手握千万在上海买房，是富人还是“穷人”？|上海市|买房|二手房成交|全年二手房均价|套均|房地产|新房

2023年初，一句"上海资产千万就是穷人家庭"引爆全网争议。机构后续澄清是断章取义，但评论区大量网友却觉得这话听着刺耳却很现实。放在当年楼市高点，千万预算在上海买房确实处处受限。可把时钟拨到2026年，同样手握1000万，市场处境已经完全不同。

千万身家，未必活得轻松

不少人简单拿账面资产贴标签，觉得千万身家就是妥妥富人。可上海楼市最扎心的现实是，很多家庭纸面资产看着亮眼，实际被房产牢牢锁死了流动性。

胡润研究院数据显示，2023年上海拥有千万人民币净资产的家庭为27.1万户，其中拥有千万可投资资产的家庭仅15万户。到2024年，上海千万净资产家庭微降至26.3万户，可投资资产家庭为14.6万户。中间接近12万户的差值，绝大多数都沉淀在房产上。

这是上海很普遍的一类家庭画像：父母留存两套老房子，自己持有一套商品房，三套房产账面加起来突破千万。资产数字看着可观，但绝大部分财富固化在不动产里。工资收入每月一两万，还要扛着房贷月供，手里现金流并不宽裕。房子是账面看得见的财富，负债和现金流缺口却藏在报表背后。一旦想要置换或者急需用钱，资产流动性不足的隐患立刻暴露。

所以千万资产家庭，账面算得上富裕，但生活未必松弛——这是上海楼市里很有意思的"宝马阶层"，纸面看着像王者，实际置换处处是束缚。

新房市场：千万预算正在被"挤出"核心区

把视线投向新房市场，千万预算的处境相当尴尬。2025年上海新房套均总价已突破千万元关口，而2023年仅为759万元。短短两年涨了约30%，千万预算从"绰绰有余"变成了"勉强够到平均数"。

核心城区的门槛更高。据国投证券研报，受供应结构驱动，上海内环内套均总价从2022年的1743万元飙升至2026年的3717万元，1200万元以上总价段已成为供应主力。千万预算连内环新房的"入场券"都很难拿到。

与此同时，上海总价千万级新房从2024年开始正式进入供大于求阶段，近三年整体供求比稳定在1.1左右。房子多了，但买得起的人在变少。中指研究院数据显示，2024年1—8月上海1000万以上产品成交套数占比已达24.4%，较2023年同期提升5.6个百分点。占比走高并非千万买家大规模增多，而是整体大盘成交量收缩，千万级房源占比被动抬升。

二手房市场：选择面拓宽，但心态拉扯更重

转战二手房，情况有所不同。上海总价1000万以上二手房成交占比持续上升，到2025年一季度达4.67%，较2019年的2.35%提升了近一倍。千万预算在二手房市场的话语权确实在增强。

从面积段来看，千万以上二手房成交绝大多数为大户型。2024年全年，120—150㎡、150—200㎡及200㎡以上成交占比分别为27.97%、27.30%及32.38%。不过200㎡以上成交占比已从2022年之前的40%左右下降至2025年前三个月的31.1%，150—200㎡成为相对主流。

具体到项目，2024年上海总价1000万以上二手房成交套数最高的项目为浦东世纪公园板块的仁恒河滨城，成交182套，套均总价1624万元；其次是陆家嘴板块的世茂滨江花园，成交120套，套均总价2067万元。这两个项目价格走势都较为坚挺。

不过，二手房挂牌量的变化更值得关注。上海二手房挂牌量曾在2024年10月突破11万套，此后连续十个月维持在10万套以上。2025年8月"沪六条"落地成为关键拐点，挂牌量开始下行。到2026年5月底，链家平台挂牌量已降至约7.88万套，较历史高点缩减超3万套，降至近三年最低水平；截至2026年6月末，该数据进一步降至约7.7万套，较历史高点下降约33%。