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朝青已经很久没有成规模的新房供应了。
过去想留在这一带改善，选择基本在星河湾、天鹅湾、润枫水尚这批老盘里打转。位置成熟，生活也方便，但房龄、户型、公区和设备，都属于上一代产品。
璞樾出现以后，朝青终于有了一批152㎡起步的四居新房。园林、会所和科技系统一起补上，朝青改善也有了一套完整的新房方案。
▲ 从星河湾四季公园方向看璞樾所在位置，成熟住区与新项目相距不远
新房没离开熟悉的朝青生活圈
璞樾在黄杉木店，东四环和东五环之间。往西是星河湾一带已经形成多年的改善住区，往南是朝阳北路，朝阳大悦城不到1公里，地铁6号线青年路站大约900米。
▲ 璞樾与青年路、朝阳大悦城、星河湾及周边公园的区位关系
900米谈不上“下楼就是地铁”。好在地铁和商场都已经投入使用，不用等一条规划兑现，去国贸、CBD和朝阳东部也有现成路线。
▲ 青年路地铁站实景，项目与地铁之间仍有一段步行距离
周边分布着多座公园。“三园环抱”说的是地块所处环境，不代表每套房都有无遮挡景观，楼栋、楼层和朝向才决定窗外能看到什么。
▲ 项目与周边公园、商业和既有住区的空间关系
项目规划9栋住宅、424户，楼高7—25层，容积率2.6，全部从152㎡四居起步。总平图能先看清楼栋、出入口、下沉庭院和周边道路的关系。
▲ 璞樾总平图，标出了楼栋、出入口和下沉庭院的位置
璞樾最先让人记住的是那道门
现在去现场，最容易看到的是西侧入口和下沉展示区。
约170米的沿街界面已经落地。大面积石材、叠水和下沉庭院不是效果图，铺装、墙面收口和水景施工都能在现场看见。
▲ 已开放的璞樾入口实景，石材墙面与叠水构成归家界面
入口一侧的水景贴着石材墙面展开，尺度和材质比售楼处的一张效果图更容易判断。
▲ 入口水景与石材墙面实景，现场可以直接查看材质和施工收口
门厅内部延续了石材和木色，空间不大，但从街道进入园区的转换已经完整呈现。
▲ 已开放门厅内部实景，石材、木饰面和灯光已经完成
走进下沉庭院，水景、松树、山石和会所被放在同一个空间里。会所朝向庭院的一侧留有大面积采光面，室内能直接看到园景。
▲ 下沉庭院实景，水景、山石、松树与会所采光面处在同一空间
庭院里已经种下成树，水面和步道之间也留出了停留的位置。
▲ 下沉庭院俯视实景，水面、步道和绿化已经开放展示
从另一侧看，水景从入口一侧继续沿着会所外立面展开，不只停在门前。
▲ 下沉庭院另一角度，水景沿会所外立面延伸
山石和松树位于会所玻璃面前，室内仍有自然采光。
▲ 山石、松树与会所玻璃面的近景关系
从庭院里抬头，还能看到住宅楼和施工设备。展示区已经开放，不代表整盘已经交付。
▲ 从下沉庭院望向住宅楼，园林实景与在建楼体同时出现
住宅主体目前仍在施工，原文所列交付时间是2028年6月30日。
▲ 下沉庭院上方仍在施工的住宅楼，展示区与交付区需要分开看
换一个方向看，在建楼体与庭院的距离也更直观。最终窗外视线仍要落实到具体楼栋和楼层。
▲ 庭院与周边楼体的关系，单套视线要按具体楼层判断
152㎡为什么卖得最快
璞樾有152㎡、188㎡、195㎡、204㎡、230㎡和258㎡等四居。
截至2026年6月初的公开统计，项目累计成交约256套，其中152㎡成交150套，占比接近六成。
152㎡是四叶草四居，南向面宽约11.8米，三开间朝南。夫妻带两个孩子，或者一家三代同住，四个房间可以分别安排成主卧、儿童房、老人房和书房。
▲ 璞樾主力四居户型图
这个户型也有很现实的取舍：四个卧室只配两卫。早上孩子上学、两个大人上班，老人又住在家里，卫生间够不够用，比一句“得房率90%以上”更具体。
宣传得房率可能同时涉及产权面积、赠送空间和设备平台。落到一套房，仍要按合同和平面图核算，看看哪些地方能摆家具、能收纳，哪些并不计入产权面积。
188㎡开始有四居三卫、约6.8米宽厅、双套房和独立家政间。老人和孩子可以分别住套房，做饭、洗烘也有独立位置，早晚高峰不用全家人排着用两个卫生间。
▲ 璞樾188㎡四居户型图
再往上的面积段，户型图如下。
▲ 璞樾中间面积段四居户型图
204㎡户型。
▲ 璞樾204㎡四居户型图
230㎡户型。
▲ 璞樾230㎡四居户型图
258㎡户型。
▲ 璞樾258㎡四居户型图
195㎡、204㎡、230㎡和258㎡提供了更充裕的空间尺度。
公开成交结构里，200㎡以上户型的成交节奏慢于152㎡，这一档买家通常也会同时比较朝阳其他同总价的新房。
科技系统和会所怎么用
金茂的科技住宅，是璞樾与普通精装盘差别比较明显的一部分。
原文把温度、湿度、新风、隔音、净水和智能安防列成了一长串。
住进去以后，感受会落在几个日常问题上：冬天会不会太干，夏天有没有明显风感，孩子睡觉时房间安不安静，老人能不能单独调节卧室温度。
交付范围、耗材更换和后期维护收费，最终都要写进合同、设备清单或收费文件。售楼处的系统名称不能替代这些约定。
会所已有实景。约4800㎡的空间里，泳池、健身、瑜伽、羽毛球、室内高尔夫和会客厅都能看到。
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