恒大的故事，还没结束。
上周，咱们不是告诉大家南沙恒大阳光半岛，跌到50多万一套房吗？
结果一转头，我又发现了另一个“难兄难弟”——广州足球公园，也就是当年的恒大冠珺之光。
曾经，这里顶着恒大光环，背靠世界级足球场规划，成为无数人眼里的“未来资产”。
谁会想到，如今在二手房市场，成交单价居然跌破了万元大关。
到底发生了什么？
成交单价跌破万元大关
前两天，在贝壳平台上，广州足球公园最近成交的一套公寓，着实把我震惊到了。
面积24㎡，成交总价22万，成交单价9156元/㎡，还带精装。
图源贝壳
而半年前，业主首次挂牌还是报的36万，结果经过3次调价才卖掉，足足自刀了14万。
图源贝壳
遥想6年前，那是什么名场面？
首次开盘万人疯抢，外地客打飞的来抢房，有的甚至一扫就是十几二十套（因为公寓不限购），堪比演唱会现场。
价格最高冲到约2.8万/㎡，两个月卖了800多套，直接拿下广州公寓销冠。
但房地产市场有时候就是这么抓马。
买房的时候，看的是未来；卖房的时候，看的是现实。
这套二手公寓之所以跌到妈都不认得，其实有几个绕不开的原因：
一来，房子的硬伤不少，比如低楼层、西向，所以户型非常挑人，讨价还价也很难有什么底气。
二来，公寓本身居住属性弱、商水商电、转手税费高、产权普遍只有40年，在二手房市场就不是很吃香，
三来，中介告诉我，业主出于急卖才降得这么狠，相比当时的买入价已经腰斩，而且只要急卖基本都要对半砍价。
这就是现在广州部分公寓市场最真实的一面：
以前买的是故事，现在卖的是现金流。
二手市场不行
租赁市场居然还不错
虽然在二手房市场，广州足球公园的公寓惨不忍睹，但有意思的是，如果放在租赁市场，局面却截然不同。
因为我算了一下这里租金回报率，发现竟然还不错。
根据国际公认标准，租售比合理区间通常在1:200至1:300之间，高于1:200就代表房产投资潜力较大。
而从广州足球公园公寓目前的情况来看，基本上都高于1:200，面积越小，租金回报率越高，比如：
24㎡户型，租金2500元/月，成交价28万，租售比去到1:112。
43㎡户型，租金2800元/月，成交价48万，租售比则达到1:171。
85㎡户型，租金4980元/月，成交价100万，租售比也做到1:200。
为什么这里的投资潜力还挺好？
其实原因很简单，它手里的好牌并不少。
最大的牌，就是位置。现在广州足球公园最显眼的标签，不是恒大，而是广州南站。
因为广州南站、万博、长隆，本身就是番禺最重要的发展轴。
根据番禺十五五规划，将依托汉溪大道10公里横向黄金文商旅体走廊，推进万博商务区、长隆超级乐园、广州足球公园、广州南站临站经济区“四圈联动”。
图源番禺十五五规划
同时，还要全力建设广州足球公园，打造广州国际体育名城地标式新名片。
图源番禺十五五规划
交通上，出行也比较方便。
地铁7号线连接广州南站、汉溪长隆和佛山等区域，换乘22号线能通达番禺广场、荔湾，自驾走汉溪大道、兴业大道等快速路，也能进入番禺核心地带。
更重要的是，自从城投接手后，项目也已经迎来了重生。
前段时间，我们去现场就发现，球场已经建好了雏形，工地也有工人和车辆进出，建设进度虽然慢了点，但起码不至于烂尾。
公寓整体的入住率也不低，楼下还开起了便利店、菜鸟驿站等底商，开始有了生活氛围。
所以，广州足球公园公寓，现在到底值不值得买？
在我看来，它不是一个闭眼捡漏的项目，但它也没有跌到“一文不值”。
恒大留下的是一地鸡毛，但城市建设留下的，是长期价值。
有些资产，会随着企业消失一起消失；有些资产，却会在时间里慢慢摆脱过去的标签。
虽然广州足球公园现在还谈不上“翻身”，但至少，已经走出了最黑暗的阶段。
接下来，市场会给它答案。
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