01一个私募朋友的苦笑
上周五晚上，一个做私募的朋友约我喝酒。他2021年春天在陆家嘴买了套仁恒滨江园的房子，2000万出头，当时觉得捡了个便宜——毕竟同小区高区江景房成交价已经摸到27万/平了。他买的楼层不算最好，但单价也过了20万。
今年他公司要收缩规模，想把房子卖掉回笼资金。挂牌1800万，挂了快三个月，来看房的不到十组。最后中介劝他降到1600万出头，才勉强找到买家。签完合同那天，他给我发了条消息：“晚卖一年，一辆保时捷没了。但你说，接盘保时捷的人，是不是也不见了？”
我读完这句话，愣了好一会儿。
这不是段子。根据市场数据，2026年陆家嘴核心滨江豪宅的成交均价，已经从2021年高峰期的普遍22万到27万元每平米，回调到了大约14.2万元每平米，整体跌幅接近三成。个别业主急售的房源，单价已经跌破15万。仁恒滨江园6月成交的一套242平房子，单价只有10.54万；另一套275平的，成交价折合每平米9.58万。
曾经多少人挤破头想挤进去的陆家嘴，如今成了买方市场里砍价最狠的战场。而这，并不是孤例。
02金融圈的朋友卖掉了豪宅
我身边不止一个朋友在卖房。
有个在投行做MD的老兄，2020年徐家汇买了一套大平层，当时单价接近22万。去年他的年终奖被砍了将近一半，公司还传出了新一轮降薪的消息。他算了算每月的房贷和物业费，咬了咬牙把房子挂了出去。挂牌价从最初的2000万一路降到1500万出头，挂了半年，看了二十多组客户，才终于成交。中介跟他说：“以前这种房子，客户来看一眼就刷卡，现在连全款客户都要犹豫两周，甚至主动问‘还能再降吗’。”
还有一位互联网大厂的朋友，P9级别，前几年风光无限。2020年他在前滩买了一套小户型，单价一度冲上20万。去年公司裁员，他所在的部门被整建制优化，房子断供了三个月，最终被法拍。法拍价是市场价的八折，但一套房子拍了两次才成交——第一次流拍，因为没人出价。
中介圈子里流传着一句话，听着扎心但真实：“以前客户买豪宅，问的是‘有没有更好的楼层’；现在问的是‘还能不能再降一点’。”
数据不会撒谎。2025年，金融行业经历了近年来最大规模的降薪潮，部分头部券商和基金公司员工薪酬较2021年高点缩水了四成以上。互联网行业同样不乐观，头部大厂的裁员比例超过20%。高端购买力断崖式萎缩，直接带崩了豪宅市场的需求端。
03那些买27万/平的人，去哪了
有个问题我一直想弄清楚：2021年那波冲进陆家嘴、新天地、徐家汇，以20多万单价扫货的买家，到底是什么人？
答案并不复杂。金融圈的年终奖大户、企业主套现分红、互联网新贵股权变现，这三类人，撑起了2020到2021年上海豪宅的疯狂行情。他们买房的逻辑，从来不是为了住——至少不主要是。他们要的是“身份标签”，是“资产保值”，是“五年后翻倍”的预期。那时候，大家觉得买一套陆家嘴的江景房，就等于拿到了一张阶层的入场券。
一个做私募的基金经理曾跟我说过一句话，我记到现在：“以前买豪宅是最后的体面。但现在，体面不能当饭吃。”
他说这句话的时候，他的基金规模已经缩水了四成，他自己也把名下唯一一套豪宅挂了出去。不是不想撑，是真撑不住了。
2026年的市场，已经很少有人再为“未来故事”买单了。当经济预期转向，当高净值人群的资产配置变得保守，当企业主开始变现回笼资金，那些曾经支撑天价豪宅的“金融泡沫”和“身份溢价”，正在被市场一点一点挤出来。
有分析师说得很直白：“以前大家买的是‘五年后’，现在只买‘现在’。”
04泡沫挤出了多少身份溢价
如果用数字来衡量，这个泡沫的规模相当惊人。
来看几个板块的跌幅对比。
新天地，上海浦西的顶豪板块，标杆楼盘翠湖天地2021年高峰期成交价一度突破25万每平米，2026年挂牌价集中在17.7万到20.6万之间，实际成交均价已经跌到了15.6万左右，跌幅约27%。
陆家嘴，从27万跌到18.8万，跌幅约30%。
徐家汇更夸张。某知名豪宅小区，2021年同户型成交价22万，2026年最新成交价只有14.8万，跌幅超过33%。
算一笔账。以一套200平的豪宅为例，2021年峰值总价约5400万，现在市值大约3760万，差价1640万。这个数字是什么概念？相当于一个中型私募基金一年的利润，在账面上悄无声息地蒸发了。
当然，不是所有豪宅都在跌。滨江凯旋门的高区江景房，依然能卖出30万以上的单价。翠湖五集一套530平的顶层复式，成交单价高达37.7万。但那是极少数“楼王级”产品，跟普通买家没什么关系。
真正被市场抛弃的，是那些既没有江景、户型又老、楼层一般、装修过时的“伪豪宅”。它们曾经靠着地段光环和楼市情绪，被推上了本不属于自己的价格高位。现在，情绪退潮，裸泳的人终于浮出了水面。
05老豪宅凭什么回到20万
这就引出了一个更扎心的问题：那些房龄已经超过20年的老牌豪宅，凭什么还能卖到18万、20万每平米？
这不是随便说说的。仁恒滨江园是2002年前后建成的，汤臣一品更早，距今已经超过20年。这些小区当年的户型设计、装修标准、公共设施，放在今天的新房市场里，已经明显落后了。比如，很多老豪宅的客厅面宽不够，阳台设计不合理，甚至没有真正的独立家政空间。而前滩、徐汇滨江的新盘，单价10万出头，户型设计、社区配套、物业服务水平，都远胜这些老房子。
如果是纯粹的居住属性来定价，老豪宅的合理价格应该参考通勤时间、生活便利度和房屋品质三要素。从这个角度看，前滩新房10万/平，陆家嘴老豪宅18万/平，这8万的差价，到底有多少是“真价值”，有多少是“旧面子”？
当市场不再为“面子”买单，当买家开始用计算器而不是情绪来定价，老豪宅的溢价终将回归到其真实的居住价值。
其实，这未必是坏事。过去二十年，上海楼市一直信奉“核心城市核心地段永远涨”的真理。但真理也有保质期。2026年的市场正在告诉我们一件事：房子首先是用来住的，其次才是资产。当泡沫被挤掉，当身份溢价被剥离，留下来的，才是真正值得拥有的东西。
你认为核心区豪宅价格回调到位了吗？这个价位，你会选择老牌豪宅还是新兴板块的新房？评论区聊聊你的看法，我想听听真实的市场温度。
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