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项目概况

占地面积：4.37万平米

地上建面：12.万平米

开发商：金隅地产

物业公司：金隅物业（7元/平米）

产权年限：70年产权

容积率：2.8

得房率：预计80%-86%（加上阳台赠送，不加阳台78-82%）

梯户比：2梯2户，供暖方式（地暖，集中供暖）

总楼栋：17栋（5F-18F）

户型面积：99-193平米

销售单价：约79000元/平米

销售总价：740万-1650万

交房时间：2027年7月

交通配套

自驾交通：地块距离四环路1.5KM，周边拥有京沪高速等多条城市主干道，道路通达性良好；

地铁交通：紧邻地铁17号线十八里店站；17号线为贯穿南北的大线路，与地铁1号线、3号线、6号线、7号线、14号线等10多条地铁线接驳换乘，出行方便。

生活配套

教育配套：

朝阳人大附学校，九年一贯制，预计2025年交付使用。未来还将有高中部。

商业配套：

朝阳港国际住区的定位和规划，将打造28万㎡超级商业中心

4号、5号商业金融用地，总体量为12.6万㎡

整体规划

2、3、5、14、16号楼总高为18层（第18层均为顶退）

1、6、7、11、12号楼总高为17层

4号楼总高为8层，8号楼总高为10/14层

9号楼总高为5层，10号楼总高为11层

13号楼总高为6层，15号楼总高为12层

户型图展示

样板间展示

项目优劣势总结

优势

金隅市属国企开发，朝阳港 TOD 核心，7 层洋房搭配小高层高低配，容积率 2.8；2027 年 10 月准现房交付，本土国企资金稳健无烂尾、减配风险；金隅自持铂金高端物业，8.96 元 /㎡高端服务体系，东四环片区二手流通保值稳定。
步行仅 160 米 17 号线地铁站，全片区距离地铁最近住宅，无通勤班车依赖，5 站直达国贸，精准匹配金融、科创上班族；自带 21 万方自持环宇城大型商业，下楼一站式消费，TOD 配套优势突出；全盘仅 824 户小体量，圈层纯粹商务高知；全盘两梯两户赠送独立私梯前厅，最高 90% 超高得房率。
完整十五年公办教育闭环，自建公立幼儿园 + 一路之隔人大附九年一贯制学校，东四环育儿家庭核心红利；车位配比 1:1.11，全覆盖新能源快充车位，满足多车家庭需求。
社区打造 4.37 万㎡正统宋风八景园林，配 1700㎡下沉铂金会所，恒温健身、国风书吧、私宴包厢配套齐全；东侧紧邻滨河公园，内外双绿地休闲资源，同板块景观辨识度断层领先。
东四环、京沪高速立体路网，通达全城核心商圈；人大附 + 大型自持商业 + 近距地铁三重稀缺配套叠加，自住、出租、保值三重价值拉满；纯商品房无回迁混居，邻里以国贸、亦庄企业高管为主，圈层高端纯粹。
99-193㎡三至四居改善户型全覆盖，总价 740 万起适配二孩、三代同堂改善家庭；围合楼栋排布最大化保障南侧户型采光观景，洋房 3.0m 层高居住舒适度优越。

劣势

17 号线早高峰客流拥挤；去往西山、顺义、昌平自驾单程 50 分钟以上，核心适配朝阳国贸、双井、亦庄、十八里店工作人群。
容积率 2.8 对比孙河、崔各庄 1.2-1.8 超低密洋房密度更高；18 层小高层楼栋户数多，早晚高峰电梯存在等候；临朝阳港南路低层有轻微车流噪音，优先选中央内庭 7 层洋房楼栋。
交付周期较长，2027 年 10 月统一交付，短期急需落户、入住家庭等待周期久；总价 740 万起，700 万以内刚需无法上车。
社区占地 4.37 万方体量中等，无超大中央阳光草坪、独立室内恒温泳池；片区实行多校统筹划片，无 100% 固定直升人大附，学区分配每年以朝阳区教委政策为准。
精装为隅系中端改善高配标准，无恒温恒湿恒氧三恒科技系统，追求被动式科技住宅需后期局部升级改造；无叠拼、合院高端墅类产品，缺少 200㎡以上顶豪收藏户型。
周边仍有在建市政道路、商业地块，短期东侧楼栋存在阶段性施工噪音；距离三里屯、SKP 高端奢侈品商圈需自驾 10 分钟，近距离仅自持环宇城基础商业。

区分提示：北京隅东序 vs 中海朝阳 ONE（朝阳港同板块竞品）

北京隅东序：金隅国企、160 米近地铁、全盘两梯两户私厅赠送、宋风园林、99㎡起三居、740 万起，主打国贸中端改善、宋式美学低密洋房；
中海朝阳 ONE：中海央企、270 米地铁、7 层洋房小高、森屿现代园林、102㎡起三居、730 万起、会所带室内球类，主打 TOD 全能配套、国贸刚需改善，二者开发商、园林风格、地铁距离完全分层。