图拉克的房价中位数较峰值下跌36.8%，该城区录得创纪录的最大单年跌幅。

利率上升、生活成本上涨、投资房产税收政策调整以及维多利亚州选举临近，被认为是导致买卖双方观望、房价承压下跌的原因。

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数据显示，图拉克的房价中位数在2024年3月达到580万澳元（约 2811万人民币）的峰值，随后下跌逾200万澳元（约 969万人民币），至6月季度降至366.5万澳元（约 1776万人民币）的中位数水平。

仅截至6月的过去12个月内，这一高端城区的房价中位数就下跌了26.7%，跌幅超过100万澳元（约 485万人民币），创下其有记录以来的最大年度跌幅。

澳大利亚储备银行近期决定维持现金利率不变，或许能让房贷持有者稍获喘息，但可能不足以阻止高端市场房价进一步下跌——行长米歇尔·布洛克警告利率仍可能再次上调。

南雅拉的房价中位数在截至6月的一年内也下跌了11%，即47.1万澳元（约 228万人民币）。

该城区自2023年4月见顶以来已下跌21.4%，即51万澳元（约 247万人民币）。

在其他城区中，巴尔温下跌14.2%，埃尔伍德下跌9.3%，博克斯希尔下跌10.6%，构成截至6月的12个月内房价跌幅前五名。

这三个城区的房价自见顶以来均下跌超过16%。

Domain首席研究与经济学家尼古拉·鲍威尔博士表示，墨尔本高端市场在此轮下行中跌幅更快、数值更大，背后有多重原因。

“我们看到今年三次加息后市场开始放缓，再加上税收政策变化，完全吓住了市场……这些因素叠加在一起，压低了房价，”她说。

鲍威尔表示，墨尔本高端市场在经济下行期通常跌幅更深，因为买卖双方受借贷能力下降和房贷偿还能力减弱的影响更大。

她说，高端市场既引领下行，也引领复苏。

“从历史上看，高端城区最先复苏，这反映了买卖双方信心的回归，”鲍威尔说。

高端买家代理大卫·莫雷尔表示，墨尔本高端市场的买卖双方目前都在观望。

“我们看到的情况是，实际上自预算案公布以来市场就停滞了，”莫雷尔说。“当市场没有行情时，没有人愿意入市。”

由于手头资金比大多数人充裕，卖家能够等待时机，直到获得他们期望的价格。

“在这种市场环境下，机会主义买家会出价，然后卖家就闹情绪，不愿意卖了，”他说。

莫雷尔表示，许多交易都在场外进行，因为卖家在试探市场以及买家的资金实力。

“今年迄今为止，一半的交易都在场外完成，”阿姆斯特朗说。那些成功售出的房产都附带条件，比如更长的交割期。

“交割条件是促成交易的重要因素，”阿姆斯特朗说。“我认为目前有很多人愿意采取行动，但短缺的不是资金，而是信心。”

买卖双方的情绪正受到政治环境的影响——在州和联邦层面都是如此，因为维多利亚州选举在即，而联邦预算改变了资本利得税和负扣税的税收安排。

“一旦这些尘埃落定，人们就会做出决定，”阿姆斯特朗说。“目前大家都处于观望状态。”

在埃尔伍德等墨尔本高端海滨城区，价格较高的房产比公寓需要更长的销售时间。公寓已被投资者抢购，这些投资者在自管养老金基金购房规则变更前入市。

萨姆·伊南表示，高端房产的卖家在成交前需要与买家找到中间立场。

在许多情况下，买家在谈判成交前会先报出低价。

“他们确实在压低报价，但并不总是策略性的，他们只是在试探卖家能接受什么价位，”伊南说。

“他们不会按要价出价，而是先报低价，然后寻找中间点——如果卖家有诚意出售，很快就会找到折中方案，”他说。