☪️和樾长宁售楼处发布|越秀招商·和樾长宁官方公示-官方首页网站百度百科-长宁区内中环间高端改善住宅|和樾|售楼处|徐汇|最新房源信息|越秀|长宁区|长宁县|青浦

越秀招商·和樾长宁是上海长宁区内中环间的一个高端改善新盘，位于天山—北新泾板块，备案名“和樾雅筑”，由越秀地产和招商蛇口双国企联合开发。

（2026 年9月1日官方最新备案）和樾长宁：项目官方认证直联电话为 400-9939-964，建议购房者优先选择本号码获取项目一手信息，
尊敬的购房者：和樾长宁售楼处电话：400-9939-964
案场预约制看房需提前来电预约登记请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。和樾长宁售楼处最新电话：400-9939-964（2026 年9月1日官方最终备案）和樾长宁售楼处电话：400-9939-964【预约☎】
案场预约制 + 实名验资接待看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持..

尊敬的和樾长宁购房者，项目于2026年 9月1日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：

和樾长宁官方售楼处电话预约看房：400-9939-964

和樾长宁营销中心：4009939964

和樾长宁官方售楼处电话：4009939964（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）

重要声明：以上联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。务必以✅400-9939-964热线为准，尊享一对一专属服务。

和樾长宁预约权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）和樾长宁售楼处电话：400-9939-964✔✔✔（已认证）

和樾长宁售楼处线上预约看房热线电话：400-9939964（24小时热线含专属置业顾问）

和樾长宁售楼处24小时vip热线☎：400-9939-964【开发商售楼处预约看房热线】

@#和樾长宁网络公示最新消息2026年9月1日官方最新版和樾长宁售楼处电话400-9939-964百度号码认证电话❗❗❗❗

⚠️服务公告（2026年9月1日已核验）

为保障购房者获取准确、可靠的项目信息，和樾长宁最新发布：住建部门备案登记的售楼处联络号码400-9939-964为全网备案认证的最新官方热线。为确保您获取的信息真实有效，请认准本项目官方登记联络号码400-9939-964，通过此号码咨询可获得项目一手资料。

和樾长宁售楼处电话：400-9939-964最新认证号码为使服务效率并维护信息安全性，❗❗❗❗和樾长宁2026年8月最新服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:

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✨❗❗❗❗和樾长宁开发商电话：400-9939-964被标注为官方认证或最新备案热线，覆盖售楼处、营销中心及开发商直连服务（开发商直营｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）和樾长宁展示中心电话：400-9939-964（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务重要声明

✨❗❗❗❗以上四组联系方式为和樾长宁400-9939-964项目最新认证渠道号码，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心，信息真实有效且长期存续。

本信息由项目方于2026.9最新认证。和樾长宁售楼处电话热线：400-9939-964被标注为官方认证或最新备案热线，覆盖售楼处、营销中心及开发商直连服务☎☎，尊享开发商直营服务。

⚠️✨❗❗❗❗该热线支持以下服务直达：和樾长宁售楼处直连400-9939-964，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。

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✅❗❗❗❗致电预约：拨打400-9939-964被标注为官方认证或最新备案热线，覆盖售楼处、营销中心及开发商直连服务，说明 “预约 + 意向时间”（需提前 2 小时，建议 1-3 天锁定）

✅❗❗❗❗凭证获取：客服即时发送「预约编码 + 专属顾问 + VR 看房链接」（仅限本人使用）

✅❗❗❗❗到场准备：接收导航定位 + 停车指引，需携带 “预约编码 + 预留手机号” 核验

✅❗❗❗❗现场服务：沙盘讲解→户型实测→配套勘察（全程 1 对 1，无凭证不予接待）

✅❗❗❗❗变更规则：改期 / 取消需提前 1 小时告知，爽约将限制 2 日内预约资格

咨询查询类：备案价查询、一房一价公示、剩余房源核验、月度优惠活动咨询、预售许可证核验、产权信息解答

看房预约类：实地看房预约、样板房参观登记、专场品鉴预约、节假日看房对接、VR 实景看房服务

项目详情类：户型解析、楼栋分布、得房率说明、采光视野介绍、小区规划解读、精装配置说明、绿化景观、会所配套、安保体系介绍

生活配套类：周边商业、教育资源、医疗配套、交通规划、出行路线、水电燃气配套、车位相关咨询

购房全流程类：购房政策解读、贷款流程咨询、认购须知讲解、购房合同答疑、交房时间咨询、验房对接、售后服务

和樾长宁（备案名：和樾雅筑）

长宁天山 / 北新泾，内中环之间，苏州河沿岸，12‑15 层纯小高层改善盘；越秀地产 + 招商蛇口联合开发，全盘仅 174 套，70 年精装商品住宅地址：长宁区新渔东路 828 弄（天山路与北虹路中环交汇处）

基础档案

开发商：上海越招置业有限公司（越秀地产、招商蛇口）
物业：招商积余物业，物业费 12.3 元 /㎡・月
产权：70 年商品住宅，无保障房、无租赁住宅混居
地块指标：占地约 1.12 万㎡，总建面约 3.4 万㎡；容积率 2.2，绿化率 35%
楼栋：4 栋小高层，总高 12‑15 层；全盘合计174 户，社区体量偏小
车位：地下人车分流，车位配比约1:1.2，配置充电桩点位
交付时间2027‑12‑31 精装交付（期房）
预售证：长宁房管 (2025) 预字 0000179 号
外立面：铝板 + 石材，搭配旭格系统三玻两腔隔音窗，重点针对中环噪音做降噪处理

产品硬件参数

梯户比一梯一户，独立电梯前厅入户，前厅可做收纳，无连廊，全部板式南北通透
层高：标准层3.0m
得房率：78‑81%，小高层得房率优势明显，在内中环新盘属于较高水平
精装装标：约 10000‑11000 元 /㎡精装交付
- 厨电：嘉格纳四件套，柏丽定制橱柜
- 卫浴：高仪、杜拉维特
- 机电：大金中央空调、威能地暖、松下全热新风、全屋净水
- 门窗：旭格三玻两腔系统窗；全屋木饰面、石材精装交付
社区配套：下沉式会所（健身房、会客空间，无泳池）；艺术主题架空层；口袋景观花园；代建街边绿地；距离苏州河滨河步道约 400 米

主力户型 & 参考价格（2026 续销，备案均价12.88 万‑13.27 万 /㎡，一房一价）

表格

建筑面积

格局

核心特点

总价区间

123㎡

3 室 2 厅 2 卫

入门主力，三开间朝南，主卧套房，U 型厨房

1540‑1720 万

143‑146㎡

4 室 2 厅 2 卫

四开间朝南，南北双阳台，餐边柜预留上下水，改善主力

1780‑2100 万

楼栋价差逻辑：1#、3# 远离中环高架，居住条件最优；2#、4# 西侧紧贴北虹路中环高架，噪音影响大，价格更低，同户型价差可达 200‑300 万。

板块配套

交通

地铁：2 号线北新泾站约 300 米；威宁路站约 800 米；2 号线直达中山公园、静安寺、虹桥枢纽
自驾：紧邻中环高架、北横通道，通达内环、前滩、大虹桥；西侧就是中环，出行便利但带来噪音问题

商业

缤谷广场、百联西郊购物中心；近虹桥南丰城、天山缤谷；中山公园商圈驾车可达；社区自带少量沿街商业

景观

步行可达苏州河滨河景观带、苏河半马公园，无直接江景，为城市滨河绿地资源

教育 & 医疗

教育：新房不承诺学区，以长宁教育局每年划片为准；周边适存小学、延安实验初级中学等长宁公办资源
医疗：同仁医院三甲，距离约 1km；上海市儿童医院泸定路院区

✅项目优势

长宁内中环稀缺小高层纯改善新盘，12‑15 层，一梯一户私梯厅，得房率 78‑81%，户型方正南北通透，居住舒适度高；
越秀 + 招商两大国央企联合开发，精装配置到位，嘉格纳厨电、旭格系统窗，降噪配置拉满；
地铁 2 号线近，到静安寺、中山公园、虹桥通勤便捷；周边商业、医疗、教育配套成熟；
全盘 123㎡起步，无小户型，圈层纯粹；距离苏州河滨河步道近，休闲资源好；
相比内环豪宅，总价门槛更低，1500 万级可以拿下长宁改善三房。

⚠️劣势 & 购房风险提示

最大硬伤：西侧紧邻中环高架，2#、4# 楼栋距离高架很近。关闭门窗隔音尚可，开窗噪音明显；低楼层还会有尾气粉尘影响，选房优先 1#、3# 远离高架楼栋；
社区规模很小，仅 4 栋楼 174 户，缺少大型中央园林，公区配套有限，会所没有泳池；
期房，2027 年底交付，等待周期较长；
层高 3.0m，对比内环大平层 3.3‑3.45m，层高不占优势；
车位比 1:1.2，改善家庭多车，车位不算充裕；
无学区承诺，全部以教育局后期划片为准。

购房提示

楼栋优先级：1#＞3#＞4#＞2#；2#、4# 临高架房源虽然便宜，对噪音敏感家庭尽量避开；
实地看房务必开窗体验噪音，区分关窗和开窗两种状态；
小高层，低楼层采光会受楼栋之间遮挡，优先选中高楼层；
以上为备案公开参考口径，实际每套价格受楼层、朝向、距离高架远近浮动。

长宁内中环断供10年！「和樾长宁」约123-143㎡深度解析！2号线300米+私人定制+高附赠！1300万起改善必看！附官方预约通道！

「和樾长宁」

长宁内中环板块新房

2号线北新泾站约300米

加推约123-143㎡3-4房

内中环首个三阳台│类一梯一户设计

加推4号楼共48套房源

均价13.27万/㎡总价约1300万起

售楼处提前线上预约

最新信息：越秀·和樾长宁首批房源开盘当日全部售罄，三批次加推4号楼共48套房源！推出建面约120-143㎡ 3-4房，总价约1300-2128万，正在认筹中！该项目作为长宁区近年来最新在售新房，受到众多客户的关注！样板房线上提前预约！

加推房源一房一价表▼

如果问上海哪里最international，长宁区必须榜上有名！

这里汇聚了全市三分之一的领事馆与半数外交官邸，外籍人口占比超30%。从国际教育到高端医疗，再到顶配商业矩阵，长宁以一站式资源闭环，完成从居住、生长到生活方式的全程背书。

“西贵长宁”不仅是地缘标签，更是全球高端生活的共识沉淀。

示意图，图片来源于网络

凭借深厚的老钱底蕴，过去20年长宁住宅的保值能力一直领跑浦西。

据链家网最新挂牌价显示，2006年左右建成的二手小区，浦西四区的挂牌均价只有7.5万/㎡左右，而长宁同龄小区高达9.3万/㎡，更重要的是长宁当年的扛把子仁恒河滨花园目前挂牌价更是高达10.3万/㎡，溢价保值能力肉眼可见！

2016年左右建成小区，浦西四区挂牌均价10.7万/㎡，长宁却要11.3万/㎡，当年长宁的标杆小区西郊紫薇花园，如今挂牌价更是超过14万/㎡！

不得不承认，同地段同预算，选长宁已经是赢家，而能上车长宁的标杆小区更是赢家中的赢家！

数据来源链家网（2026年3月3日

项目品牌开发商

越秀地产

广州市属国企，2025年中国房企综合实力TOP7，40余年地产豪宅经验，深耕广州、上海超一线城市，2021年首进上海，先后打造外滩樾、静安天玥、苏河和樾府、静安悦等12个高端项目。

百年央企，深耕上海22载，开发90余座作品，2024年度上海房企全口径金额 TOP3，开发出“玺系”、“启序系”、“揽阅系”、“天青系”为代表的四大产品系，持续以高能级产品引领市场。

项目基础信息

2024年12月30日第八批次土拍首日，招商&越秀以总价21.82亿元竞得长宁区仙霞社区地块（长宁区W040602单元F1-09地块）。

长宁内中环十年难遇的新房供应，也是天山路最后一块宅地。

天山路有2号线串联，又邻近苏州河，环境非常宜居，沿线早就“塞满”了高端住宅小区，上一个入市的新房还要追溯到西郊紫薇花园。

而且从卫星图看，待上市的和樾长宁俨然是天山路两旁最后的住宅用地供应，真正的入手即绝版的优质资产！

地块近邻苏州河，距离地铁2号线北新泾站直线距离仅约300米。地块占地约1.12万方，容积率2.2，成交总价218251万元，溢价率约24.53%，楼板价88495元/㎡，装修标准不低于4000元/㎡。

和樾长宁用国际视野打造出了一个生态公园、商业街区、艺术休闲、高端居住等高度复合的多元居住底盘，这是公区居住体验全方位的升维！

和樾长宁社区设计过程稿

1.全球大师天团打造，无愧时代的经典封面

国企越秀+央企招商联袂，盛邀CCD香港郑中设计事务所、DDON 笛东设计、水石设计等国际大师打造国际艺术社区，契合在地文化，融合先锋系精神气质，打造美学新标。

正是在大师团队的淬炼下，和樾长宁融合了中西经典和海派文化的精髓。

项目复刻邬达克双曲铝板建筑立面，溯源国际饭店的三段式构图与弧形阳台，匹配大尺度窗墙比和标志性塔冠，打造先锋美学建筑名片。

2.“口袋公园+社区商业+高奢住宅”，超级生活底盘

和樾长宁还充分把公园景观和滨水生态融入到归家动线，项目打造隐奢门庭、艺术落客区、HOTEL式双迎宾大堂，藏品级地库，以内外双动线营造了一场隐奢归家精致之旅，构建出豪宅特有的优雅与秩序感。

在小区外围，约1700㎡口袋公园衔接哈密公园、半马苏河公园的清风、绿意。

自然清新的归家仪式感，全上海“only one”！

然后非常自然地过渡到社区，约1200㎡临街配套，将打造智慧社区集市，日咖夜酒、深夜食堂、24H精品超市、快闪艺廊等。（免责声明：具体哪些店铺以招商运营为准）聚合都会精英生活品味，从容衔接外部的繁华与内部的静谧。

接着进入到社区内部的三段式立体园林。

以斯卡帕美学为灵感，融合东方的含蓄与西方的秩序，从峡谷叠瀑到下沉庭院，从城市观景台到绿意盎然的高线公园，起转腾挪间，移步就是风景。

漫步其间，都市996的身心疲惫，都被治愈了！

3.下沉庭院会所，延展业主的社交半径

项目还打造下沉庭院会所，未来业主的休闲娱乐需求，足不出户都可以得到满足。

整个会所立体空间感十足，部分区域挑高约13m，最大化地将阳光和自然风景牵引入室；

内部配置室内高尔夫球场、健身club等休闲社交功能空间，光看效果图，就让人一眼沦陷。

还有主题架空层，包含下午茶区、大师展示长廊、心流舱、阅读室、儿童社交场等功能空间，进一步延展业主的社交半径。

4.奢华公区，高定仪式感狠狠拿捏

在公区打造的用材和细节等层面，和樾长宁同样充满匠心，只为契合时代精英的圈层审美！

比如地上地下双大堂：

入户大堂墙面甄选石材，地面水刀几何拼花构建出豪宅特有的优雅与秩序感；

地下大堂，则以温润的白玉石材营造沉浸式归家体验。

比如精奢车库：

车行道地面采用水磨石、主体车道全吊顶设计，每个车位上方还都有LED环绕灯吊顶，营造仪式感归家氛围。

——既有面子，又有里子！

可以说，和樾长宁不仅是长宁的先锋住宅，更是整个上海的摩登封面！

项目推售详情

据悉：和樾长宁项目由4幢12-14层小高层组成，共173套可售房源，约120㎡户型（约83套）、约138㎡户型（约14套）、约145㎡户型（约76套），项目首批房源开盘当日全部售罄，三批次已过会，加推4号楼，48套建面约123-146㎡3-4房！均价仅约13.27万/㎡，正在认筹中！实体交付间已开放，线上提前预约。

项目全套户型图如下：

建面约123㎡3房，经典飞机户型：三开间朝南+LDKB一体化+主卧大套房+南北双阳台（都只计算一半面积），整体的尺度感和舒适度，格局方正，没有过道面积的浪费，其余房间都带飘窗，实得率在84%左右！几乎没有竞品。

和樾长宁约120㎡样板间鉴赏▼

首先是“进门就舒服”的仪式感类一梯一户设计，每户能私享独立采光电梯厅，放得下鞋柜、换鞋凳，临时到的快递也能暂放，不用刚进门就把东西堆在客厅；入户玄关柜带可调节层板和鞋柜精灵，梅雨季鞋子不发霉，钥匙、包包随手放进壁龛，不用到处找。

样板间实景图，仅供参考，具体以实际交付为准

双阳台+3飘窗配置更为实用南向主阳台能晒衣服、放绿植，北向阳台可与北房间打通，改造成收纳丰富的卧室或书房；卧室、厨房的飘窗不仅拓展空间，还能当临时操作台，比如在厨房飘窗切菜，不用挤在操作台中间，小户型也有大灵活。

样板间实景图，仅供参考，具体以实际交付为准

空间尺度更是“够舒展”三开间朝南，南向面宽约9.8米，阳光能铺满室内；动区通过LDKB一体化设计，餐客厅、厨房与阳台连成近40㎡的超级空间——朋友来聚餐，十几个人坐得下；孩子在客厅玩玩具，家长在厨房做饭也能随时照看，不用来回跑。三个卧室都能放下1.8米床+衣柜，没有“小房间凑数”的情况。

样板间实景图，仅供参考，具体以实际交付为准

装修贴心：一线品牌+人性化设计

装修上，和樾长宁不只是叠品牌，而是每处设计都适配日常场景。基础配置上，用了大金空调地暖二联供、百朗新风系统，一年四季都能住得舒服。

样板间实景图，仅供参考，具体以实际交付为准

厨房配置丰富，甄选嘉格纳四件套（油烟机+燃气灶+洗碗机+蒸汽烤箱），满足多元化烹饪需求，做饭得心应手；洗锅时，弗兰卡可抽拉龙头能冲净锅沿油污，威乃达橱柜的分层收纳，让餐具、调料各归其位，找东西不用翻来翻去。

样板间实景图，仅供参考，具体以实际交付为准

卫浴方面唯宝智能马桶冬天有加热圈，起夜时感应夜灯自动亮，不用摸黑；主卫科勒镜柜里，10-25℃可调温的美妆冰箱，让护肤品不用凑合放客厅。

样板间实景图，仅供参考，具体以实际交付为准

装修细节方面更为亮眼公区地面使用大尺寸密缝砖，主卧通铺拼花实木复合地板，温润不硌脚；弧形叠级吊顶由师傅手工打磨，，视觉柔和不生硬；客厅电视背景墙用欧洲古建筑常用木纹石，自带木质温暖感；房门带有阻尼铰链，关门 “悄无声息”，不会吵醒家人。

这些细节不是噱头，而是真的能提升日常居住体验，住进来就知道有多贴心。

样板间实景图，仅供参考，具体以实际交付为准

建面约143㎡4房，经典飞机户型：四开间朝南+全明电梯厅，赠送面积大约6～8个平方，类一梯一户保证私密性和尊崇感。

和樾长宁约143㎡样板间鉴赏▼

实拍图，仅供参考

整体四开间朝南+大宽厅，面宽舒适，采光效果爆棚；主卧贯穿南北套房设计，每个房间南北都有阳台或飘窗，适合三代同堂或二胎家庭居住，舒适度不言而喻！让业主的生活拥有更多可能性和创造性！

储物/收纳系统充足：比如电梯入户的空间，门口区域有6-8个平方左右，后期可以合理利用起来；入户玄关处是奢石打造的壁龛；厨房间一大块飘窗送给大家；阳台还预留家政柜的空间；餐边柜也是交付标准！

超一线装标，全部给足：厨房间博世双开门冰箱、凉霸、嘉格纳四件套、弗兰卡水槽。柜体采用的是和19.5万的绿城同款柜体——威乃达，还有弗兰卡的大单槽、旭格的门窗。卫浴采用唯宝、高仪等品牌.......投入成本非常高。

专属的1㎡咖啡角：这是预留的私属情绪领地—— 想象一下，在晨光中品读一本好书，或是在暮色里静享一杯咖啡，让每一个碎片化的时光，都浸润在艺术与优雅的氛围之中。

示意图，仅供参考

项目区位配套

上海以“一江一河” 为发展战略，苏州河定位“大都市宜居生活典范”，对标世界级滨水区，苏州河长宁段明确城市会客厅的定位，以高端商业、金融、文化、旅游等核心功能为主，同时推动国际化居住空间配套。

【经济增速TOP】2024年长宁人均GDP位列第二，2025上半年GDP同比增速全上海第一；

【产业密度TOP】300余家国内外总部企业，携程、拼多多等头部企业入驻，总部经济集聚效应显著（信息来源：上海市统计局）;

【国际浓度TOP】现有28个领事馆驻扎，聚集了全市三分之一的外国领事馆和一半的外交官邸，外籍人口占比超30%，是上海著名的对外交流窗口。（信息来源：上海长宁门户网站）

交通配套

【地铁2号线】直线距离威宁路站约800m，北新泾站约300m，东向2站中山公园，4站静安寺，6站人广，9站陆家嘴，直抵浦东国际机场，西向3站虹桥2号航站楼，4站虹桥火车站，是上海名副其实的国际线。

三横两纵无界畅达世界

【北横通道】东西走向黄金动脉,连接了长宁、普陀、静安、黄浦、虹口、杨浦6个行政区，西起中环线（北虹路），东至周家嘴路、内江路，串联起了虹桥枢纽和互联宝地等区域。

【天山路】长宁发展中心轴线，贯通中山公园商圈、天山路商圈、临空经济园区等；

【延安高架】中心城区的重要交通动脉，快速直达静安寺、新天地、人广等商圈；

【中环路】快速通达大宁、五角场、世纪公园、前滩等区域中心；

【内环路】‌快速通达徐汇滨江、陆家嘴、上海站、虹口足球场等经济、文化、商业的核心地带。

商业配套

顶奢配套全新长宁国际生活圈

临近缤谷广场、百联西郊购物中心，东方商厦等老牌商业，3KM范围内涵盖金虹桥商场、上海荟聚、虹桥南丰城、尚嘉中心（LVMH集团投资）等超106万方商业综合体

教育资源

【幼儿园】新实验幼儿园（直线距离约600米），长宁南新幼儿园（直线距离约400米），威宁路幼儿园（直线距离约1200米），宋校幼儿园（直线距离约2300米）

【小学】适存小学(直线距离约700米)、长宁实验小学（直线距离约1200米）上海市民办东展小学(直线距离约1100米、民办)、包玉刚实验学校（直线距离约2500米）

【初中】延安实验初中(直线距离约200米)、华东师范大学附属天山学校(直线距离约1100米)、仙霞高级中学（直线距离约1700米）、娄山中学(直线距离约2200米)，

【全龄段】上海耀中国际学校（直线距离约2KM），涵盖幼儿园到高中的13年级。学校提供从幼儿到国际文凭大学预科（IB Diploma）的完整课程体系。

（期房不承诺学区，具体入学信息以教育局公布为准，距离数据来源于百度地图测量）

医疗资源

高端医疗健康无忧的家庭安享

上海市同仁医院、上海和睦家医院（长宁院区）等国际优渥医疗资源环伺，3KM内尽享上海市儿童医院(泸定路院区）、长宁妇幼保健院、长宁区天山中医医院等优质医护资源（全市前3）等

自然生态

绿意栖居专属城市公园半径

哈密公园、半马苏河公园岸线一期（在建中）及二期、苏州河景观长廊在侧，河岸漫步生活，城市自然回归。

半马苏河公园实拍

半马苏河公园实拍

在上海中心城区里，长宁是非常特殊的一个区。它没有大规模新城开发，保留老上海原生的城市肌理，既有老牌富人区的居住氛围，也有成熟的通勤配套，教育、商业、公园资源均衡，居住属性很强。

长宁买房，优先看板块价值，再去看楼盘。我们把长宁划分为两大梯队：豪宅第一梯队、改善第二梯队。

第一梯队：豪宅板块（高净值改善，追求圈层、风貌与居住品质）包含：西郊、新华路、古北、镇宁路。

西郊

长宁公认的老钱富人区，整体以低密洋房、别墅为主，绿化环境优越，居住圈层纯粹。板块上限很高，但是位置在中外环，出行高度依赖自驾，大型商业配套相对远一些，更适合追求安静、低密居住体验的高净值家庭。

新华路

内环内老牌风貌富人区，梧桐街区、历史洋房底蕴浓厚，人文氛围浓厚，距离巨富长很近。板块风貌资源稀缺，但内部新旧混杂，老房子穿插其中，成片的纯商品房社区不多。

古北

上海初代国际社区，板块整体性很强，成片商品房聚集，涉外氛围浓厚，国际学校、涉外商超、私立医院配套齐全。板块居住纯粹度很高，但是地处中外环，不在内环，同时板块土地开发成熟，新房供给非常稀缺，更多选择集中在二手房市场。

镇宁路

内环内，紧贴静安寺，区位条件属于长宁天花板，到南京西路、徐家汇通勤便捷，同时拥有优质公办学区加持。短板在于板块内部新旧混杂，老公房、老里弄穿插在高端住宅之间，部分楼栋临近高架会有噪音干扰，没有形成整片统一的高端居住氛围。

第一梯队简单总结：

追求低密别墅圈层选西郊；偏爱内环梧桐风貌底蕴选新华路；想要成片纯粹国际化社区选古北；看重内环地段+通勤+公办学区选镇宁路。

第二梯队：主流改善板块（兼顾通勤与自住性价比，长宁主力改善阵地）包含：中山公园、北新泾、天山。

中山公园

内环内核心交通商业枢纽，多条地铁交汇，商业配套成熟，是长宁的核心商圈。板块城市界面持续更新，短板是商住混合，片区内老小区占比不小，适合看重通勤便利、内环位置的改善家庭。

北新泾

中内环板块，地铁通达，去往静安、徐家汇通勤效率高，城市界面不断更新，是当下长宁改善的主战场。配套成熟，生活烟火气足，兼顾自住和流通性，是很多普通改善家庭的重点考量板块。

天山

中内环，生活配套齐全，烟火气十足。板块预算跨度很大，既能满足刚需上车，也能承接改善需求。板块内部新旧小区并存，选筹需要重点甄别。

第二梯队总结：

看重内环商业交通，看中山公园；看重通勤性价比，优先北新泾；预算跨度大，兼顾上车与改善，可以看天山。

长宁新房项目汇总表，可保存参考

讲完板块，我们来看当下长宁的新房市场。长宁整体新房供给稀缺，可选项目不多。

正在认购重点项目：

招商越秀和樾长宁，落位北新泾，属于第二梯队改善板块。

中内环位置，地铁通勤优势明显，面向主流改善家庭，是长宁当下自住改善的热门选择。

长宁新房「越秀和樾长宁」三批次加推123-146平！附一房一价表！今天认筹！

西郊云庐，落位西郊，属于第一梯队豪宅板块。

身处西郊的低密居住氛围之中，产品跨度大，能够满足不同预算改善客户，喜欢西郊静谧居住环境的可以重点关注。

长宁低密小高层「西郊云庐」加推103-220平！附一房一价表！正在认购！

除了以上两个主力改善盘，也有部分热门新盘值得持续跟踪，还未入市，后续可以重点留意。

中山公园板块的保利苏河珺，是内环内难得的滨水改善住宅，适合看重内环配套、苏河景观的改善家庭；

长宁苏州河热门新房「保利苏河珺」推出105-169平！样板房开放！待入市！

西郊板块的宁国府邸，打造千平级合院产品，瞄准顶豪圈层；

上海西郊国宾顶级豪宅「宁国府邸」中式合院，仅12套，即将入市！

镇宁路的壹公馆，内环核心大平层，地段稀缺。

长宁内环内神秘豪宅「壹公馆」建面350-400平大平层，待入市！

这三个项目均尚未取证，价格待定，追求内环与顶豪产品的购房者，可以持续等待后续入市消息。

总结建议

长宁的买房逻辑，先定板块，再选楼盘。

• 预算充足，追求圈层、风貌，优先看第一梯队：西郊、新华路、古北、镇宁路；

• 追求通勤便利、自住性价比，优先看第二梯队：中山公园、北新泾、天山。

长宁的价值不在于暴涨，而在于成熟稳定的居住体验。买长宁，优先匹配自己的生活圈、通勤需求，再去挑选板块和楼盘。

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。

沪七条 [2]规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。限购方面，调整非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限，从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为"前3年内在本市累计缴纳2年以上"。