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1. 如需改期、取消到访，需至少提前1小时致电热线报备；

2. 未提前报备、无故爽约者，将触发预约限制，2日内无法再次预约看房

周边板块的居住需求满足度

2.1、交通

这里北侧是东西向的玉河路，未来打通链接昌平的定泗路。南侧是北清路连接朱辛庄、平西府，一直至未来科学城能源谷。南北向主干道是永丰路一直至西北五环肖家河桥（红绿灯比较多一些，其次是有公交车道，早晚高峰还是会堵车。走行距离10km），沿着圆明园西路万泉河路至北四环万泉河桥（这一段限速60km/h），北三环苏州桥。东侧是京新高度，直达北五环箭亭桥。

最近的地铁站是南侧的16号线永丰站，走行距离2.3km。这个真不能算地铁房。

未来有19号线二期北延支线北延至故宫北院站（楼盘近距离就是故宫北院站）。未来还有规划的北部联络线。目前这两条线还是都处于研究阶段。未来给力最快加入到北京轨道交通四期规划中（2028年-2033年，最快建设开通也得2036年以后了）。

结论：买这里做好10年之内这个没有地铁的准备，10年之后也不一定什么时候来。

环线位置偏远，短期无地铁是这个盘的最大弱项。

2.2、学校

小区的南侧就是中关村三小科技园分校。中关村三小永新分校。永丰嘉园北侧的清华大学附属中学永丰学校。

南侧永丰南有北京市建华实验学校（这个是建华实验学校整体搬迁至此）。

总之：中关村三小、清华附中在海淀绝对是强校，但是这里是新建校，属于永丰分校，因此教育质量就相对打折扣一些。只能算学校还不错，但真不能算学区。

2.3、商业

碑额200米就是海淀大悦城（这里算是补充了板块商业的不足，18.8万平米，280余家商家入驻。影城、盒马鲜生，60余家首店和旗舰店）。其次沿着北清路向东是昌平生命科学园站旁边的超级合生汇（北城最大的商业体）。

总之：商业相对在海淀算是不错的，其次周边的写字楼下面的商业，南侧大牛坊社区周边的生活市场也让生活便捷不少。

2.4、医疗

近距离的东侧3.7km就是北大国际医院（这个是是私营医院，三级综合性医院），南侧永丰南4.7km处是海淀北路医疗中心（北京大学第三医院，400张床位+海淀区妇幼保健院）。

总之：这两个医院的距离也相对比较适中。

2.5、公园

公园资源在这里是最为丰富。东侧300米就是崔家窑湿地公园（有水系，属于当年为皇家御用的琉璃烧制工坊。公园内部建成了一环、两带、五区的格局）面积达到14.72万平米。

北侧是1km处就是27万平米的玉湖，85.04万平米的玉河湿地公园（这里不仅仅有湖，而且还能挖沙子、玩鹅卵石岸边）。这里是伦敦设计景观金奖获得公园。

其次北侧1km处就是正在建设的故宫北院。这个也算一个不错的加分项。

2.6、打分

嘉华天珺板块综合打分：65分（未来地铁通了，东侧和西侧发展起来了，就是玉河路上的大卡车白天没了，就是意味着发展起来了。可以升级到70分）。

板块属于海淀，但是属于海淀的北部，基本是城市发展的边沿（过了玉河北侧就是待未来开发的村庄了）。因此基础分数是60分。这里没有轨道交通。但是属于强势产业崛起。有学校加持（不能算学区，但是学校还算不错的--中关村三小的名号），增加5分。

周边的商业比较便捷、医疗稍微走走，最大的优势是环境优势（基本是被公园三包围，北侧玉河湿地公园+故宫北院、东侧是玉河雨水湿地公园。西侧是崔家窑湿地公园）。也被开发商宣传为永丰湾的概念。

三、保值增值未来趋势

一方面是对应的购买人群的变化趋势。另一方面是房子供应情况。

3.1、人群变化趋势

板块除了目前居住的原住民和外迁的安置居民外。更多的是通过产业的发展吸引来的刚需改善和改善购买人群（更多时候是偏向刚改的定位）。其次是看中了海淀的学区环境（这个会吸引部分回龙观、朱辛庄等周边区域的改善客群）。

因此板块周边的产业发展直接决定了板块购买人群的变化。这里的板块产业主要包括：嘉华天珺南侧永丰产业组团，西侧翠湖产业组团。甚至朱辛庄、南侧中关村软件园和上地产业园，西三旗产业园等周边区域的产产业区域。

这些区域的需求人群都可以转化为板块的购买力。

3.3.1、板块产业历程

①、永丰依靠海淀自身力量

海淀的产业发展也是从八九十年代的海淀黄庄的中关村开始，九十年代向北拓展至上地区域（形成了今天的上地信息产业园），2010年左右拓展到了中关村软件园区域。同时一路向北延伸，永丰产业园，甚至翠湖科技园也在这一时期开始布局落地。这里的发展更多是海淀产业发展的自身向北蔓延！

其实在更早的九十年代，想在北京布局国家级的经济技术开发区。涉及到选址地问题，后来大家都知道选址在亦庄，其实当时永丰也是其中一个选项（推荐永丰的理由是紧邻高校、科研院所密集的海淀，中关村已经形成一定的产业氛围。驳回的理由是，这里由于有大河、大山的阻挡，发展纵深受限。选择亦庄发展空间大，两区交界，空地多，拆迁成本低，未来更能联动天津、河北的优势）。

②、北京自贸区

2020年9月29日国务院批复了北京自贸区，涵盖三个片区。科技创新片区31.85平方公里（北清路沿线的永丰、翠湖、生命科学园、朱辛庄等区域），国际商务服务片区48.34平方公里（含北京天竺综合保税区5.466平方公里，主要集中在顺义），高端产业片区39.49平方公里（集中在亦庄）。

这里咱们重点关注的是中关村科学城部分（翠湖和永丰产业基地），生命科学园周边（朱辛庄、生命科学园）。通过北清路串联起来。嘉华天珺就处在这个区域。板块搭上了这趟快车，使得这里的发展进入了快车道（产业落地、住宅土地挂拍，北清路拓宽、北四村快速拆迁、北侧沿河两岸公园建设。甚至大悦城快速开业与这个自贸区还是有一定关系的）。

③、产业现状--永丰湾及周边

楼盘的南侧紧邻的就是沿着永丰路两侧分布的一个个大院的产业园区。这里布局有航空新材料、新科产业园、南侧用友产业园、航天产业、中关村壹号（板块标志性建筑，人工智能、金融科技等等），北京卫星小镇（四区三中心的航天生态链），中关村集成电路园（北京IC设计50%聚集在这里）等等（永丰湾合计472家企业入住，其中包含了298家科创企业，24家上市公司、11家独角兽、5家专精特新）。

东侧的生命科技园是集中了医药健康。朱辛庄也是承接了海淀的产业外溢，以小米产业园为核心。西侧是翠湖科技园（华为研发、银行数据中心等等）。通过北清路串联起来。

南侧中关村软件园除了互联网大厂外，还有人工智能，还布局AI产业等等。西三旗这两年的东升产业园、金隅产业园、后续待升级的五星啤酒厂等等。

③、产业发展未来

永丰产业组团基本是建设的中后期了。但是西侧翠湖周边产业待加强，大片空地待开发。东侧的规划图已经画完了，待后续接着开发，再往东就是昌平的生命科学园三期（北四村区域，拆迁完正在开发过程中）。北清路已经拓宽打通了，后续就是道路的两侧产业园、写字楼、土地开发会逐步的摆上台面。看似现在成型了，实际上细化下来还有围绕着这个板块接着完善的10年开发上升期。

总之：板块自身及周边的产业，不仅仅是依靠海淀自身产业外溢的力量。更是借助了2020年科创自贸区的东风，得到了加强和发展，整体在各方面的利好加强下产业势能还是向上走的。关键是周边的产业是符合国家大力扶持的AI、人工智能、航天产业、集成电路、生物医药等等。这里是海淀1.37万亿元GDP贡献的主力板块。

未来东侧、西侧还有大量空间待提升和发展。

3.3.2、产业带来的购买人群特征

①、学历水平

这里的企业是以少量的国企，加上不少国企参股的高新技术企业为主，再加相关的私企力量激活了整个板块的活力。形成了整个板块的企业构成。高新技术的特征，导致这里带来的购买力是以高知群体为主。本科、研究生学历占到80%以上，甚至还有不少的博士。这里大部分的工作人员具备购房资格（研究生以上大部分有户口，本科生大部分有工作居住证，排队积分落户。也有不少成长起来的通过人才引进的方式落户）。

②、薪资水平

一般刚入职的基层员工年薪在15万-25万之间。工作多年后基本再说35万-45万左右。进入小组长、基层管理者可到50-60万左右，进入中低层领导七八十万，中高层领导基本在100万以上。

一般国央企会比这个整体适度调低一些。私企会比这个适度调高一些。大概在这个水平徘徊。

③、购买主力