通关炒热楼市皇岗会变“黄金岗”吗？|新界|楼市|深圳|皇岗|罗湖|黄金岗

以往有新口岸启用，周边楼市往往“闻风先动”备受追捧，升级改造后的新皇岗口岸，有条件迎接庞大跨境人流，这会否为香港和深圳楼市带来积极信号，为此本刊记者实地探查深入采访了解。

2026年8月22日，深圳，香港特区政府联合深圳方面在皇岗口岸联检大楼开展跨境通关大客流压力测试。（图源：视觉中国）

通关对新界北楼市有提振作用

福田区地产代理向记者坦言，近两月皇岗租楼查询增幅不明显，租金升了一成，形容目前租务市场刚“炒热”。本地地产反而认为新皇岗长远会催谷新界楼市，尤其粉岭、元朗一带租务市场，客群包括大湾区经营食肆、在深圳工作等需“港深通勤”的港人。

香港中原地产住宅部亚太区总裁陈永杰预料，新皇岗开通后不仅不会推动港人北上定居，反而会带旺新界楼市。邻近深圳口岸楼价高，未必吸引很多港人跨境置业。他形容近年深圳口岸、南山区和前海的楼价，已与香港新界北“拉近咗”。

陈永杰表示，新皇岗口岸通关后，料不会令更多港人北上定居，相反新皇岗口岸通关后将带旺新界楼市。他观察近年趋势，有在大湾区经营连锁食肆、零售店的港人客户，甚至深圳工作人士，倾向在粉岭、元朗等地租楼买楼，实行“香港生活、北上消费”，惟需等口岸运行一段时间后，料待到下一年中，先见到新界楼市变化，现时生意“无特别好咗”。

美联物业住宅部行政总裁布少明也表示，港商虽然对新皇岗感兴趣，亦希望找商机，需掌握口岸通关人流等数据再考虑，目前持观望态度。他坦言“大环境相对保守”。他表示，皇岗口岸新联检大楼的升级启用，全面激活了深港跨境生活圈，口岸周边片区凭借独一无二的通勤优势，商机无限。

深圳皇岗口岸附近租金急升一成

记者透过内地常用的数个房地产手机应用程序搜寻“口岸”，显示的深圳租盘大多与福田口岸有关，其次是罗湖和莲塘，皇岗的比较少。

福田区的美联物业代理黄先生在口岸附近从事多年地产代理，他观察近两个月有关皇岗的租楼查询有明显的增加。“一向以来，跨境口岸启用，市场一般会憧憬周边地产市道受追捧。新皇岗口岸通关对附近单位是有大影响，租金上升了不少。”

黄先生表示，北都河套深港科技创新合作区邻近皇岗，口岸的一个重要作用是便利科研人员通关，这批人是皇岗口岸附近的重要客。周边居住人口已经稳定，哪怕加上后期去香港科技园上班的人流，在整个片区来说，几十万人口的流动对这个片区冲突不大。

深圳中原地产夏先生表示，随着深圳皇岗口岸新联检大楼启用进入倒数阶段，依托24小时通关、“一地两检”的便捷通关优势，深港跨境通勤优势持续凸显，口岸周边片区房产市场热度大幅攀升，成交量、成交价同步走高。

夏先生表示，新口岸即将开通激活附近一带的人流和人气，带旺商场租务以及提振毗邻住宅的租售市场，最近公司成交三单住宅单位买卖，其中一位买家是经营深港物流的内地老板，因公司位于新口岸附近，便在附近的皇御苑购入52平方米的两房单位，总价260多万元，每平方米楼价约5万元。预计未来随着口岸新联检大楼启用，从事跨境物流、贸易和商务等人士对口岸周边购房和租房需求将日益上升。除了通勤、新婚置业外，深港跨境养老置业模式愈发普及，成为片区楼市新增长点。

铺租上升2至4倍

至于商铺租赁方面，黄先生说，近日查询增加不少，惟料人流不及罗湖。他指出，通关便利对炒热楼市气氛是有影响，新皇岗口岸周边商铺租赁有所增加。不过，黄先生指业主叫价水平“居中”，普遍每平方米500至800元人民币。他预计新皇岗餐饮租金可能要守一段时间，因为不像罗湖，短期内人流不会剧增。

深圳中原地产夏先生表示，不少人瞄准口岸经济的商机，租用毗邻皇岗口岸的商场铺位经营各类生意，令商铺目前“一铺难求”，租金较低谷时期上涨2倍至4倍。也有许多从事跨境物流、贸易、商务及子女在港高校就读的内地居民，以及港人子女为父母北上安老购置新居所，均选择在口岸周边购房和租房。近日口岸商铺租赁活跃，紧邻皇岗口岸的廊桥国际有数十个商铺，但是如今已是一铺难求，租金也快速上涨，一楼商铺租金已从低谷时期的每平方米100多元（人民币，下同）大幅回升至目前的350元至500元之间，上涨2倍至4倍。

乐有家贾先生表示，不少在港工作的港人子女，选择在皇岗口岸周边购房，为家中长者打造舒适养老居所。近期就有香港市民为改善父母居住条件，在皇御苑购入一套60余平方米的两房单位，楼价约430万元。该家庭原本居住香港公屋，居住空间局促，落户深圳口岸片区后，居住质量实现大幅升级。贾先生转述新业主的女儿坦言，小区紧邻口岸，自己往返深港便捷高效，可随时返回深圳照料父母晚年生活。

同样，许多跨境学童的内地家长也是看中皇岗口岸通关的便捷，纷纷前来周边小区购房和租房。贾先生称，学生租房特点明显，深港一号的小户型尤其受欢迎，39平方米至42平方米的单间月租约4,000多元人民币。“以前一年也就做一两笔这种生意，从今年过完春节到现在我们做了几十单，其中十多单就是内地学生租房”贾先生说，学生从住处走到新联检大楼关口，过关后坐巴士到湾仔，再转几个站就到学校，非常方便。

美联物业黄先生向记者透露，受皇岗口岸新联检大楼即将启用的利好消息提振，今年片区楼市热度持续走高，住宅房价较去年同期上涨约15%，春节至今成交量同比增幅达50%。与去年同期相比，目前皇御苑片区租金涨幅接近两成。“去年两房月租大概5,000元人民币，今年已经涨到6,500元左右。租客里面有内地人，也有香港跨境家庭，他预计旺势会一直持续。”