这栋别墅位于象山区桃园新城10栋1-2层，桂林中院于2026年9月2日至3日在淘宝司法拍卖平台进行第二次拍卖。 标的物证载建筑面积250.38㎡，另有地下室113.25㎡为无证面积，合计实际使用约363.63㎡，混合结构，规划用途为住宅，市场化商品房，1993年竣工。
一拍时起拍价为306.5782万元，因无人报名而流拍；二拍降到245.2626万元，评估价约438万元，相当于二拍起拍价比评估价低了近193万元。 报道显示，这次只有一人报名，最终按底价竞得。
桃园新城这个位置，在桂林属于老城核心。 小区紧临桃花江，处于象山商圈，周边有中山中路、南门桥、西城路步行街，到象山景区、两江四湖、桂林站都不远。 贝壳找房数据显示，桃园新城本网参考成交均价约6804元/㎡，附近1km二手房挂牌均价约6354元/㎡。
拿周边行情一比就有概念：桃园新城一套86.37㎡的精装三房，链家挂出63万元，单价约7295元/㎡；小区内一套实得80㎡的三房，桂林生活网挂45万元，单价5625元/㎡。 也就是说，这栋别墅按证载面积算的成交单价，并没有比普通住宅高出太多。
低价背后，是这栋房子自身的几个特点。 首先是楼龄，1993年建成，到今年已有33年；其次是那113.25㎡的地下室属于无证面积。 法院公告里也明确提示：标的物有违建、已抵押、未腾空及无证地下室，存在强制拆除风险，税费由买受人先行垫付。
但反过来，它的地段和商业禀赋又很突出。 两江四湖是桂林的核心景区，周边民宿生意一直很活跃。 携程平台上，两江四湖象鼻山店附近的民宿，一晚价格从一百多元到四百多元不等；木鸟民宿上中山中路金马大厦一套50㎡的一居室，每晚199元起，且日历显示连续被订满。
58同城上桂林的临江别墅整租行情也能提供参考：七星区漓江旁450㎡别墅月租6500元，中山南路翡翠山庄400㎡别墅月租4900-6500元，滨江路300㎡临街别墅做民宿月租可达10000元。 363㎡的江景别墅如果投入文旅运营，租金表现值得期待。
法拍房本来就讲究"现状交付"。 这栋别墅是2厅1厨10房6卫的格局，土地性质为国有出让，房屋性质为市场化商品房，这些底子都不差。 敢在二拍底价出手的人，显然是冲着"江景+景区+大面积"这个组合去的，而不是单纯买来住。
在桂林，老城别墅法拍并不是个例。 八里街中旗门园一套634㎡独栋，四次拍卖才以325.5万成交；同小区635.98㎡毛坯独栋，第五次拍卖以261.5万成交，单价仅4112元/㎡，一年的物业费就要2万多。 可见"别墅+法拍"的标的，流动性本来就不高，买家群体相对窄。
桃园新城这套的特殊之处，在于它是少有的"景区里的别墅"。 住户日常要面对中山中路节假日容易拥堵的情况，但作为文旅物业，这恰恰是优势——游客越多，运营价值越高。
一个人报名、底价成交，看上去冷清，其实是法拍市场的常态：信息差决定了绝大多数人不敢轻易出手，而做足功课的那一位，就拿到了属于自己的机会。 房子的价值，从来不只是砖瓦和地段，更是谁能看见它被多数人忽略的那一面。
如果你手里也有245万，面对这样一栋两江四湖旁的江景别墅，你会选择自己住进去每天看桃花江，还是把它打造成一间有故事的民宿？
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