8月28日，中国人民银行与金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》——
明确将个人住房贷款最长期限由30年延展至40年。
购买预售商品住房的，个人住房贷款应在项目竣工备案后发放，贷款资金通过受托支付方式，直接打入预售资金监管账户。
政策是有了，对于普通买房人而言，我们最关心的其实就两件事——
第一，"最长能贷40年"，各地银行开始执行了吗？已经贷款的人，也能贷到40年吗？
第二，"确保购房人能拿房、再还贷"，我现在买套期房，是不是能等房子到手再背月供？
一周过去，政策从纸面逐渐走向落地。但据小编了解，各地银行进度并不一。接下来，我们从这两个问题出发，把全国和绍兴的落地情况捋一捋。
01.
个人房贷：
40年是“上限”，不是“默认项”
延期是用时间换空间，但时间不免费
目前，北京、上海、深圳等不少城市的一些银行对于新购房客户已经可以按照40年贷款期限进行受理。
在浙江，宁波最快。农行宁波分行8月31日已受理首笔申请。
同时，存量房贷也可按规进行延期。换句话说，就是已经在还贷的人，也能去申请延长还贷时间。
但是，这并不意味所有人都能顶格申请到房贷最长40年的期限。
政策原文写得很清楚：期限由30年延长至40年，"具体期限由购房人与商业银行协商确定"。至于能贷几年，是有条件和门槛的。
一是，年龄。多数大行执行“借款人年龄+贷款期限≤75或80”。
比如：上海多家银行明确：借款年限+借款人年龄≤75，也就是说，想贷满40年，你基本得在35岁以下，1991年前生人不能新办理40年期贷款。
▲网络图源
二是，存量展期有公式。
据建行、交行、邮储等部分银行的新规操作，存量房贷可以延期，但规则很明确：延长期≤原期限一半；原期限+延长期≤40年。
也就是说，原贷30年最多延10年；原贷10年最多延5年。且银行要审你延期原因、还款来源、后续安排，不是填张表就过。
新政让你贷满40年或是延期之后，每月房贷确实减轻了。但政策的逻辑是“以时间换空间”，不是“免费减负”，也不是鼓励人人拉满杠杆。
来算笔帐看看：贷款100万、利率3%、等额本息，30年的月供约4216元，40年约3580元，每月确实能少还634元，但全周期利息却要多付约20万。
所以，这不是让房子变便宜，而是把你的债务周期，拉长到与你的职业周期、生命周期对齐。
它只适合两类人——刚工作、首付刚凑齐、月供卡在审批临界线的真刚需；以及暂时收入不稳定、想摊薄月供的家庭。
反过来，收入稳定有存款、或几年内要换房的人，贷款时间短其实更省。
此外，还划定了月供红线。根据新政规定，支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。
专家认为，前者是“第一道闸门”，防止住房负担过度挤压基本生活；后者是“第二道闸门”，把信用卡、消费贷、车贷等全部债务纳入视野，避免“房贷看似可控、总债务早已超载”的隐性风险。
值得注意的是，政策还规定，单一申请时，原则上只看申请人本人的可支配收入；若要把配偶收入算进来，就必须先调查核实，并同步计入配偶的债务。共同申请也一样：收入合并，债务必须合并。
02.
拿房再还贷：
买预售期房，可竣工备案后还款
但新政执行节点须看清
“828”一揽子新政中，这条政策对要即将买新房的人，也非常重要——
所购新房实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放。贷款走受托支付进监管账户或主办银行账户。
施行时间还是自发布之日（即8月28日）。
什么意思呢？
过去你买房，网签之后，如果次月放贷你马上就要还贷。而这个时候，房子还远没到手，购房者承担着期房烂尾、交付延期、货不对板等种种风险。
眼下，新政直接把期房的还贷节点后移到了"竣工备案"，现房则是在销售备案后放款，这基本等于房子到手，你才开始还贷。
对购房者而言，就是实打实的保护。
那么，现在买哪些期房可以享“竣工备案”后还贷呢？
政策给出的答案是，“对于新规施行前已取得预售许可证的项目，其个人住房贷款发放条件可以按照原规定执行。”
▲截图自8.28《个人住房贷款管理办法（试行）》
简而言之，8.28之前拿到预售证的，按老规矩办；8.28之后拿到预售证的，等房子竣工之后再放款、还月供。
据网传消息，上海的一些国有大行，如工行、中行已明确8月28号以后取得预售证的，住房按揭贷款要在房屋“竣备”后才能放款。
▲图源网络
而成都更为严格，据传国有大行的工行和建行施行“一刀切”，所有预售项目必须竣工备案完成后放款。
目前来看，不同城市不同银行之间存在很大差异。
特别提醒一下：买期房想享受"拿房再还"的朋友，必须先问清你那栋楼的取证时间和银行划断口径，别想当然乱买，这可能直接关系到你还贷的早晚。
对房企，这条同样分量很重：预售款等到竣工备案才放，等于掐住"高周转"命门，逼企业多投自有资金，行业向现房销售过渡的油门被踩下。
03.
绍兴紧跟新政落地
建行已推进，多家在待命
9月2日本地媒体走访多家银行，了解新政在绍兴落地情况，发现建设银行绍兴分行，已率先推进实施。调整主要集中在三方面——
一是，审批门槛改变，个人住房贷款最长年限已上调至40年，同时所有债务月支出与收入比上限由55%提高到60%。
二是，预售房放款设置了过渡期安排。对于新办法施行前已取得预售证的项目，可按原规定执行。
三是，抵押担保也松了。新政落地后，预售商品房可凭抵押预告登记放款，不再强制需要开发商等提供阶段性担保。发放前无法办理抵押预告登记或正式登记的，引入其他阶段性担保。
▲图源越牛新闻
相较于建行的快速响应，绍兴其他多数银行仍处于政策落地的准备阶段。
比如，中国工商银行绍兴分行、绍兴银行等都表示，目前具体实施细则尚未下达，落地时间等通知等。
绍兴市公积金中心也一样，没收到通知，现阶段公积金贷款按原政策走。
因此，不着急买房的，真的建议等一等。
估计再1-2周，银行的新政实施细则大概率就能全面落地。尤其是"拿房再还贷"这一项，将从根上防止你"钱房两空"，大大减缓置业压力与风险。
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