务、不动产登记等部门职责。土地处置有了可操作的路径，存量资产入市的大门随之打开。

郑州首单REITs提速，7.4万套人才公寓打底

办法出台的时点并不偶然。郑州城发安居科技隶属郑州城市发展集团，是全市保租房运营管理主体，正在筹备郑州首单保租房公募REITs：基金管理人已敲定，税务服务商选聘启动，8月初又发布审计机构采购公告，资产评估环节同步推进。

其资产底盘扎实：累计投运人才公寓超7.4万套（间），服务来郑青年人才超15万人，主体信用评级AAA。土地处置办法落地后，项目发行的关键障碍被扫清，郑州首单保租房REITs有望加速成形。

全国9只产品跑通，郑州补上关键一环

全国坐标看，保租房REITs已经跑通：截至6月末，全国已有9只保租房公募REITs上市运营，二季度租金收缴率均值达99.27%，成熟项目年化现金流分派率维持在2.43%至3.48%区间；中航北京昌保REIT募资9.268亿元，中金厦门安居REIT扩募7.887亿元、较评估值溢价15%。

据克而瑞相关数据，截至2025年末已有8单保租房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率约3%；入池门槛也清晰——租金不高于同地段九成、资产规模不低于8亿元、近三年现金流为正、派息率至少3.8%。济南、郑州等十余个城市的国资平台已启动筹备，郑州的办法为同类城市提供了土地处置的参照样本。

民生属性不变，盘活存量而非刺激楼市

办法严守民生底线：明确项目运营管控要求与约束机制，严禁以REITs名义变相销售、改变用途或违规调整运营模式，保租房的租金与用途管控不变。

对楼市的影响也偏长期：它不直接改变商品房供需，而是打通"盘活存量—资金回笼—再投入保障房"的循环。在鼓励收购存量商品房用作保障性住房的政策背景下，退出通道畅通后，存量收储与保障房筹集都更有底气，"保障归保障、市场归市场"的双轨格局更加清晰。

结语

郑州这份办法解决的是"资产如何合规退出"的技术问题，背后是住房保障从财政投入走向投融资良性循环的模式转变。对租客而言，保租房供给有望增加、租金受控；对购房者而言，它不改变短期房价逻辑，却让住房体系的分层更加清楚。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。