2026年8月珠海斗门楼市整体呈现“核心板块价格企稳、外围组团结构性回调”的分化格局，全区新房公示均价约12237元/㎡，近半年价格始终保持平稳，没有出现大幅波动，二手房8月挂牌均价约11293元/㎡，较去年同期小幅回落3.2%，整体处于供需平衡的温和筑底阶段，市场买卖双方预期逐步趋于理性，没有出现恐慌性抛售的现象。

从实际价格回调的区域来看，下跌压力主要集中在配套薄弱、供需失衡的非核心板块。白蕉非核心组团是当前价格回调最明显的区域，8月板块内多数刚需盘实际成交均价约9500元/㎡，部分远离核心配套、去化周期较长的项目，实际成交价比公开报价低5%左右，部分建成时间超过15年、没有优质学区加持的老旧小区，实际成交单价不足8000元/㎡，流动性明显弱于核心区。斗门北部非核心板块，部分早期开发的文旅类楼盘，由于近年次新房集中交付，挂牌房源量持续走高，部分非核心地段的房源实际成交价跌破9000元/㎡，部分去化周期超过3年的尾盘项目，议价空间进一步拉大。除此之外，井岸老城区部分楼龄超过20年、物业缺失的老旧公房，由于配套老化、改善需求外溢，不少房源挂牌后成交周期拉长，实际成交价比去年同期小幅回落。

而湖心新城作为斗门楼市的核心支撑板块，8月板块内楼盘平均单价稳定在16000元/㎡左右，近3个月价格始终保持零波动，五洲家园、世荣暻观花园等热门项目8月网签量分别达到40套和29套，位列斗门全区成交前两位，品牌房企开发的次新小区价格坚挺，个别配套完善的优质房源甚至出现小幅溢价，是全区价格抗跌性最强的区域。湖心路沿线的成熟居住组团，二手房成交效率始终保持全区领先，没有出现明显价格回调。

最新落地的地方政策中，斗门区本月延续了刚需购房补贴、产业人才购房优惠的支持政策，针对在斗门就业的产业工人，给予一定比例的购房交易契税减免，同时优化了二手房交易的网签流程，进一步降低刚需群体的购房交易成本，政策导向明确托底真实居住需求，没有出台刺激投机性购房的措施，整体市场环境偏向稳健。

接下来的市场趋势不会出现全面反弹，湖心新城、湖心路核心区配套成熟的优质房源会继续保持价格平稳、流动性向好的态势，白蕉远郊、北部非核心板块还会持续处于去库存阶段，价格难有大幅上涨动力，市场的分化会进一步加剧，“配套落地进度、产业人口支撑决定价值”会成为接下来楼市运行的核心逻辑。

针对购房和资产配置的建议，普通自住购房者优先选择湖心新城、湖心路核心地段配套成熟的次新房，避开远郊纯文旅大盘、配套长期未落地的概念性项目，这类房源后续转手难度大，资产保值能力弱。如果是资产配置需求，优先聚焦核心配套区、流通性强的刚需和刚改类房源，控制好杠杆比例，不要盲目追高远郊低价盘，当前市场不是盲目抄底的时机，而是筛选优质资产的窗口，优先保证房源的流动性，再兼顾长期居住价值。