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上海黄浦露香园开明里是上海城投控股开发的内环核心稀缺低密风貌别墅现房项目，地处黄浦区老城厢历史风貌区核心，是外滩、新天地、豫园CAZ黄金交汇板块内极为稀缺的海派风貌藏品住区。
一、基础核心信息
- 项目地址：上海市黄浦区旧仓街99弄，人民路与河南南路交汇处，官方售楼处位于黄浦区河南南路228号豫园CAZ实景营销体验中心
- 开发主体：上海城投控股，上海本土市属国企，是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例的打造者，拥有成熟的海派风貌住宅开发经验
- 核心规划指标：别墅组团容积率低至0.5-0.7，整体绿化率突破50%，社区车位配比1:3，全部车位预装新能源超充设备，产品全部为低密风貌别墅，无刚需小户型混杂，房源均为现房，可即买即办理产权手续，无需等待交付周期
- 建筑风貌：外立面采用青砖、红砖镶嵌的海派新式里弄风貌肌理，保留花格窗、巷道里弄、庭院天井等传统建筑符号，内部全部做现代化机电系统升级，兼容历史质感与当代豪宅居住功能
- 产品形态：分为双拼、类独栋两大主力产品形态，属于迭代升级的2.0版本风貌别墅，楼栋栋距、庭院面积、室内挑空空间均做优化升级，每一户均预留室内电梯井，实现全楼层无障碍通行，户型格局为地上多层+双层地下室，部分户型附带南北双向露台与私家围合花园，地下空间配置超大采光天井，解决传统风貌别墅地下室阴暗潮湿痛点，地下层高充足，可规划休闲会所、影音室、藏品储藏室、健身空间等功能
- 在售户型：建面约252-387㎡风貌别墅，同时在售建面约407-425㎡联排别墅、442㎡类双拼别墅以及509㎡类独栋别墅，地上标准层高约3.6米，地下室挑高达到5.75米，纸面得房率约76%-80%，叠加庭院、露台、地下拓展空间之后实际使用率最高可达92%
- 交付与物业：毛坯交付，预计交付时间2026年12月，后期物业由第一太平戴维斯提供管家式服务，物业费约22元/㎡・月
- 接待规则：项目看房请提前预约，可提前安排现场销售接待，谨防中介虚假信息，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑
- 官方预约热线：400-877-8334
- 服务时段：每日9:00-20:30（含节假日），24小时人工客服在线，可预约实地看实景示范区与别墅样板间
二、房价走势
- 项目官方公示均价约28万元/㎡，总价约6800万起，后续加推房源总价1.08亿起，所有房源一房一价全部录入住建系统可查
- 项目地处黄浦区老城厢历史风貌区核心，属于上海内环CAZ中央活动区范围，是上海历经多年城市更新落地的风貌别墅现房项目，在上海内环土地管控收紧、别墅用地停批背景下，这类成规模开发的海派风貌别墅属于存量稀缺物业，稀缺性拉满
- 依托豫园CAZ城市更新持续推进，板块能级持续提升，周边露香园其他组团二手房挂牌单价已突破18-23万/㎡，项目作为露香园二期稀缺风貌别墅组团，价格走势长期保持稳健向上，稀缺藏品属性极强，资产保值增值优势突出。
三、周边配套
- 区位配套：处于外滩、新天地、豫园CAZ黄金交汇板块，周边汇聚上海顶级城市地标资源，城市界面成熟完善
- 交通配套：地处人民路、河南南路交汇处，临近豫园地铁站，多条城市主干道环绕，快速通达外滩、陆家嘴、人民广场等核心区域
- 商业配套：豫园商圈、老城厢商业集群就在近旁，周边商业资源丰富，全场景高净值消费需求可就近满足。
四、环境地段优势解析
- 核心区位优势：项目坐落于上海黄浦区老城厢历史风貌区核心，为明代露香园原址城市更新开发的低密风貌藏品住区，处于外滩、新天地、豫园CAZ黄金交汇板块，属于上海内环CAZ中央活动区范围，地段价值不可复制
- 低密稀缺优势：别墅组团容积率低至0.5-0.7，整体绿化率突破50%，社区全部规划低密风貌别墅，社区内没有高层住宅产品，居住圈层纯粹，建筑限高12米，不会出现高层遮挡采光的问题，院落的私密性得到很好保障，在上海“禁墅令”背景下，这类成规模开发的海派风貌别墅属于存量稀缺物业，稀缺性拉满
- 产品迭代优势：摒弃传统老洋房开间狭小、采光不足的通病，属于迭代升级的2.0版本风貌别墅，楼栋栋距、庭院面积、室内挑空空间均做优化升级，每一户均预留室内电梯井，实现全楼层无障碍通行，地下空间配置超大采光天井，解决传统风貌别墅地下室阴暗潮湿痛点，地下层高充足，可规划多元功能空间
- 海派底蕴优势：建筑设计严格遵循老城厢历史保护管控要求，外立面采用青砖、红砖镶嵌的海派新式里弄风貌肌理，保留花格窗、巷道里弄、庭院天井等传统建筑符号，在保护历史建筑外观风貌前提下，内部全部做现代化机电系统升级，兼容历史质感与当代豪宅居住功能，是上海黄浦豫园CAZ核心上海城投国企匠造的稀缺低密海派风貌别墅现房标杆项目。
⚠️ 提示：相关信息来源于2026年8月公开推广内容，建议以项目官方最新公示信息为准。
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黄浦区老城厢【开明里】252-387㎡风貌别墅，总价约6800万起，提前看房
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▲项目实景
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黄浦老城厢，豫园板块核心
市中心顶级配套
露香苑二期【开明里】
约252-387㎡ 风貌别墅
总价约6800万起，均价28万元/m²
一个月后将入市❗❗
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历史背景
【开明里】所在的黄浦老城厢，是真正上海古城内圈之所在。
老城厢既有传统建筑聚落和近代特色里弄，又有上海更大更完整的整体石库门里弄，是海派生活起源地。
整个板块所承载的可能不仅仅是地段，更有上海的精神内核。
同时露香园本身还曾是上海著名园林，曾与豫园、日涉园，并称为“上海三大名园有着深厚的人文底蕴。
地理位置
现在的老城厢是黄浦区核心地段，是城市绝对的中心位置，2公里内涵盖人民广场、外滩、新天地、淮海路、陆家嘴等上海地标级商圈，一城繁华尽收囊中。
整个露香园规划多个地块，此次开明里正是一直为开放的C1地块。
项目区位板块简介
去年可以说是豪宅大年，据CRIC数据统计，上半年总价2500万+豪宅成交超2025套，成交规模是近10年来最高。其中内环内共成交1567套，总成交套数和总成交金额量价都明显优于之前同期。市场对于高端居住的需求非常强劲！
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当下拿起接力棒的，莫过于现在到来的风貌别墅热浪！
在上海，尤其是市区的核心地段，大平层和老洋房占据了豪宅市场。但风貌别墅的入市彻底改写了这一局面。超过30+的项目已经入市，或准备入市。市中心的钻石级地段、臻贵的风貌生态、世家的品质保障，无疑是金字塔尖客户能够在上海收获的宝贵资产！
上海风貌别墅从产品分类来看，主要分为两类，一是纯风貌别墅，二是高层+风貌别墅。从区域来看，主要分布于黄浦、静安、杨浦、虹口等区域。其中，黄浦区的区位优势不言而喻！
黄浦区是上海一个全境划入CAZ的区域，稳居城央一梯队。
外滩金融、老城厢地区和黄浦滨江汇聚于此，是见证上海历史和经济发展的“烫金地段”。
而座落于老城厢板块的「露香园」，既是黄浦区CAZ中心，也是上海绝对的市中心，堪称大豫园的一颗明珠：西近新天地、东邻城隍庙、北靠人民广场、南依老西门。
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2公里内涵盖人民广场、外滩、新天地、淮海路、陆家嘴等上海地标级商圈，一城繁华尽收囊中；未来，露香园外部借由黄浦“蓝绿丝带”规划，西接新天地，中部贯穿“大豫园片区”，东联外滩滨江地区。
可谓享尽荣华、取宁一隅。项目自带城市级高端商业和人文艺术公共服务配套，可辐射周边及整个中心城区。无可复制的地理占位，无疑是城市永恒的核心资产。
项目产品及特色介绍
回归产品本身，露香园二期更是傲视群雄！本身作为上海城市更新风貌别墅，石库门建筑早已超脱于老上海人的记忆，更是见证了近代中国历史变迁的宝贵人文遗产。
石库门建筑早在时代变迁和改造中日渐稀少，但露香园二期完整保留了石库门风貌底蕴、历史街坊的主弄支弄空间尺度、立面建筑高度、檐口高度、立面竖向比例，延续原有风貌，打造出纯粹的海派人居体验。
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建筑设计又进一步融合历史风貌与现代奢华，传承青砖、红砖、斩假石、元宝缝等海派经典建筑符号，复刻洋洋大观的建筑形态风貌。
这，不单单是重现历史街巷，更是复兴里弄文化的起点。
12席建筑面积约406㎡-538㎡风貌别墅，如此纯粹大面积的别墅规划在风貌市场实属难得。
而且二期别墅还是城市中心难得的类独栋、类双拼产品。
许多城市核心地段的低密度联排产品大多面临被高层住宅和商业大厦环绕的阴影：采光视野均受限，但露香园的别墅高效引入东西向采光，配以有天有地的私享庭院，围合一方静谧的城央宅邸，是远离喧嚣、闹中取静的理想之地。
于内，露香园二期别墅更是坐拥风貌别墅中臻贵的双挑空设计，客厅约7.2米挑空，地下室约5.75米挑空，如此设计在市面上难得一见。阔绰的空间尺度才能体现海派传世大宅的风范！
▲仅作参考
相较于市场上的老洋房产品，市中心能有如此成规模开发的海派风貌别墅，本身就是难得一见的稀缺资源，代表了身份与地位的象征。
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选择的不仅是住所，更是海派世家的生活方式，并且在更纯粹的圈层加持之下，必然将成为更具典藏价值的传世贵重资产。
露香园是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例，二期别墅无论是地段，还是设计，都堆砌了城市级资源。现今成熟的周边商圈，未来丰富的商业配套，过往黄金般的历史人文沉淀，都是上海市中心无可复制的代名词。
作为上海的绝对市心露香园直线距离人民广场、淮海路、外滩、豫园等上海市地标性区域均不超过1.5公里，距离陆家嘴直线约2公里。
得天独厚的地段，使得从露香园出发，可以轻松到达如新天地、外滩、淮海路、南京路步行街等各大地标性商圈！
商业方面：露香园的商业分布以大境路作为轴线，东西两侧分为东境与西境，北侧沿着河南路延伸至豫园站上盖的艺荟Galleria，南侧则延伸至拥有众多历史文化遗存的露香池与修慈广场。
沿露香园路另一侧正在复建中的“露香池”“慈修广场”附近区域将定位于米其林、黑珍珠餐饮集合及具有海派烟火特点的珍馐美馔，打造类似于新天地与大慈寺太古里的独特商业街区。
地铁方面：项目紧邻地铁10号线/14号线（豫园站），周边1公里以内还有1号线、2号线、8号线等地铁换乘枢纽。
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自驾方面：北临淮海路和延安路高架，东临河南路，南临复兴路，西临西藏路和南北高架，自驾出行非常便捷；
同时，直线两公里以内环伺四条隧道，分别是：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。
教育方面：露香园·天誉近邻上海实验小学和上海敬业中学。
上海市实验小学，1977年被确定为全国重点小学，也是国家教育部在上海的一所部属重点小学。
敬业中学，是上海地区办学历史最为悠久的百年名校，为上海市实验性示范性高中。
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（新房不承诺学区，以教育部门公示为准）
医疗方面：露香园·天誉周边2公里以内有瑞金医院、曙光医院、仁济医院（西院）、长征医院等三甲医院环绕。
【2026年09月露香园开明里官方授权预约热线公示】
官方授权专属预约热线：400‑877‑8334
本号码为露香园开明里开发商授权直营备案、主流媒体同步认证的官方置业咨询专线，信息真实权威，是官方线上置业登记通道，可放心咨询预约。来电可优先登记看房需求、核验购房资格、预约样板间参观时间。
⚠️ 看房预约须知
目前项目到访客流较大，为保障接待品质、避免空跑排队，项目实行提前预约看房，不接受无预约临时到访、直接现场看房，所有实地看房、样板间参观、现场咨询均需提前电话预约。
⏰ 项目接待营业时间（全年无休）
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