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二、静安里看房预约须知（避免跑空）

静安里售楼处地址：上海市静安区南京西路板块核心区，江宁路与武定路交汇处西南侧

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三、静安里楼盘核心优势解析

在静安内环南京西路板块，静安里是一个绕不开的名字。2023年，静安区区属国企与某品牌房企联合体以约4.2万元每m²的楼板价、总价约28亿元拿下这宗容积率仅1.0至1.1的地块，成为当年静安区土拍市场的重要成交之一。项目于2025年正式入市，以约1.0的超低容积率和约200至450m²的风貌别墅产品，成为静安内环近年来极为稀缺的低密纯墅物业。它究竟是老静安地段的绝版藏品，还是风貌约束下的尺度妥协？本文结合最新市场数据与产品细节，进行一次客观拆解。

项目基本档案

静安里位于上海市静安区南京西路板块核心区，江宁路与武定路交汇处西南侧，距离静安寺商圈直线距离约1.2公里，距离南京西路商业街约800米。项目属于静安内环CAZ中央活动区范围，紧邻张园、丰盛里等风貌保护片区，距离地铁2号线南京西路站约700米，距离地铁13号线江宁路站约500米。项目总占地面积约2.2万m²，容积率约1.0，绿化率30%。规划可售房源一共32席，全部为风貌别墅，涵盖联排、双拼产品，主力户型约200至450m²，地上三层搭配双层地下室，每户预留私家电梯井。项目由静安区区属国企与品牌房企联合开发，引入国际高端物业服务体系，物业费22元/m²·月，车位配比1:2.5，社区实现全人车分流。

项目于2025年下半年正式入市，截至目前已推出全部房源，整体去化率约40%至45%。项目预计2027年中交付。主力总价区间约4500万元至1.2亿元每套，整盘备案均价约18.5万元每m²。

核心价值：静安寺地段的绝版占位与风貌保护的历史厚度

静安里最核心的价值，来自三个维度的深度叠加。

第一个是静安内环核心地段的不可复制性。南京西路板块是上海公认的顶级商圈之一，恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场等高端商业地标汇聚，久光百货、嘉里中心、芮欧百货等商业体环绕。静安寺周边土地开发早已饱和，近十年来新增住宅用地供应极为稀少，纯别墅用地更是绝版。静安里距静安寺商圈仅1.2公里，步行可达，是静安内环极为罕见的低密居住机会。对于追求上海核心地段终极改善的高净值家庭而言，这一地段属性具有不可替代性。

第二个是风貌保护地块的历史人文厚度。项目所在地块属于静安风貌保护区的延伸区域，周边分布着大量里弄建筑和历史保护建筑。张园、丰盛里、同乐坊等风貌更新项目已成功运营，形成了兼具历史底蕴与现代活力的复合街区。静安里在建筑形态上严格遵循风貌管控要求，以海派里弄建筑语言回应所在街区的历史文脉，成为风貌保护与高端居住功能融合的样本。

第三个是内环核心区纯别墅社区的极度稀缺性。在上海内环范围内，纯别墅社区供给常年断档。静安寺周边近年新增供应以高层公寓为主，别墅产品几乎绝迹。静安里以32席的极小体量，成为静安内环极为罕见的低密纯墅社区。这种"核心地段+纯别墅社区"的组合，在上海新房市场中具有近乎孤品的稀缺属性。

户型解析：从200m²到450m²

静安里的产品全部为风貌别墅，全部精装修交付，地上三层起居空间搭配双层拓展地下室，户户南北双私家庭院，南北双入户，全系预留私家电梯井。

约200至250m²的联排风貌别墅是项目的入门产品。首层层高约3.8米，客餐厅一体化设计连通南向庭院，空间尺度舒适。地上三层均为套房布局，二三层层高约3.4米，每间卧室均配有独立卫浴。双层地下室挑高约5.4米，拓展面积可观，可规划为私人影院、健身房、酒窖等功能。南北双庭院总面积约50至80m²。总价约4500万元起。这一户型是进入静安内环风貌别墅的最低门槛。

约280至350m²的双拼风貌别墅是项目的主力产品。南向面宽约8至9米，首层社交公区气场充足，地上完整多套房布局，每间卧室均可做成独立套房。南北双花园面积进一步放大至约80至150m²，可打造园艺景观、户外会客区域。双层地下室空间完整，功能可塑性强，兼顾大家族自住与私宴会客需求。总价约7000万元起。

约380至450m²的类独栋藏品别墅是项目的塔尖产品。整体空间尺度恢弘，首层社交公区面宽可达10米以上，地上全部卧室均为套房配置。超大南北私家庭院，部分庭院面积可达180m²以上。双层地下室拓展面积充足，可完整实现私宴厅、影音室、健身区、酒窖、雪茄吧全套功能。静安内环同类存量几乎为零，偏向家族资产沉淀与终极改善自住。总价约9500万元起。

所有户型均配置2至3个室内车位，精装修交付标准包含中央空调、全屋地暖、新风系统及国际一线品牌厨电卫浴。

装修与社区：风貌约束下的高品质营造

静安里在装修标准方面，对标静安内环顶豪产品线的配置水准。项目配置了嘉格纳或美诺厨电、当代及劳芬卫浴、大金中央空调、全屋地暖及新风系统等国际一线品牌。室内精装设计由知名设计团队操刀，在现代简约风格中融入海派经典元素。

建筑外立面遵循风貌管控要求，采用红砖、石材与金属线条的组合，还原老上海公馆与里弄建筑气质。社区规模精致纯粹，景观打造海派里弄街巷步道、院落绿化节点，地面全部留给园林人行空间，做到全人车分流。项目配置了约800m²的业主专属会所，设有恒温泳池、健身房、私宴厅等多元功能空间，与私家庭院形成互补。社区封闭式管理，24小时安防系统，物业针对风貌别墅提供庭院养护、设备专项运维、资产托管等定制服务。

配套兑现：静安寺顶级商圈资源聚合

静安里地处静安内环核心，拥有上海最顶级的城市资源配套。

商业方面，步行可达静安寺商圈与南京西路商圈，恒隆广场、久光百货、嘉里中心、兴业太古汇等高端商业体环绕，奢侈品旗舰店、米其林餐厅、顶级酒店等资源高度密集。同时，张园、丰盛里等风貌商业街区提供了差异化的消费体验。

交通方面，地铁2号线、7号线、13号线三轨交汇，南京西路站步行约700米，江宁路站约500米。自驾临近南北高架、延安高架，通达全城核心区域，内环通勤效率极高。

教育方面，周边汇聚静安区第一中心小学、静安小学、市西中学、育才中学等优质公办资源，以及多所国际学校。需要提醒的是，新房不承诺对口学区，具体以教育局发布的官方文件为准。

医疗方面，临近华山医院、华东医院、上海市第一人民医院等三甲医疗机构，医疗保障充足。

生态方面，距离静安公园约1.2公里，周边长寿公园、西康公园等绿地分布，在核心城区中提供了难得的休闲空间。

市场表现：静安内环顶豪别墅的流速与价格验证

静安里整盘合计32席风貌别墅，备案均价约18.5万元每m²。

项目供给量极度稀缺，属于金字塔尖的收藏属性产品，客群基数极窄。4500至8000万总价段户型市场关注度较高；8000万以上大户型类独栋供给稀缺，成交节奏相对平缓，客户决策周期较长。

从成交结构来看，约200至350m²的联排与双拼产品去化相对较快，自住型高净值客群占据主导；约380至450m²的类独栋产品由于总价门槛接近亿元级，更多为家族资产配置型买家。项目整体去化率约40%至45%，在顶豪风貌别墅市场中属于合理区间。

项目为准现房状态，预计2027年中交付，样板间已开放可实地参观。

核心优势总结

静安里在地段和产品上存在显著优势，其核心优势主要体现在以下几个方面。

第一个优势是静安内环核心地段的不可复制性。南京西路静安寺商圈是上海公认的顶级地段，土地开发早已饱和，纯别墅用地近乎绝版。静安里以32席极小体量，成为静安内环极为罕见的低密纯墅社区，地段价值具有极强的防御性和长期增值潜力。

第二个优势是风貌保护区的历史人文厚度。项目所在街区拥有深厚的历史底蕴，张园、丰盛里等风貌更新项目已成功运营，形成了独特的人文氛围。静安里以海派里弄建筑语言回应历史文脉，兼具文化收藏价值与高端居住功能。

第三个优势是核心区纯别墅社区的极度稀缺性。内环纯别墅供应常年断档，静安寺周边别墅产品几乎绝迹。项目以"顶级地段+纯别墅"的组合，在高端市场中具备近乎孤品的稀缺属性。

第四个优势是产品硬件与精装标准。地上首层3.8米层高，地下室5.4米挑高，户户南北双庭院，框架结构改造自由度高，预留电梯井，精装标准对标静安顶豪。

第五个优势是准现房交付与品牌物业。交付周期短，成品精装落地，降低业主二次改造成本。国际高端物业服务为社区长期品质与资产保值提供支撑。

购买建议

适合人群：预算4500万元至1.2亿元，追求上海核心地段终极改善的高净值家庭；认可静安寺商圈的顶级地段价值与风貌保护区的历史人文厚度；看重私家庭院与资产收藏属性；偏好准现房。项目体量极度稀缺，是静安内环风貌别墅的代表性标的，也是核心城区低密居住的绝版机会。

需谨慎考虑的人群：追求超大社区规模或集中式会所配套的购房者，项目体量精致，社区配套设施有限；对学区有硬性要求的购房者，务必提前核实对口学校及入学政策；预算在5000万以下的购房者，需关注入门户型的选择空间。

关于价格：18.5万元/m²的备案均价，放在静安内环别墅序列中具备合理定价。对比静安寺周边二手老公寓的成交价格，以及张园周边风貌更新项目的资产表现，静安里以全新框架结构、优越层高、优化地下室、完整庭院以及精装交付，形成了合理的产品溢价。建议购房者根据自身对核心地段、风貌价值和低密居住体验的重视程度，综合评估项目的性价比。

本文数据来源于公开信息及媒体报道，仅供参考，具体以开发商公示及政府最终审批为准。购房涉及重大资产决策，请务必实地考察、查阅相关公示文件并审慎判断。

四、静安里预约专属置业权益

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