◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）

“8·28”房地产新政，开始进入消化期。以“现房销售制、项目公司制、主办银行制”为支柱，将彻底重构房地产“开发融资—商品销售—购房信贷”的全链条。

昨日深夜，碧桂园对外发布了集团9月管理例会。但恰逢“8·28”新政出台之际，其特别将全国各区域总裁召回总部，开了两天的闭门研讨学习。

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另据悉，当前碧桂园在组织架构上已从此前13个房产区域合并精简至10个房产区域。也就是说，此次闭门会，10个区域的“封疆大吏”齐聚总部。

除了透露出对“8·28”新政格外重视之外，碧桂园似乎看到了深陷债务逆境寻求突围发力的一次重大机遇。

碧桂园集团联席总裁莫斌明确说，新政将所有房企置于同一公平竞争的起点。其认为，当前各地实施细则会陆续部署，市场将呈现结构性变化，为房企修复资产负债表、恢复正常经营赢得宝贵时间。

聚焦到碧桂园，莫斌要求管理团队：政策窗口期内，应推动单项目率先恢复经营，争当试点、标杆示范，以点带面拉动集团整体修复。“只要企业仍处于牌桌上，就有机会在新一轮变革中赢得一席之地。”

从预售模式向现房销售制转轨，这将意味着“所得即所得”，一手拿房，一手交钱，客户对产品的品质要求提高，过去被沙盘、样板间、广告等随便忽悠的时代已远去。这对房企的产品力提出了更高要求。

2025年底，碧桂园掌舵人杨惠妍亲自牵头成立产品研发设计专项小组（PMO），专项研究产品力问题，在韶关太阳城天骄组团项目已取得突破，并透露该项目自春节开盘以来热销了2.5亿元。

当前，碧桂园“重整旗鼓”的另一抓手是“凤凰智拓建管”平台，已跑通了“研判融资、产品策划、精准设计、供应链兑现、工程管控、营销去化”的全周期能力与模式，业务已扩展至商业、产业园及城市更新等。

2026年，是碧桂园从“保交房”向“正常经营”转段的关键一年。房地产业仍处于深度调整与风险出清阶段。市场分化明显，一线及强二线城市逐步回暖，而三四线城市依然调整。

当前，碧桂园正在全力推进两件大事：1、攻坚保交房顺利收官，2、全面启动修复资产负债表。前者事关企业信誉与口碑，碧桂园上下也不敢懈怠，要求各区域项目统一思想、上下联动。

针对修资债，杨惠妍认为，碧桂园已具备“政策与行业稳定、民营机制灵活、资产总规模”三大前提条件。在资产端，莫斌指出将通过“充分挖潜”提升存地、存货及经营类资产价值；在负债端，以“极限思维”优化债务结构。

在执行上，碧桂园总裁程光煜透露，将加速启动以业务为核心的组织变革，主动推进组织调整与人才选拔，同时基于业务规模与管理难度相对均衡，以城市（群）为单位推动一线组织变革与迭代等。

从近日披露的今年中期财报看，碧桂园今年上半年实现总收入约440.8亿元，同比减少约39.3%，归母净亏损约156.2亿元但同比收窄约18.1%。该期内实现权益合同销售金额约142.5亿元，同比下滑15%。

截至今年6月底，碧桂园总资产7455亿元，净资产310亿元，其资产负债率较去年底74.5%上升至80.3%，借贷总额1427亿元，其中824亿元发生违约或交叉违约，现金167亿元。

如今“8·28”新政后，房地产预售项目要完成“主体封顶”才能对外卖，竣工备案后才能发放购房人的按揭贷款，对项目资金投入要求更高。

碧桂园集团掌舵人杨惠妍亦坦言，过去依赖快周转、高杠杆的打法不再适用，短期阵痛难免，但中长期是行业走向成熟与稳健的重要契机。