40年的还贷周期，意味着一个25岁大学毕业的年轻人，要还到65岁退休。这不是贷款，这是一份覆盖了整个人职业生涯的契约。契约的另一端，坐着银行。
多家银行已经落地了40年的个人住房贷款，媒体上讨论得热闹，有人叫好，有人观望。看了一圈各家银行的细则，发现一个有意思的现象——这家银行要求贷款人年龄不超过35岁，那家银行规定贷款年限加年龄不超过75岁，还有的把借款人和共借人的年龄都框进去了。一番加减乘除之后，能贷满40年的，只有35岁以下的年轻人。
很多人把这解读为银行照顾刚需，给年轻人减压。我的判断正好相反——这是在精准筛选风险承接人。35岁以下意味着什么？意味着收入尚在爬坡期，意味着职业生涯还有三四十年，意味着未来所有现金流都可以被锁定。这套机制设计出来，不是为了帮年轻人上车，是为了把周期风险从银行资产负债表上转移出去，平摊到一代人未来40年的收入里。这不叫降低门槛，这叫风险转移。
先看看已经落地的细则到底怎么规定的。
建设银行和交通银行的执行标准非常统一：借款人年龄加贷款年限之和不超过75岁。想贷满40年，借款人年龄必须在35岁以下，一天都不能多。工商银行和农业银行把上限放宽到了80岁，这意味着40岁的人还能贷满40年。但要注意，这个"80岁"是包含共借人的，实际操作中主借人的年龄限制依然严格。
杭州银行直接写了白纸黑字的细则：借款人年龄不得超过35周岁。这个表述没有任何模糊空间。广州、深圳的部分银行网点已经开始接单，但客户经理口头传达的规则和总行文件还有出入。有的网点说只要主借人30岁以下才行，有的说35岁以下都可以，还有的说可以加父母做共借人来拉低平均年龄。口径不统一本身就是一个信号——各家银行还在试探，看看市场的反应再做调整。
除了年龄，房龄也是硬指标。多数银行执行"贷款年限加房龄不超过40年"的规则。一套20年房龄的二手房，最多只能贷20年。想贷满40年，得买新房。政策红利基本跟老房子绝缘了。北京多数银行还在等通知，广州有的网点可以办有的还在观望，某国有大行的APP房贷计算器连40年的选项都没更新。政策出了，系统没跟上，一线网点的客户经理一问三不知，这不是个别现象。从政策公布到系统落地，中间的时间差就是信息混乱期。
为什么是35岁？
从银行信贷风控的角度说，35岁是一个分水岭。35岁之前，绝大多数人的收入曲线是向上的，跳槽加薪、升职加薪是常态。35岁之后，职场瓶颈期到了，收入曲线开始走平甚至下行。银行不会明说，但他们的内部精算模型一定把这条曲线算得清清楚楚。把贷款放给35岁以下的人，违约概率最低，追偿周期最长，回收的确定性最高。这个年龄段的人，父母通常还在工作或有退休金，自己刚进入收入上升期，未来40年的现金流是银行最想要的抵押品。
但是仔细想想，35岁的人恰恰是最需要拉长还款期限的。上有老下有小，月供压力最大，收入却开始停滞。结果呢？最需要延长周期的人够不着，最不需要的人反而能贷满。这套机制对35岁以上的改善型需求几乎是关上了门。一个43岁换房的人，想贷40年已经不可能了，他只能接受更短的期限和更高的月供。政策所谓的"降低购房门槛"，实际上只对一小部分人开放。
再来看利息。这是最容易被忽视的地方。
100万元贷款，按目前主流3.05%的年利率算。30年期的，每月还4243元，总利息52.7万元。40年期的，每月还3613元，总利息73.4万元。月供少了630块，利息多了20.7万元。20年时间换630块钱，这笔账划不划算，各人有各人的算法。
如果贷款金额放大到300万，差距更明显。30年月供12729元，总利息158万。40年的月供10840元，总利息220万。每个月少还1889块，40年下来多付62万利息。62万在很多城市够付一套小户型首付了。
有人说，月供少了630块或者1889块，手头宽裕了，可以去消费、去投资。这话有一定道理。但前提是，你真的会把每个月省下来的钱拿去投资并且跑赢贷款利率。以3.05%的利率算，你拿省下来的钱做投资，年化收益率至少要超过3.05%才不亏。过去几年银行理财收益率一路下行，现在普遍在2.5%以下，股市的波动更不用说了。大多数人省下来的钱，大概率消失在日常开支里了，到了40年后回头看，房子还完了，但多付的20万利息是实打实的。
这里还有一个更本质的问题。40年的期限，对银行意味着什么？意味着资产端锁定了一笔长达40年的固定收益。但银行的负债端，也就是存款，期限有多长？绝大多数存款是活期和1年期定期。银行用短期的钱配长期的贷款，期限错配的风险全在自己身上。所以银行对提前还款一直有抵触，有些银行甚至设置了提前还款的违约金。他们不希望你提前还，因为你提前还了，他就要拿这笔钱再去放贷，而现在的市场利率未必比你的房贷利率高。
反过来看，如果你选40年期但准备提前还款，那为什么不直接选30年？前10年你基本都在还利息，本金没动多少。想提前还款，得先扛过前10年。而前10年恰恰是收入最低、支出最大的阶段。能扛过去的人，不需要40年的期限；扛不过去的人，40年也救不了。
父债子还这四个字，法律上当然没有这回事。《民法典》第1161条写得清清楚楚：继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。遗产不够，债就消了，不存在人死了债还在、子孙必须还的规定。
但法律归法律，现实归现实。中国家庭的结构决定了，子女不可能看着父母断供，父母也不可能看着子女断供。一旦还不上，整个家庭都会被卷进去。一个30岁的人贷款40年，还到70岁，这40年里他的父母正好从60岁到100岁。父母不可能看着自己孩子被银行催收。银行不需要在合同里写父债子还，只需要把期限拉得足够长，家庭伦理和责任自然会把两代人绑在一起。这一代人还不完，下一代接着还，这就是现实中的父债子还。
日本的教训就在眼前。上世纪80年代末，日本银行推出了期限长达100年的住房贷款，爷爷借、爸爸还、孙子接着还。当时日本人把这叫"百年贷"，还有更夸张的"子孙贷"，爷爷借款、爷爷的子女和孙子女三代人共同还款。泡沫破裂之后，东京房价跌了七成，贷款一分没少。借了百年贷的家庭，房子不值钱了，债还在，几代人的资产负债表都锁死了。今天日本的50年甚至100年的房贷产品仍然在，但日本楼市什么状况，大家都清楚。长期贷款没有救楼市，反而把一代人的消费能力和生育意愿拖垮了。
日本的经验告诉我们，靠拉长债务周期来维持信贷规模，是在透支未来的需求。今天把40年的债放出去，意味着未来40年里，这批人的消费、教育、医疗、养老支出都要为房贷让路。一个25岁的年轻人，背上40年的债，他还会结婚吗？还会生孩子吗？还会换工作吗？还会创业吗？这些问题银行不需要回答，银行只要看到他按时还款就行了。但对这个人来说，每一个选择都变沉重了。
有经济学家说，贷款期限延长对住房需求的提振作用有限。这话说得很客气。我的看法更直接一些，这种政策不是在创造需求，是在把未来的需求提前挪到现在。总需求没有变，只是被信贷工具撬动了时间。如果这批年轻人的消费能力和生育意愿因为还贷压力而下降，那未来20年全社会面临的需求缺口会更大。
这次政策调整的意图不难看懂——楼市需要新的购买力，而存量购买力已经透支了。拉长信贷周期，本质上是把未来的购买力提前挪到现在用。但这种透支是有代价的，代价就是未来几十年里，一代人的可支配收入被提前锁定。当一个人的大部分月收入都要拿去还房贷的时候，他的消费、教育、医疗、养老、育儿这些支出，就只能往后退。往后退的结果是什么？是全社会需求不足，是生育率进一步下降，是经济增长失去动力。
我不反对买房。我反对的是，在算不清总账的情况下，因为月供少了630块钱就签一份40年的合同。600万的房子，首付三成，贷款420万，40年期，利息总额超过300万。300万在大多数城市是一套房子的全款。你等于买了半套房，给银行赚了一套房。
政策给了选择权，但选择权从来不是免费的。选40年，月供压力小了，但总利息多了；选30年，利息少了，但月供压力大了。没有标准答案，只有适不适合自己的财务状况。
我建议每一位考虑40年的贷款人，把总利息算清楚，把未来40年的收入预期捋清楚，再把最坏的情况想清楚——如果中途失业了、生病了、利率涨了，现金流还能不能扛得住。那些劝你赶紧上车的人，不会替你还月供。能对这笔账负责的，只有你自己。
热门跟贴