相信这两年关注楼市的朋友，都有种恍如隔世的感觉。不过才短短四年时间，那个全民炒房、房价只涨不跌的时代，就彻底成了过去式。从2022年开启调整至今，这波下跌的广度和深度，远超当年大多数人的预期。
最早感受到寒意的，是郑州、天津、石家庄这些二三线城市。前几年这些城市还在疯狂卖地、炒新区，房价一路往上蹿，郑州北龙湖、天津滨海新区，单价冲到两三万的楼盘比比皆是。可从2022年开始，市场突然就冷了，降价、打折、送车位都没人接盘，房价一路阴跌，到现在不少地段相比高点，已经跌去了三四成，当年高位接盘的人，首付都跌没了，还背着几十年的贷款。
到了2023年，连上海、深圳这种公认的楼市压舱石，也没撑住，陆续加入了调整的队伍。核心区的房价还能勉强稳住，外围板块早就跌得不成样子。截至目前，全国平均房价的整体跌幅已经超过了30%到40%，相当于一套普通家庭的房子，纸面财富直接缩水了三分之一还多。
跌得最狠的还要数环京楼市，廊坊、涿州这些当年炒房客扎堆的地方，巅峰时房价冲到三万多一平，现在一万出头都难找到接盘侠，跌幅直接超过60%，多少人抱着投资的心态进场，最后套得牢牢的，割肉都割不出去。更别说鹤岗、双鸭山这些资源枯竭型的中小城市，几万块、十几万就能买一套三居室，真的成了大家口中的“白菜价”，房子彻底褪去了投资光环，慢慢回归成了单纯用来住的商品。
其实对于这个局面，早在好几年前，曹德旺就公开说过。他当时就直言，房子本质上就是一堆钢筋水泥，真要是脱离了居住属性，没人炒了，将来会一文不值。如果楼市还照着当年的势头疯狂扩张，房价下跌是必然的结果。
他当时还特意劝手里有多套房子的人，尽早把多余的房产卖掉，不然等行情彻底转冷，就会落到“既卖不掉，也租不掉”的尴尬境地。
那时候这话一出，网上骂声一片。很多人说他不懂楼市，是在唱衰经济，毕竟那些年房价年年涨，买房就是稳赚不赔，是刻在很多人骨子里的共识。谁要是说房价会跌，肯定会被群嘲。可现在回头看，曹德旺的判断还真准。现在的楼市，炒房客基本都退场了，就连普通家庭，也不再把买房当闭眼赚的买卖，房子正在一步步回归居住的本质。
不过很多人没注意到，曹德旺当年说的，还主要是多层住宅的困境。可未来二三十层的高层电梯房，面临的情况只会比这更糟糕。不只是有价无市这么简单，搞不好最后还会沦为没人愿意接盘的“贫民窟”，背后的原因，每一个都很现实。
01 公摊高达三成：花百万买房，几十万买了空市
第一个最让购房者憋屈的，就是高层住宅离谱的公摊面积，钱花得不明不白。现在市面上二三十层的电梯房，公摊普遍在25%到30%之间。什么概念？你房产证上写着100平米，听起来是个宽敞的三居室，可实际扣完公摊，套内面积也就70到75平米，卧室挤、客厅小，连放个衣柜都得反复算计尺寸。剩下的二十多平，全是电梯井、楼道、设备间、入户大堂这些公共区域，普通人一天也走不了几回，等于花了几十万，买了一堆自己基本用不上的面积。
反观以前的多层住宅，也就是六七层不带电梯的那种，公摊一般只有10%到15%。同样100平的房产证，套内就能有85到90平，宽敞明亮，多出来的面积，都够做一间小书房了。
这可不是一笔小钱。按现在普通城市一万五一平的房价算，差15平就是二十二万五，够普通家庭买辆代步车了。更气人的是，物业费、取暖费这些日常开支，全都是按建筑面积算的，你公摊的那部分面积，一分钱都少不了。说句不好听的，楼道里的空间你又享受不到，凭啥要你掏钱？换谁心里都觉得冤。
所以现在越来越多的刚需家庭，买房优先选多层住宅，哪怕旧一点、没电梯，也比高层住得实在。这样一来，二三十层的电梯房，受众越来越少，慢慢就成了有价无市的局面，想卖都卖不上价。
02 逃生难度翻倍：高层的安全隐患是硬伤
第二个让很多人望而却步的，就是高层住宅的安全问题，尤其是逃生难度，是实打实的硬伤，藏都藏不住。以前大家选高层，都觉得视野好、采光好、安静，觉得住得高有面子。可真遇到事儿了，才知道高有高的麻烦。要是碰上地震、火灾、台风这类灾害，住多层的人，顺着楼梯跑个几层就到楼下了，快的话几分钟就能撤到安全地带。
可住二三十层的人呢？灾害一来，电梯肯定是第一时间停运的，怕断电困人，所有人只能挤消防楼梯往下跑。年轻人腿脚快还好，老人、小孩、行动不便的人，几十层楼爬下来，难度可想而知。而且人多拥挤，很容易发生踩踏事故，外面的救援人员往上冲也难。
前阵子看新闻，某个高层小区居民楼着火，消防车到了楼下，人在十几层的窗户边呼救，云梯够不着，干着急。那种无助感，没经历过的人很难体会。
现在大家买房，安全意识越来越强，这种看得见的风险，自然会放在前面掂量。尤其是有老人孩子的家庭，宁愿选矮一点的多层，也不想住高层天天担惊受怕。这种居住观念一转变，高层住宅的吸引力自然就越来越小，以后想转手，只会越来越难。
03 拆迁基本无望：老房子只能砸在手里
第三个很现实的问题，就是二三十层的高层住宅，未来基本没有拆迁的可能，想靠拆迁翻身，想都别想。以前住老破小多层的住户，心里都还有个盼头：说不定哪天就旧改、拆迁了，既能换新房，还能拿补偿。可放在高层身上，这个念想基本可以断了。原因很简单：拆迁成本太高了，高到没人愿意拆。
你算一笔账就明白了：一栋三十层的楼，一层按四户算，整栋楼就是120户人家。要是拆迁，每家都要给补偿、给安置，算下来就是一笔天文数字。拆一栋六层的多层，拆完之后盖高层，容积率提上来，开发商还有的赚；可拆一栋三十层的高层，拆完了也没法再盖更高的，根本无利可图，不管是开发商还是地方政府，都不会做这种亏本的买卖。
所以未来，老的多层住宅还有旧改、拆迁的机会，可高层住宅，拆迁想都别想。房子一年年老去，外立面脱落、管道老化、线路故障，各种问题越来越多，只会越来越不值钱。想卖卖不掉，拆又拆不了，最后只能烂在自己手里。
04 维修困局无解：最终难逃贫民窟化
最后一个问题，也是最无解的，就是高层住宅的“维修困局”，时间久了，很容易慢慢沦为贫民窟。二三十层的楼房，配套设备特别多，电梯、供水系统、供电系统、消防设施，样样都得维护，样样都花钱。房子新的时候还好，有维修基金顶着，小修小补不用业主操心。可十几二十年过去，设备纷纷老化，故障越来越多，维修基金也花得差不多了，再要大修大换，就得整栋楼的业主凑钱。
换一部电梯就得几十万，更换主水管、整修电路也都是大钱，平摊到每家每户，可不是一笔小数目。这时候矛盾就来了：有人愿意出钱修，有人觉得自己住不了几年了不愿意掏，还有人干脆联系不上。天天扯皮、天天投票，电梯坏了半个月没人修，上下班爬十几层楼都是常事。
久而久之，经济条件好的家庭，不想受这个罪，直接就搬走了，把房子要么低价甩卖，要么便宜租出去；剩下的，都是经济条件一般、搬不起的住户，还有就是图便宜的外来租客。
人一走，物业费、维修基金更难收齐，房子坏了也没人修，越破越没人愿意住，越没人住越破，恶性循环。用不了多少年，曾经光鲜亮丽的高层住宅，就会变得破破烂烂，设施坏了没人管，楼道里脏乱差，和贫民窟没什么两样。
总的来说，现在的楼市，去泡沫、去投资化已经是大势所趋，房子回归居住属性，是早晚的事。这一切，其实都在曹德旺当年的预判之中，他劝大家尽早处理多余房产，不是没有道理的。而和多层住宅比起来，二三十层的电梯房，未来的处境只会更艰难。公摊大、逃生难、拆不了、维修贵，每一个都是硬伤。所以刚需买房尽量优先选多层，别盲目追高楼层；手里有多套高层的，也该提前做打算，别等到真的有价无市了才后悔。
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