8月28日，央行、金融监管总局、住房城乡建设部、自然资源部、证监会五部门在同一天出台多份针对房地产行业的重磅政策文件，业内称之为“8.28新政”。
其中《关于完善商品住房销售制度的通知》指出，将商品住房预售门槛统一提升至“主体结构封顶”，并明确新出让土地项目优先选择现房销售。
政策落地之后，成都市场快速响应，越秀、嘉禾兴、和喜安筑、正成等多家房企发布通知回收购房优惠。在新增房源供给节奏被拉长的背景下，市场讨论焦点随之而来：已经取证的存量新房、准现房，是否迎来置业窗口期？
新政核心：预售制向现房销售切换，行业成本结构被重塑
“8·28新政”中销售新规的核心在于推动商品住房从预售制向现房销售平稳过渡。
具体而言，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金须全部存入资金监管账户。新政施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。
图片来源：住房城乡建设部网站
这意味着，过去开发商“拿地—建设—预售回款—滚动开发”的高周转模式被彻底打破。在旧预售制下，开发商往往只需完成正负零即可申请预售，购房者的房款提前进入企业资金循环；而新政之后，房企需以自有资金和合规贷款完成主体结构封顶乃至竣工备案后方可实现大规模回款。回款周期从过去的6至12个月拉长至2至3年，资金占用规模、时间和财务成本大幅提升。
不过，多位专家指出，这一变化并非“凭空增加成本”，而是让过去由购房者代为承担的垫资成本“回归开发端”。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，现房销售改变的是成本的结构和时间分布，成本总量并不必然增加。与此同时，新政配套了土地款分期缴纳、主办银行制长周期贷款、税负后移等一揽子措施，为房企转型提供了缓冲空间。
成都多家房企率先回收优惠，销售端“以价换量”策略转向？
新政对成本结构的冲击，正在成都楼市快速显现。9月1日，成都嘉禾兴房地产开发有限公司发布通知，宣布自2026年9月15日起，旗下嘉禾朗宸府、嘉禾雲境等10余个楼盘在现有优惠体系基础上统一减少优惠2%。
嘉禾兴地产集团总经理李为国回应称，新政明确竣工备案放款、资金全封闭监管等要求，直接导致房企资金占用周期拉长、整体投入成本显著增加。“基于行业成本端的实质性抬升，市场逐步进入收紧优惠、回归合理价格的新阶段，过往大面积、高力度的促销让利空间将持续压缩。”
此外，越秀地产在售双盘越秀·天悦云翠、天悦云起也从9月7日起优惠回收1%，成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司宣布自9月15日起，鹭岛璟宸壹品、鹭岛铂宸壹号院项目减少优惠2%；四川和喜安筑置业集团有限公司宣布成都和喜域峰项目减少优惠2%；位于郫都区的正成·红麓书院则宣布自9月7日起全线产品优惠回收1%。
成都部分项目宣布回收优惠
但同时，也有不少房企推出优惠新政策，如保利四川近日就升级了购房优惠政策，覆盖金沙天曜、新川天珺、天府和颂二期、天府时区、北新时区五大项目，提供首付最低10%，最长可分期6个月；按实际贷款利息的20%予以商贷贴息，单笔最高2.5万元或总房款1%；以及以旧换新，新房额外享总房款1%优惠等政策。
新增供应短期“断档”，存量新房与二手房迎来窗口期？
新政对供应端的冲击，或许是更深层的变量。过去，开发商在主体结构封顶前即可预售回款；而新政之后，新出让土地的房源从拿地到可售的时间被大幅延后。有业内人士判断，未来一两年内，新出让土地的房源很难快速流入市场，市场成交主力将被“迫转向”当下已入市的存量新房以及二手房。
这一判断在土地市场已现端倪。9月3日，8·28新政后成都迎来首场土拍，温江区约60亩、崇州市约23亩纯住宅用地均以底价成交，拿地主体均为地方国企。出让条件中明确增加“竞买人所缴纳资金须为合规自有资金”的条款，响应了新政要求。
图据土地出让要求
与此同时，需求端已在快速反应。据财联社报道，深圳贝壳研究院院长肖小平表示，近期上调房产挂牌价的业主明显增多。不少业主认为未来新房供应减少，二手房将变得更具吸引力。需求前端的数据同样在增长——对比8月22日至23日那个周末，8月29日至30日周末新增客量增长6.5%、咨询量增长3.2%。
中指研究院四川分院8月研究报告指出，新项目执行封顶预售或现房销售，项目入市延后，新房供应或出现阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，基于当前新房供应较为充足，短期政策对房价的影响整体有限。同时，本次政策给地方因城施策留出了空间，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块下，城市分化格局或进一步深化。
封面新闻记者 韩钦清
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