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内环历史风貌新作｜静安里实地踩盘：在老北站的土地上，重新生长一座海派低密别墅社区
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@一房一万

在上海内环的土地上，可供开发的新建低密住宅地块本就十分稀缺，而叠加历史风貌保护属性的项目，更是属于城市更新赛道里特殊的一类产品。最近一段时间，我实地走进了静安区天目社区板块内的新项目 —— 静安里，完整看完示范区、产品资料以及地块规划文件之后，今天就和大家深度拆解这个扎根老北站文脉之上的纯别墅社区。

很多购房者第一次听到静安里的时候，很容易将它和一路之隔的弘安里混为一谈。这里首先需要厘清一个基础区位概念：武进路构成了虹口与静安两区的行政分界线。弘安里地块归属虹口区，而静安里也就是北站新城地块，土地权属落在静安区。两个项目地理距离很近，板块内的轨道交通、商业休闲等城市配套可以做到相互共享，但是分属两个行政区，后期对应的城市管理体系、板块更新节奏，会存在一定差异。

从城市大坐标来看，项目所处的老北站片区，属于上海近代城市发展历程当中非常有分量的一块土地。老北站 1909 年正式落成，曾是上海对外往来重要的门户枢纽。百余年时光流转，这里见证了民族工商业的兴起，也留存下众多近代名流在此集会活动的过往印记。这片土地沉淀下来的城市记忆，也成为了静安里项目开发建设当中，无法绕开的底色。现如今随着城市更新进程推进，老北站板块迎来成片的改造升级，静安里便是这一轮焕新当中，住宅板块当中分量较重的作品。

先把视线放大到整个片区的开发格局，我们就可以看清静安里所处的城市集群。项目南侧便是弘安里，这个项目由招商蛇口、绿城中国、上海地产联手打造，规划打造 121 席风貌大宅，容积率约 1.1，属于市中心低密居住产品。东侧为崇邦集团开发的 18 街坊大型综合体项目，整体商业建设体量约 10.9 万方，板块内先行开放的今潮 8 弄片区已经正式投入运营，巴金图书馆、滨港商业中心等业态已经落地，成为四川北路一带颇具人气的文化商业打卡地。项目西侧，则是安康苑、龙盛湾上两大综合体地块，规划涵盖甲级办公、星级酒店、集中商业以及石库门风貌建筑更新等多元内容。

把这几个项目串联在一起就能发现，静安里、弘安里、今潮 8 弄、安康苑、龙盛湾上，已经在内环北侧，形成一片规模可观的历史文化遗产更新集群。过去碎片化的老里弄、旧街区，正在通过连片改造，孕育出一个全新的海派里弄生活范式。对于购房者而言，选择落子于此，买到的不仅仅是一套房子，更是一片正在成型的城市更新板块未来长期发展红利。

接下来我们回到地块本身，聊聊土地当初出让遴选阶段的相关背景资料。早在前一年，静安区规划资源局就对外发布过天目社区 C070102 单元，04‑05、05‑01 北站新城地块历史风貌保护项目实施主体遴选公告。这份公告当中明确，本次地块遴选报价，以房地联动价 21 万元每平方米作为基准。2023 年 7 月 21 日，华发招商联合体成功拿下这两块风貌保护用地，项目开发建设正式拉开序幕。

两块宗地的基础规划指标，也决定了整个社区后期的产品底色。04‑05 地块土地面积 42696.5㎡，容积率设定为 1.43，用地属性属于一类住宅与商业混合用地；其中住宅组团用地占比上限 87%，商业服务业用地占比不得低于 13%。05‑01 地块土地面积 9461.7㎡，容积率 1.45，规划为一类住宅、商业加上社区级文化设施混合用地；住宅用地占比最高 51%，商业配套占比最少 33%，社区文化配套用地占比不低于 16%。

建筑高度方面同样有着严格的管控要求，04‑05 地块沿街建筑限高 12 米，地块内部建筑最高可建 15 米；05‑01 地块沿街局部高度上限 12 米、局部 24 米，地块内部建筑限高 24 米。最终建筑落地高度，还是要以后续建设工程规划阶段官方审定方案为准。较低的建筑限高，也直接决定了社区整体以低楼层的产品形态为主，也就是我们现在看到的三层风貌别墅。

在公共配套建设上，地块文件当中提出，项目需要配建总建筑面积不少于 2700 平方米的公共服务设施。配套清单当中包含不计容面积的文化活动室、老年活动室，以及计容的社区级文化设施、居委会办公场地。社区文化配套、居委会用房都将布局在 05‑01 地块之内，其中社区级文化设施采用虞洽卿故居置换的方式落地。所有公共配套建筑，在项目完工之后产权无偿移交静安区人民政府，由区政府统一调配使用。规划层面还建议，这类便民配套尽量布置在建筑三层以下，并且临街落地，方便周边居民前往使用。

商业运营层面，出让条件给出了十分清晰的发展方向。地块内规划的商业板块，鼓励大力培育首店经济、品牌经济，业态规划上需要兼顾办公人群以及周边常住居民的日常消费需求，可以引入零售、餐饮、休闲娱乐等多元品类。同时商业物业有自持硬性要求，出让周期之内自持比例不能够低于 80%，剩下可对外出售的商业部分，出售之前还需要取得静安区人民政府的批复同意，并且要求按整栋的形式进行交易。

历史建筑保护，是整个地块开发当中的重中之重。虞氏故居、泰山大剧院等一批具有历史价值的老建筑，都被划入保留修缮清单。开发商在开发建设当中，划定了四类更新改造手法：保护修缮、保留改造、更新改建、织补新建。不同年代、不同风格的老建筑，不会被简单推倒重建，而是经过差异化处理之后，新旧建筑和谐共存于同一个板块当中。

住宅建设层面还有两条硬性规划条款，其一地块内需要配建占住宅总量 5% 的公共租赁住房；其二地块对于中小套型住宅配比，没有设置硬性指标。这条规划条件，也就为大面积改善类别墅产品的落地，留出充足空间。两块地合并之后项目整体总建筑面积约 14.9 万方，综合容积率 1.44，在寸土寸金的内环之内，这样的容积率水平，已经属于低密梯队。

聊完土地底层逻辑，我们再把目光投向项目现在已经对外释放的住宅产品。静安里定位纯别墅社区，规划建设房源一共 222 席，主力户型建筑面积段覆盖约 200‑260‑370㎡城市风貌别墅，市面上大家关注度最高的面积段集中在 260‑300㎡区间。

目前项目售楼展厅已经对外开放，房源参观需要提前线上预约。项目第三批次已经加推 6 套建面约 370㎡的大户型房源，也是近期看房热度较高的一批楼栋。接下来我就把这批 370㎡户型楼栋的实地参数，给大家一一拆解出来。

75 号楼，南北双入户的格局，产权建筑面积 370.67㎡，附带花园面积 23.55㎡，地下室可实际使用面积达到 265.01㎡，建筑面宽 13 米，进深 12.2 米；78 号楼同样采用南北入户，建筑面积 370.7㎡，花园面积 23.55㎡，地下室可用面积 259.45㎡，楼栋面宽进深规格和 75 号楼保持一致；79 号楼南北入户，建面 371.53㎡，花园 22.29㎡，地下室可用面积 222.25㎡；81 号楼此前同样为南北入户 371.53㎡户型，花园面积 24.18㎡，地下室可用面积 197.11㎡，这套房源目前已经售出。从楼栋参数对比不难看出，同样是建筑面积约 370㎡的户型，每一栋的花园大小、地下室实际可用空间，都存在明显分化，这也是风貌别墅产品很典型的一个特征。地上产权面积相近，但是附赠的地下空间、庭院资源，会拉开房源之间的居住体验差距。

除了这批刚刚上新的 370㎡大户型，项目前期主推的 260㎡左右户型，也已经开放样板间可供实地参考。户型图纸仅作为过程参考资料，最终交付标准、空间尺寸，都要以后期官方出具的正式文件为准。从示范区实景、样板间实拍画面当中，我们也可以看到项目在产品设计上的巧思。

项目在风貌住宅的基础框架之上，做了很多现代化居住层面的升级优化。传统历史保护住宅，往往会遇到采光偏弱、地下空间利用率不足、社区公共配套缺失等痛点。而静安里在方案设计阶段，就针对性给出了解决方案。项目适当调高窗墙比，以此改善室内自然采光条件；降低社区围墙高度，弱化围墙带来的封闭感；深度拓展地下空间，释放出更多可供业主使用的活动面积。

另外一个非常值得一提的亮点，就是项目规划了独立的社区大堂、业主会所以及精装地下车库。在内环核心地段的风貌保护住宅当中，能够配齐这一整套进阶社区配套，并不多见。很多传统更新而来的里弄住宅，地下空间有限，很难打造出规整统一的地下车库。精装地库落地之后，业主的日常出行动线，就可以做到人车分流，居住的舒适度得到提升。地下会所规划建筑面积大约 1300㎡，定位为生活方式集合空间，未来这里会落地一系列高阶业主配套服务。

社区内部景观规划，同样围绕海派里弄文化脉络展开。整个社区内部保留老弄堂街巷肌理，规划出四纵三横的主巷弄路网，设置三大中庭花园节点。花园景观设计，汲取上海本土园林以及世界各地花园设计的创作灵感，打造一座富有海派韵味的社区花园体系。

而社区之外，项目还规划了一条南北走向的活力纵轴 —— 里市新街。这条街道将串联起宝山路、东新民路、罗浮路、武进路多条城市道路，通过街道界面的更新升级，唤醒这片土地过去的商业烟火记忆。住宅组团之外，项目自带的商业地块，同样有着清晰的发展蓝图。商业板块延续片区内历史步行街巷脉络，以在地文化展示、沉浸式体验、特色消费作为核心方向，计划引入高端零售、精品餐饮、文化艺术展览等业态，打造一处内环北侧全新的文化商业目的地。

看完社区内部规划，我们再跳出小区围墙，看看项目周边城市配套的实际情况。先说交通出行，项目处于多条轨道交通线路辐射范围之内，直线距离 3、4 号线宝山路站大约 300 米，步行 560 米左右即可抵达 10 号线四川北路站。再往外围辐射，12 号线站点同样划入通勤范围，四轨交汇的轨道交通网络，可便捷通达上海各大核心商圈。地面路网层面，海宁路、周家嘴路、大连路、北横通道构成横向的城市主干道，自驾出行可以快速穿梭全城。

从地理位置上来看，项目和苏州河的直线距离约 1 公里，距离外滩直线约 1.4 公里，北外滩直线距离 1.7 公里。几个上海公认的城市核心地标，全部落在较短的通勤半径之内。

商业休闲资源上，3 公里辐射圈内，苏河湾万象天地、北外滩商圈、瑞虹新城商圈、南京西路、外滩、陆家嘴多个成熟商业中心环伺。近距离当中，今潮 8 弄已经开业，安康苑综合体处于在建阶段，后续板块内部的商业配套，还会迎来新一轮的增量升级。

高端酒店资源十分密集，苏宁宝丽嘉、宝格丽酒店、海鸥丽晶、W 酒店、外滩茂悦大酒店、外滩悦榕庄等一批知名酒店，分布在苏河湾‑外滩‑北外滩这条城市黄金滨水带上。

喜爱艺术展览的住户，周边可以选择的文化场馆资源也较为丰富。UCCA Edge 静安尤伦斯美术馆、没顶画廊、Fotografiska 影像艺术中心、苏富比空间、Suhe‑haus 艺术空间、上海铁路博物馆、四行仓库抗战纪念馆等一批文化地标，距离项目都不算遥远。

城市绿地资源方面，四川北路开放式绿地公园、昆山公园、苏河湾中央公园、中兴公园分布在板块周边，闲暇散步休闲，有着不少城市绿色空间可供选择。

最后，站在改善购房者的视角，我们来客观聊聊静安里这类内环风貌别墅产品，适合什么样的购房人群，同时也把选购这类产品需要留意的关键点梳理出来。

首先从产品定位来说，总价门槛较高，房源以大面积低密别墅为主，更加偏向长期自住改善需求。如果你看重内环核心地段、偏爱历史文化板块、向往低密别墅居住氛围，能够接受城市更新板块较长的兑现周期，那么这个项目值得实地到访深入考察。

其次风貌类住宅，和市面上普通新建商品房有着本质上的区别。地块开发背负着历史建筑保护的任务，社区当中新旧建筑共存，街巷布局参考原有里弄肌理打造，不会像纯新建商品社区一样，做到横平竖直规整划一。每一栋别墅的庭院面积、地下室空间大小、楼栋朝向，都有可能出现差异，看房的时候，一定要单独核对意向楼栋的附赠空间参数。

再者就是城市更新板块，配套落地节奏需要交给时间。像安康苑、18 街坊剩余地块的商业建设，后续的开业运营时间，存在一定的周期，购房者需要放平心态看待板块配套兑现的节奏。

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