9月1日，上海虹桥商务区核心地段的恒大虹桥国际项目在阿里资产司法拍卖平台首拍收场：0人报名、0次出价，20505次围观、405人设置提醒，起拍价78.43亿元的一宗超级标的无人接盘，正式流拍。流拍当天，二拍链接就挂了出来——起拍价降至62.74亿元，9月16日10点开拍。

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这次拍卖的标的物是什么

项目全称"(破)上海市闵行区申长路979号的恒大虹桥国际项目土地使用权及在建工程"，前身是虹源盛世国际文化城，2011年红星美凯龙联合体以30.6亿拿地，2018年恒大接盘更名，2020年3月恒大债务危机爆发后全面停工至今。

• 土地：两宗商服用地合计约9.21万㎡，使用期限至2052年2月

• 体量：总建面约47万–54万㎡，A区8幢+B区5幢共13栋楼

• 进度：主体结构封顶、外立面完成，室内精装与机电安装未完工

• 证照：A区8幢已取得商品房预售许可证，B区5幢尚未办理预售证；A区已有369套房源完成网签备案

首拍为什么0人报名

每经采访的业内分析说得很直白——78.43亿的起拍价完全等于评估价，一分没打折，实际上成了"劝退价"，把项目全部风险转移给了竞买方。具体有三道高门槛：

一是起拍价之外还要另付约3亿元土地出让金。因地下商业开发，竞买公告明确提示需补缴土地出让金，经初步测算金额约3亿元，在成交价之外另付，后续在竣工验收阶段向相关部门补缴。

二是续建与修复成本要买家自担。项目停工已逾6年，工程资料缺失，部分建筑、设备及配套设施可能存在损坏，加固、维修甚至拆除重建的风险和费用全部由买受人承担。

三是商办市场整体承压。第一太平戴维斯数据显示，2026年二季度上海大宗交易市场19笔交易总额仅61.3亿元，而新浪微博40亿买下游族大厦、拼多多33.7亿买下陆家嘴星展银行大厦——两笔加起来都不如恒大虹桥国际的起拍价。加上0.5%的软件服务费（按一拍起拍价测算近4000万元）、"恒大"品牌折价，竞买人算不过账。

市场估算，真正盘活这个项目的总投入大概率破百亿——民企基本扛不动，只有国央企和AMC才有组团入局的可能。

二拍关键信息

• 开拍时间：2026年9月16日10:00

• 起拍价：62.74亿元（较首拍78.43亿直降15.69亿，顶格降价20%）

• 保证金：4亿元

• 加价幅度：400万元

• 评估价：仍为78.43亿元

二拍起拍价62.74亿加上约3亿土地出让金，实际接手成本65.74亿起，折合可售面积单价约1.4万元/㎡。

司法拍卖规则下，若二拍再次流拍，将进入变卖或以物抵债环节。市场普遍预期，最终接盘方大概率是"国资AMC + 属地平台 + 代建方"的联合体——9月16日常住锤，基本决定这个纠缠了15年的虹桥地标最终归谁。