长租公寓的赛道上，规模曾是一切故事的起点。但当行业领头羊主动踩下刹车，故事便有了新的走向。
2026年上半年，万科泊寓的财务报表上演了一场耐人寻味的“悖论”：运营房源减少5.3万间，营收同比减少3.36亿元。
然而，这并非一场溃败，而是一场精心策划的“瘦身健体”。在主动剥离低效资产的同时，其出租率逆势攀升至94.3%，GOP利润率更是达到了惊人的89.5%。
泊寓正在用行动诠释，在租赁住房的下半场，质量的厚度，远比规模的数量更重要。
泊寓营收下降18%至14.6亿元
先看万科整个集团的财务数据，2026年上半年，万科实现营业收入701.69亿元，同比下降33.38%；营业亏损125.13亿元，归母净亏损149.51亿元，同比扩大25.15%，扣除非经常性损益后，万科归母净亏损138.40亿元，同比扩大19.41%。
细分到租赁住宅业务，万科集团旗下“泊寓”仍然是全国最大的集中式公寓提供商。
2026年上半年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.64 亿元，比2025年上半年的18亿元，同比下滑18.67%。
截至今年6月30日，泊寓累计运营管理长租公寓 22万间，比2025年同期的27.3 万间，硬生生减少了5.3万间。
跟2025年上半年相比，今年上半年泊寓运营管理房源量减少了5.3万间，这也就难怪营收同比减少了3.36亿元。
万科在财报中说的是“优化规模布局，推动高质量发展”。
这一变化并非经营恶化，而是泊寓主动“调整存量项目合作模式，有序退出部分低效房源及项目，优化资产质量”的结果，从追求规模扩张转向注重资产质量。
今年上半年，泊寓新获取房源4588间，新开业 8579 间，并没有止步不前。
这种“有进有退”的策略，说明着泊寓从“跑马圈地”转向“精耕细作”。
营收提了，但盈利情况不详，财报提了GOP利润率。
报告期内，泊寓通过不停业改造存量老旧资产，项目盈利水平有效提升；借助官方渠道、门店自主拓客体系及精细化运营，GOP利润率89.5%，保持行业领先。
续租率63.4%，企业客户超7900家
出租率是衡量租赁运营能力的核心指标。
截至今年6月30日，泊寓出租率 94.3%，同比提升 1.0 个百分点。
在主动压缩管理规模的情况下实现出租率回升，说明资产质量优化策略初见成效，减少低效房源，聚焦高出租率项目。
管理房源22万间，出租率干到94.3%，一部分的功劳应该要算到泊寓B端客户的战略价值，毕竟企业客户带来更稳定的出租率、更低的获客成本和更强的抗周期能力。
报告期内，泊寓服务企业客户超 7900家，已为比亚迪、大疆、华为、京东、顺丰、腾讯、小米等知名头部企业提供租住服务，企业客户占比达 23.5%，客户结构持续优化。
用一组数据来感受这些年泊寓在B端的战绩——泊寓企业客户数量从2021年的166家爆发式增长至2026年上半年的超7900家，五年增长超46倍。
与高出租率并行的是，泊寓续租率提升至 63.4%。
这半年，泊寓聚焦租住全流程服务升级，开展会员精细化管理与线下社群运营，同步拓展多元生活服务，上半年累计开展全国线上活动 16 场、线下活动 1512 场，客户满意度达 96.5%。
深耕国企“朋友圈”
今年上半年，泊寓携手地方国资，盘活存量资产。
依托成熟运营能力，泊寓持续深化与上海、合肥等重点城市国资国企的战略合作，助力盘活国有存量住房资产。
报告期内，泊寓与上海地产住房发展有限公司再度合作，完成上海嘉定璟歆大型租赁社区签约，运营能力、服务质量赢得客户认可；与合肥地方国企海恒集团在长租公寓领域的合作落地第六个、第七个项目，打造了人资公寓、双创园公寓两大产业配套公寓。通过专业化租赁运营，有效提升国有资产利用效率，为产业人才提供优质安居空间。
万科泊寓2026年上半年的数据变化，清晰地勾勒出两条曲线：一条是管理规模和账面营收的短暂下滑，另一条则是资产质量、运营效率与客户满意度的昂扬向上。
当行业告别野蛮生长的红利期，泊寓用B端客户的强劲增长、接近满租的稳定表现以及与地方国资的深度绑定，证明了长租公寓这门生意的核心壁垒，从来不是房间的数量，而是运营的精度与服务的心度。
这或许正是租赁住房行业穿越周期、走向高质量发展的最佳注脚。
免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。
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