来源：市场资讯

（来源：老迈日记）

住房和城乡建设部已出台一项政策以规范商品房销售，鼓励所有新项目在竣工后销售，并将现有项目的预售资金存入监管账户，直至交付。此举可能显著损害开发商，但在明年新供应大幅下降的背景下，或将利好中介机构。该政策与监管层提出的“长效机制”相一致，可能对以下方面的住房市场产生影响：

•更好地保护购房者在住房交付方面的权益，降低他们对新房的担忧，尤其是由民营企业开发的新房。

•推动库存去化（尤其是二手房供应），在供过于求的城市缓解房价压力，改善供需关系。一线城市的房价涨势可能更强。

•由于资产周转放缓、资本化利息增加，开发商的销售额、净资产收益率和内部收益率将下降；若房价没有明显上涨，这些影响不太可能被更好的利润率所抵消。这可能导致行业估值下调。

•开发商可能减少囤地（损害新开工和房地产投资），并在拿地竞价时计入更高的利润缓冲，这将压低地方政府（LGs）的土地出让收入，尤其是在低能级城市。

我们预计该政策将打压投资者对整个行业的情绪，但对不同企业的基本面影响可能并不均衡。

•开发商：1）土地储备较薄、存量库存较大的企业，短期内销售表现可能较弱；2）低杠杆、融资能力强的国企中期可能更快提升市场份额；3）定位高端/豪华的企业受影响较小，因为其通常较大众市场产品更晚推盘；4）经常性收入稳健的企业盈利波动可能更小。

房地产中介：由于从明年开始新供应显著减少（开发商平均土地储备可支撑2年以上），现房交易占比可能上升，中介将受益。

•物业管理公司：短期内影响不大，但中期来自开发商的GFA移交可能进一步减弱，或将加剧对利润较低的存量住房的竞争。商业运营商的收入/盈利增长可能更稳健，因此更受投资者青睐。

需关注的信号：1）一二线城市地方政府制定的政策细则；2）政策执行情况；3）即将举行的土地拍卖成交和价格。

股票影响和建议

我们认为开发商可能受到显著的负面影响，而二手房中介则可能受益。尽管基本面稳固，但持仓相对集中（例如华润置地和中海外）和开发贝塔系数较高（例如中海外、建发国际、金茂和绿城）的股票，短期内股价可能出现更大幅度的回调。

就基本面而言，在我们覆盖范围内，以下几类开发商在2027年可能面临更大幅度的房地产销售同比下滑：

• 土地储备较少：建发国际、绿城和金茂

• 大型遗留项目：绿城和龙湖

• 年初至今土地储备有限：中海外、招商蛇口、越秀地产和龙湖

我们建议现在买入贝壳（KE.US），因为它是现有住房销售的主要受益者；并逢低买入华润置地（1109.HK）和新城控股A/H（601155.SS/1030.HK），因为它们稳健的商场运营可以降低盈利波动性。

相反，我们对绿城（3900.HK）、万科A/H（000002.SZ/2202.HK）和金地集团（600383.SS）持谨慎态度，因为它们的土地储备质量较低且执行力较弱。

参考研报：MS China Property：First Take on Cancellation of Housing Presales