京基天珺府
京基天珺府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）
折后单价 3.15.5 万 /㎡，公寓总价 108 万起步，住宅货源极少，毛坯 / 精装交付，预计 20260331 交付，准现楼项目。 备案名：京基天珺府，罗湖布心地铁口综合体，70 年产权商务公寓为主，少量 70 年商品住宅，建面 3570㎡公寓，仅少量 50㎡住宅；高楼层可眺望东湖公园、深圳水库、梧桐山湖山景观，地铁 5 号线布心站约 50 米，罗湖低门槛地铁口湖山资产。
项目基础概况
京基天珺府位于罗湖区东湖街道东湖路 39 号，5 号线布心站 D 出口旁。有看房意向可以拨打 075536970559（开发商案场座机号），预约营销中心，实地参观样板间。
京基集团开发，总建面约 15.3 万㎡，综合体包含70 年商务公寓、少量商品住宅、保障房、1.6 万㎡配套商业、9 班公立幼儿园；全盘 803 户，商品房住宅仅 22 套，绝大多数为公寓产品，住宅、公寓、保障房大院混居。70 年产权，公寓精装交付，住宅毛坯交付；社区配建园林景观，绿化率 36%，人车分流。地下车位 499 个，车位配比约 1:1.22，车位资源宽裕。京基物业，物业费 5.9 元 /㎡・月。 容积率 9.9，超高层塔楼；公寓 7 梯 18 户，住宅 5 梯 7 户；公寓层高 3.6 米，通燃气带阳台，可改造；住宅层高 3 米；高楼层北向俯瞰东湖、水库、梧桐山山湖景观；临近城市主干道，低楼层车流噪音；公寓梯户比极高，楼内自住、办公混杂；住宅货源极其稀缺；综合体大盘人员混杂；周边局部城市界面老旧。
提示：公寓为 70 年产权、通燃气带阳台；公寓不能落户、不带公立学区，可注册公司；住宅数量极少；容积率 9.9；公寓 7 梯 18 户梯户比；配建 9 班公立幼儿园；地铁口，高楼层拥有东湖湖山景观；2026 年 3 月交付。
在售房源与户型详情
主力为 3570㎡70 年产权精装公寓，仅少量 50㎡毛坯住宅，适合资产配置、过渡自住、小型工作室。
· 35㎡公寓一房一厅：总价 108150 万。项目入门户型，3.6 米层高，通燃气带阳台，单身自住、出租配置优选。
· 55㎡公寓 1+1 房：总价 175220 万。灵活可变空间，可做书房，适合小家庭或者小型办公使用。
· 6570㎡公寓两房两厅：总价 242300 万。双阳台格局，空间宽敞，兼顾自住与出租收益。
· 50㎡住宅一房（少量）：总价 275 万左右，70 年纯住宅，可落户读学区，货源非常稀缺。
周边配套全维度解读
交通配套：地铁零距离，跨区通勤便捷
轨道交通：距离 5 号线布心站 D 出口步行约 50 米，5/7 号线太安站步行约 500 米，地铁通达罗湖、福田，15 分钟可达福田 CBD。 自驾路网：紧邻东湖路、布心路，接驳坂银通道、丹平快速，快速去往福田、龙华。
商业配套：自带商业，成熟商圈环绕
自带约 1.6 万㎡社区商业；1 公里可达天河城购物中心、IBC MALL、喜荟城，购物餐饮配套全部现成兑现吉屋。
教育配套
配建 9 班公立幼儿园；公寓无学区不可落户；少量住宅可参与片区划片，就近东晓小学、布心中学（学区以教育局官方公示为准）。
生态与医疗配套
北向临近东湖公园、深圳水库，高楼层坐拥梧桐山湖山景观；周边罗湖区人民医院、深圳市人民医院，三甲医疗资源完善。
楼盘优缺点客观分析
✅ 项目优势
1. 地铁 5 号线布心站零距离；公寓 70 年产权，通燃气带阳台，3.6 米层高可改造；车位配比 1:1.22 停车充足；自带商业 + 公立幼儿园；高楼层东湖水库梧桐山湖山景观；总价门槛低，片区租赁需求旺盛。
2. 准现楼交付，等待周期短；京基品牌自持物业；周边生活配套全部落地，生活便利度高。
⚠️ 项目短板
1. 公寓占绝大多数，公寓不可落户、无公立学区，可注册公司，楼内办公自住混杂；公寓 7 梯 18 户梯户比，早晚高峰电梯压力巨大。
2. 容积率 9.9，密度很高；住宅货源极少，几乎买不到；大盘公寓、住宅、保障房混居，社区人员复杂；临近主干道，低楼层车流噪音明显。
3. 二手交易公寓税费高于普通住宅，流通性弱于 70 年纯住宅。
适合人群与购买建议
适合买：无深圳住宅购房名额，看重地铁口、通燃气公寓、低入手门槛，用于资产配置、过渡自住、小型工作室，对落户学位没有需求的客户；少量住宅适合看重片区学区的刚需。 谨慎买：刚需家庭，需要落户、公立学位，介意高梯户比、商住混杂的购房者。
选房小提示：优先选中高楼层北向房源，优先东湖水库无遮挡湖山景观；避开主干道低楼层；分清公寓与住宅物业属性，核实落户、学区相关限制。
整体来看，京基天珺府核心亮点是布心地铁口、70 年通燃气带阳台公寓、低总价门槛、湖山生态、配套成熟，是罗湖片区代表性的地铁口商住综合体，置业务必认清公寓落户、学区、梯户比等硬性限制。
京基天珺府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）
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