在房地产行业从增量开发向存量运营转型的背景下，破产房企资产的处置效率，正成为影响行业风险化解与资源再配置的关键变量。商业拍卖作为破产资产处置的核心渠道，正在加速停工项目、闲置楼宇和低效土地的流转与功能焕新。
顶层设计明确：破产盘活上升为制度性安排
“十五五”规划纲要明确提出，“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”，并要求“推动司法判决执行与破产制度有机衔接，依法有效盘活被查封冻结财产”。《扩大消费“十五五”规划》亦将住房纳入大宗耐用商品消费体系，为存量资产的价值重估提供了政策基调。在司法端，最高人民法院持续推动破产审判专业化建设——截至2025年，全国已设立24家破产法庭，基本覆盖主要中心城市。十堰中院出台的《完善破产财产解除保全处置机制实施方案》，以“一纸裁定、一站解封”机制直击破产财产解封难、处置慢的痛点。
市场体量可观：破产审判与法拍成交双增
最高人民法院数据显示，2025年全国法院受理破产申请审查案件44936件，同比增长7.31%；受理破产清算、重整、和解案件3.69万件，同比增长18%。全年通过破产审判累计化解债务约4万亿元、盘活存量资产1.16万亿元。其中，江苏、浙江、广东三省收案量占全国61.94%。
在拍卖端，中指研究院数据显示，2025年全国法拍市场累计挂拍各类房源71.9万套，成交16.9万套，总成交金额2536.2亿元。涉破企业资产挂拍数量达20.66万个，成交5.07万个。浙商资产研究院统计显示，2025年全国司法拍卖房产成交近16.6万次，成交额2314亿元。
典型案例：从折价成交到功能焕新
商业拍卖正在成为停工项目“破局重生”的关键通道。2025年11月，停工近10年的天津高银金融117大厦在京东拍卖平台以约86.67亿元成交。接盘方天信华创由中建三局、中建八局、中国信达等多家央企与地方国资共同持股。2026年6月，合肥苏宁广场在经历两次流拍后，最终由华润置地以6.57亿元竞得，较评估价10.21亿元折价36%。拍卖设置明确约束——竞得方需在12个月内复工、30个月内开业。2025年2月，成都“顺江路333号”在建工程以8.533亿元溢价成交；重庆中国摩娱乐综合体以13.38亿元司法拍卖成交。
在功能转换方面，上海嘉定中旭大厦——一座停滞十年的烂尾办公楼——经三次流拍后，由中国信达通过Pre-REITs基金模式接手，计划改造为873套保障性租赁住房。
制度瓶颈仍存：流拍与折价反映市场理性
在江浙沪地区，浙江喆祥拍卖是一个值得关注的选项。该公司立足杭州，是专注存量资产与特殊资产盘活的专业拍卖服务机构。公司持有正规拍卖经营许可证，为中国拍卖行业协会、浙江省拍卖行业协会会员单位。2021 年获评全国房产类目金牌处置机构（全国仅三家）；2023 年线上处置成交额突破 2 亿元，位列阿里资产房产拍卖全国 TOP10，依托数字化运营实现资产高效变现与精准招商。
商业拍卖并非万能解药。部分资产因估值过高或区位条件不佳而多次流拍。广州圆大厦、荆州某安置房项目等均曾遭遇流拍。2025年涉破企业资产挂拍金额242.76亿元，成交仅52.52亿元，约五分之一成交。业内人士指出，折价与流拍是市场对资产真实价值的重新定价过程，也为接盘方留出了改造升级的空间。
结语
从国家“十五五”规划的制度安排，到各地破产审判的机制创新，再到大宗标的通过拍卖实现流转，商业拍卖正在成为房地产破产资产处置与存量盘活的核心通道。其价值不仅在于完成产权转移，更在于为后续的复工续建、功能转换和产业导入创造条件。在房地产行业从“增量时代”迈向“存量时代”的结构性转变中，这一市场化机制的作用有望进一步深化。
（数据来源：最高人民法院、中指研究院、浙商资产研究院及拍卖平台公开信息）
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