01一边涨，一边跌
老陈在钱江世纪城的那套房子，挂牌价挂了大半年，上个月他咬咬牙，一口气往上调了150万。中介劝他别冲动，他说："我不急，好房子值得等。"
而在未来科技城，小周就没这么淡定了。他那套89㎡的次新房，从420万挂牌开始，一路降到390万，买家还是犹豫。最后他主动跟中介说："再降5万，能签就签。"
同一个杭州，同一个7月，却是冰火两重天。
数据不会骗人。2026年7月，杭州全域二手房成交7107套，环比6月下跌7.8%，但二手住宅网签均价却来到了2.49万元/㎡，环比上涨了2.6%。量降价涨，看似矛盾，拆开看就明白了——高端盘拉高了均值，刚需盘撑起了成交，而中间地带，正在被冷落。
潮新闻美好生活研究院联合中指研究院的统计显示，7月杭州二手房市场"跌多涨少"的程度正在减弱，但不同城区、不同板块甚至同一个板块内部，小区之间的价格表现进一步分化。萧山区表现最为突出，上涨小区数量比下跌小区多出58%；而一江之隔的余杭区，价格压力却仍然明显，下跌小区比上涨的多61%。
一边是房东底气十足地往上调价，一边是业主无奈地一降再降。同一个杭州，两种完全不同的悲欢。
02板块分化背后的逻辑
为什么会出现这种局面？其实不矛盾，三个维度就能说清楚。
配套成熟度，决定了抗跌的底牌。
萧山核心区，尤其是钱江世纪城和奥体板块，地铁、学区、商业已经全面兑现。7月，日耀之城成交均价51869元/㎡，环比上涨9.39%；顺发美哉美城成交均价56970元/㎡，环比上涨8.66%；滨江星翠澜庭成交均价55888元/㎡，环比上涨5.36%。这些小区不仅价格在涨，成交周期也在缩短，优质房源基本不愁卖。
反观未来科技城，虽然规划宏大，但配套兑现速度相对滞后。产业依赖单一，受互联网行业调整影响，预期转弱，投资客抛售压力大。万科天空之城7月成交均价34952元/㎡，环比下降2.04%；万科溪望尚庭成交均价33770元/㎡，环比下降6.82%。同样是大牌开发商，同样的次新房，命运截然不同。
供需关系，是价格最直接的指挥棒。
钱江世纪城核心区次新房供应量本来就少，稀缺性强，房东自然有底气。而未来科技城前几年集中交付，大量同质化的89㎡三房户型井喷入市，竞品太多，买家选择空间大，房东只能靠降价抢跑。
7月的土地市场也印证了这一点。钱江世纪城核心单元一地块以楼面价48139元/㎡成交，溢价率虽有所回落，但核心板块的热度不减。而未来科技城两宗地块均以楼面价约2.05万元/㎡成交，溢价率明显低于核心区，市场对板块价值的评判已经写在了土地价格里。
预期差异，决定了买卖双方的信心走向。
萧山有钱江世纪城金融中心、亚运村等长期利好持续兑现，市场信心仍在。而未来科技城受互联网行业调整影响，部分投资客急于套现，挂牌量持续增加，买家观望情绪浓。
7月杭州二手房挂牌总量稳定在16万套以上，去化周期达到43.2个月。但在这16万多套挂牌房源中，房龄5年内、地铁学区配套齐全的优质次新房只占18%，而房龄10年以上、无配套的老小区占比高达67%。优质房源稀缺，普通房源过剩——这就是当下杭州二手房市场的真实底色。
03什么样的房子在涨？
市场正在经历一场残酷的洗牌。好房子不缺买家，普通房子只能靠价格说话。
涨价的房子，长什么样？
核心地段+稀缺品质+低供应量，是涨价的"铁三角"。钱江世纪城的日耀之城，凭借一线江景和核心区位，7月成交均价环比上涨9.39%，买家愿意为景观和品质买单。滨江区的绿城晓风印月，成交均价环比上涨6.03%；拱墅区的滨江锦绣之城，上涨9.05%。这些小区都有一个共同特点：地段核心、产品稀缺、供应量少。
学区房虽然受到政策调整影响，但核心学区依然是硬通货。西湖区虽然整体承压，但部分优质学区房仍有成交。
降价的房子，又是什么情况？
同质化严重+投资客集中+远郊无配套，是降价的三重打击。未来科技城大量89㎡三房户型雷同，竞品多，买家比价空间大，房东只能割肉离场。远郊板块更惨，钱塘区东裕华庭7月成交均价仅6008元/㎡，萧山远郊大盘融创森与海成交均价7843元/㎡，这些房子即使价格再低，买家也寥寥无几。
还有一个尴尬的中间地带——总价在400万到800万之间的改善房源。改善买家挑不到心仪的房子，刚需买家又够不着，不上不下，成了"夹心层"。7月的数据显示，200万以内二手房成交占比高达55.9%，刚需依然是市场的基本盘；而10万元/㎡以上的高端房源成交也在增加，共有5个小区成交均价突破10万元/㎡。中间地带，反而成了最冷清的地方。
一句话总结：市场在洗牌，两极分化越来越严重，中间地带的房子，正在被市场遗忘。
04现在该买房还是卖房？
市场回归理性，买卖双方终于能坐下来好好谈。但各自的心态和策略，得对号入座。
如果你是刚需买家：
关注降价板块的次新房，比如未来科技城、临平、闲林等区域。7月余杭区、临平区有不少小区价格回调，议价空间在3%到8%之间。对于预算有限的刚需来说，现在的市场其实是友好的——房源多、选择多、价格可谈。但要注意的是，别追涨核心区的高价盘，也别迷信远郊的"低价陷阱"。优先选择地铁沿线、配套成熟的小区，现房或准现房更稳妥。
如果你是改善买家：
盯紧核心区的稀缺品质盘，比如萧山钱江世纪城、滨江、拱墅申花等板块。这些区域虽然价格坚挺，但优质的改善房源确实稀缺，遇到合适的可以果断入手。7月的数据显示，120-144㎡的改善户型成交占比达到41%，首次超越刚需户型成为成交主力，说明改善需求正在释放。但别硬扛"中间冷"地带——那些不上不下的板块，谨慎入场。
如果你是卖家：
先判断自己的房子属于"热端"还是"冷端"。核心地段的稀缺品质房，可以等一等，好房子不愁卖；但如果是同质化严重的次新房、远郊无配套的房子，尽早降价出货才是明智之选。7月的数据已经说明，报价合理的优质次新房，成交周期从48天缩短到了36天，而老旧无配套的房子，成交周期突破90天，大量房源长期滞销。
房东不再死扛价格，买家也不再盲目追涨。市场正在回归它本来的样子——房子是用来住的，不是用来炒的。当投资客退场，自住需求回归，买卖双方终于能坐下来，有商有量地谈一谈。
你家的房子在哪个板块？最近有调价的打算吗？欢迎分享你的故事。
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