DEEP DIVE · 上海写字楼
东航的楼里，没有一家航空公司
从龙华机场的跑道，到 AI 公司的工位
约 4300字 · 阅读约 9 分钟 · 数据综合自公开资料（截至 2026 年 8 月）
东航滨江中心（编者摄）
先抛一个问题：东航自己盖的写字楼里，应该挤满了航空公司吧？
东航是航空公司，它盖的楼叫东航滨江中心，逻辑上，楼里至少该有几家航空上下游企业——做票务的、做货运的、做机务的。
但真相刚好相反。翻开这栋楼的租户名单，一家航空公司都没有。飞飞机的，把楼租给了一群写代码、训模型、造智能座舱的人。这大概是一栋航司楼里格外不搭调、却也相当耐人寻味的细节。
2025 年 6 月 17 日，首批"模速空间"新增载体授牌现场，东航滨江位列其中
转折发生在 2025 年 6 月 17 日。当天，徐汇区第二批投资促进重点项目集中签约，10 个主体走上台，接过一块写着"模速空间"的牌子，东航滨江中心是其中之一。从这一天起，这栋楼的对外身份，从"东航的楼"变成了上海人工智能大模型创新生态社区的新增载体。
东航滨江中心区位图
CHAPTER 01
出身：一块起降过飞机的土地
东航滨江中心的位置，在徐汇滨江南段，龙兰路与云锦路的交叉口。这块地的前身，是上海人熟悉的龙华机场。
中国民航网在报道里这样描述它："昔日上海空中交通门户龙华机场变身而来的城市更新区域"。也就是说，东航在这里盖楼，有点像是旧地重游——只不过这一次，它不再起降飞机，而是要出租面积。
机场改成写字楼，是上海城市更新的常见脚本；但航空公司自己回来盖楼，并不常见。
项目的办公部分被命名为"东航滨江中心"，由中国东方航空集团旗下上海东航置业开发，2017 年前后竣工，2018 年整体运营。它不是一个孤零零的办公楼，而是东航把航空主业之外的资源，投到地产开发与持有运营上的一次尝试。
东航滨江中心启用暨云锦天地试营业开幕仪式现场
更有意思的是脚下的土地。龙华机场的跑道，如今被改造成徐汇滨江跑道公园——一片向公众开放的城市公共空间。一栋航司楼，就立在这段"起飞史"的旁边。
跑道公园下沉花园，由机场跑道改造而来的公共空间
CHAPTER 02
一栋楼的三个身份
如果只看业主，东航滨江中心理应是一栋"航空属性"的楼。但把它的功能拆开，你会发现它同时背着三种身份，而且彼此之间并不那么协调。
航空总部购物中心AI 孵化器航空地产+TOD 上盖央企背景
你以为：这是航空公司的楼· 主业是飞飞机· 卖机票、运货物· 服务旅客出行 | 实际上：它今天在做什么· 出租甲级写字楼· 孵化 AI 企业· 运营约 2.3 万㎡ 商业
这种身份分裂，恰恰是这栋楼反差鲜明的地方：卖机票的公司，干起了房东的活；飞飞机的集团，给 AI 公司当起了空间与资源的组织者。
CHAPTER 03
转折点：当航司楼挂上"模速空间"
2025 年 6 月 17 日那场授牌，对东航滨江中心而言是一次身份的重新标注。当天获授牌的"模速空间"新增载体共有 10 家，东航滨江中心是其中之一，由东航资产旗下的云锦智运公司负责运营。
"模速空间"是上海以人工智能大模型为特色的高水平创新平台。2025 年开始，徐汇把它从单点扩容到全区，构建"1+3+X"的人工智能全域载体布局——"1"是西岸滨江环模速空间核心区，东航滨江中心就落在这个"1"里。
时间线｜一栋楼的两次转身
2017 | 项目竣工，东航滨江中心作为东航云锦东方综合体的办公部分亮相
2018.7 | 自带商业云锦天地试营业，东航将其包装为 MU PLAZA 系列开篇之作
2025.6 | 获授牌为徐汇区"模速空间"新增载体，身份从写字楼转向 AI 生态
这块牌子不是白挂的。云锦智运要拿出一套可验证的运营能力：MU Space 联合办公品牌、智能化办公空间、央企背景的算力资源、产业数据与跨领域协同网络。中国民航网还提到，云锦智运已获得"高新技术企业"和"上海市专精特新企业"双认定。
从空间出租者变成生态组织者，是这栋楼身份跃迁的关键一步。
CHAPTER 04
谁住了进来：航空楼里没有航空公司
中国民航网在报道中列出的入驻企业，超出了航空范畴：光控特斯联、亿咖通科技、思谋科技、路特斯、瑞慈医疗等，同系列报道还提到博坤信息技术、睿磐电子信息技术等企业。
这些企业里，有做 AI 视觉的，有做汽车智能化的，有做智慧城市的，有做医疗健康的——几乎找不到航空公司的影子。
东航滨江中心大堂前台
这并不意外。东航滨江中心的招租对象，从来就不是东航的上下游，它从一开始就要吸引徐汇滨江的主导产业：科技、金融、互联网、人工智能。2025 年纳入"模速空间"后，这种趋势被进一步放大——运营方开始有意识地筛选 AI 产业链企业，用央企的场景与数据资源去对接它们。
一栋航司自建的楼，正在变成一个科技产业的容器。
但变化也带来一个问题：当楼的叙事从"航空"切换到"AI"，东航原本的航空资源，还能为租户提供什么？这是这栋楼接下来要回答的考题。
CHAPTER 05
楼下的商业：东航自己的 MU PLAZA
写字楼的配套，通常会交给第三方商业运营商。东航滨江中心没有，它自带商业体"云锦天地"，面积约 2.3 万㎡，地下 1 层、地上 4 层，2018 年与项目启用同步试营业。东航把它包装成 MU PLAZA 系列在上海的开篇之作，强调航空品质与服务。
云锦天地餐饮商户名录
从品牌看，云锦天地走"小而全"路线：星巴克、进口超市、餐饮、健身、亲子教育、宠物服务、家居生活等。云锦天地的意义不只是让员工有地方吃饭——它让东航滨江中心在徐汇滨江南段有了一个"自给自足"的底盘：白领的午餐、客户的咖啡、周末的家庭消费，都可以不出项目。
云锦天地试营业启动仪式，背景屏显示 MU PLAZA 标识
这和周边形成对照。西岸梦中心体量大得多，更偏向城市级目的地；云锦天地则是典型的写字楼配套商业，服务对象首先是楼内租户。
CHAPTER 06
2026 年的坐标：生态溢价，还是故事溢价？
把镜头拉远，看 2026 年上海写字楼市场的坐标。莱坊 2026 年第二季度的监测显示，徐汇滨江甲级写字楼平均租金约 5.24 元/㎡·天，平均空置率约 19.8%，均优于全市平均水平。
东航滨江中心公开挂牌的租金口径在 4.35—7.6 元/㎡·天之间，实际成交多在 4.5—6.5 元区间。这个价格大致位于徐汇滨江甲级写字楼的中位，低于西岸智塔、星扬西岸中心等一线标杆，但高于一些新入市或偏远项目。
11.8万㎡项目总建筑面积中国民航网口径 | 6 万+㎡智能化办公空间中国民航网口径
2.3万㎡云锦天地商业面积2018.7.28 试营业 | 655个地下车位项目资料
但另一面同样明显。一是 AI 产业本身的不确定性，若赛道经历一轮洗牌，高度依赖这一产业叙事的写字楼将面临集中退租风险；二是供应压力，戴德梁行预计 2026 年下半年上海全市甲级写字楼新增供应约 52 万㎡，其中徐汇新兴板块约 16 万㎡，新增放量意味着议价空间扩大；三是运营兑现度，授牌只是开始，能不能持续引入高质量 AI 企业才是关键。
西岸梦中心，与东航滨江中心同处云锦路—龙耀路片区
生态位比硬件配置更能决定租金，但生态位需要时间来证明。
对选址决策者来说，东航滨江中心的价值在于：它提供了一个"西岸 AI 生态+11 号线通勤+可控租金+24 小时空调（部分楼层）"的组合。这套组合是否划算，取决于企业对"模速空间"资源兑现的预期。
CHAPTER 07
档案：项目参数
东航滨江中心项目参数档案
项目地址 | 上海市徐汇区龙兰路 277 号（云锦路与龙兰路路口）
开发主体 | 上海东航置业有限公司（中国东方航空集团旗下）
运营主体 | 东航资产旗下云锦智运公司
物业 | 世邦魏理仕（CBRE）为主物业管理方，早期由第一太平戴维斯提供顾问服务
总建筑面积 | 约 11.8 万㎡（中国民航网口径）；其中办公部分逾 6 万㎡
办公形态 | T1 / T2 / T3 三栋独立塔楼，楼层数在 11—21 层之间
商业配套 | MU PLAZA 云锦天地，约 2.3 万㎡（地下 1 层、地上 4 层），2018 年 7 月 28 日试营业
标准层面积 | 约 1,500—2,100㎡（分栋口径不一，可自由分割，可小至约 150㎡）
标准层净高 | 约 2.7—2.9 米；大堂挑高约 9 米
得房率 | 约 70%—75%
架空地板 | 约 150 毫米
电梯 | 分栋配置 3—6 部客梯及 1—2 部货梯（OTIS 品牌，分栋配置）
空调 | VRV 独立空调与 VAV 中央空调组合，部分楼层可 24 小时运行
车位 | 地下约 655 个，月租约 1,200—1,500 元/位
物业费 | 约 25—32 元/㎡·月（分栋/分来源存在差异）
认证 | 项目方公开资料称 LEED 金级 / 国家绿色建筑二星（以官方证书为准）
竣工 / 运营 | 2017 年竣工，2018 年 4 月整体运营、7 月 28 日商业试营业
轨道交通 | 地铁 11 号线云锦路站，地下通道可直连大堂；距龙耀路站、龙华站约 1 公里内
联合办公 | MU Space（由云锦智运孵化运营）
产业标签 | 2025 年 6 月 17 日获授牌为上海徐汇区"模速空间"人工智能大模型创新生态社区新增载体
注：参数综合自中国民航网、经济日报、赢商网、百度百科及项目公开资料；不同来源口径存在差异的，已并列呈现。
航司楼的外壳还在，里面的叙事已经换了
东航滨江中心的租金未必站在徐汇滨江的顶端，但它大概率是这几年里身份转换幅度出众的一栋。从航空公司的自用楼，到对外出租的甲级写字楼，再到上海"模速空间"的新增载体——它的每一次转身，都踩在了上海产业升级的节点上。
梦中心开业期间的街区场景
徐汇滨江跑道公园航拍，原龙华机场跑道改造的城市公共空间
与徐家汇中心眺望（编者摄）
EPILOGUE
回到那块牌子
"模速空间"的牌子挂上东航滨江中心，本质上是把一栋楼的属性从"空间"改写成"生态"。
反对的人会说：一栋楼不会因为挂一块牌子就自动变成 AI 产业园，最终决定租金的还是地段、产品与租户质量。支持的人会说：在上海的产业竞争里，能不能进入ZF的重点产业叙事，本身就是关键资源。
东航滨江中心没有替谁回答这个问题。
本文为媒体观察性综合报道，不构成任何选址或投资建议。编辑部将持续跟踪徐汇滨江—西岸数智谷板块的产业与产品更迭。
奇办楼典 · 声明
1. 本文信息采集截至 2026 年 8 月 31 日，项目动态、权属与租户情况可能随时变化，请以官方发布为准；文中涉及的交易与运营信息均来自官方公告、ZF官网及主流媒体公开报道；租金与在租信息为公开挂牌参考口径，实际以实时询价为准。
2. 本文配图来自中国民航网、经济日报、赢商网、徐汇区人民ZF官网（上观新闻）及素材库复用等公开渠道，仅作新闻信息引用；如有侵权请联系删除。
3. 文中引用的市场数据来自莱坊、第一太平戴维斯、戴德梁行等市场机构公开发布的研究报告，不同机构统计口径存在差异，已并列标注。
4. 本文为独立楼市观察，不构成任何选址、租赁或投资建议，亦不代表任何业主方立场。
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