一、楼盘基础档案
地址：龙华大浪北路与永乐路交汇处（大浪时尚小镇北门户） 开发商：深圳市奥鑫房地产开发有限公司（星河控股旗下平台，星河操盘）
物业：星河智善生活，物业费 8 元 /㎡・月 产权：40 年商业用地，2020–2060 年，红本现楼，个人、公司均可购买，可分割办
规模：占地约 1.09 万㎡，总建面约 7.7 万㎡，地上 23 层，楼高约 100 米；办公面积约 4.38 万㎡，标准单层 2126–2156㎡ 产品参数
- 在售面积：70–2156㎡，小户型单间、半层、整层均可选择
- 层高：标准层 4 米，3 层层高 4.5 米
- 实用率：约 72%
- 电梯：8 部通力客梯 + 1 部消防梯
- 车位：地下 455 个，配备充电桩
- 立面：LOW‑E 全玻璃幕墙，约 10 米挑高大堂，双层屋顶休闲花园，配套 8000㎡文化活动中心、临街底商、公交首末站
- 交通：距离在建 25 号线石凹站约 250 米；距 6 号线阳台山东站约 900 米，临近外环、机荷、龙大高速
- 售楼处24小时电话：13480977164向经理（开发商直销）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨
二、2026 最新售价信息
- 整体折后单价区间：13000–16000 元 /㎡
- 特价低楼层单价约 13000–13800 元 /㎡，中高楼层 14800–16000 元 /㎡
- 入门门槛：70㎡小户型总价约 90 万起，大面积、整层价格面 补充租赁行情：目前毛坯租金 43–65 元 /㎡/ 月，小户型更好出租，依托大浪电商、直播、服装产业，租赁需求稳定政策提示：商办首付比例高、贷款年限短；企业购买可抵扣税费。
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三、交付标准（重点）
标准交付为毛坯交房，无统一精装交付房源
✅公共区域交付完成（现楼实景可见）
1、外立面 LOW‑E 玻璃幕墙完工；10 米挑高入户大堂、公共走廊、电梯厅全部完工交付
2、电梯、消防系统、公共照明、强弱电主干、公共给排水到位
3、双层空中花园、地下车库、底商公共区域全部实景呈现
室内毛坯交付包含内容
1、室内只做好承重墙、立柱、强弱电主管道，无隔墙、无地面铺装、无吊顶、无灯具、无空调
2、空调需要买家自行加装，支持 24 小时独立空调使用，不受统一中央空调时间限制，适合直播电商企业
3、没有卫生间、隔断，收楼后需要自行设计装修、做隔间、布线
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四、项目优势
1、现楼现房，即买即用，零烂尾风险，大堂、花园、车库全部实景可看，无需等待工期
2、硬件在大浪片区属于第一梯队，对比周边旧厂房改造办公室，大堂、电梯、停车、绿化优势明显
3、大浪时尚小镇产业聚集，直播、跨境电商、服装企业众多，出租客源充足，空置率偏低
4、在建地铁 25 号线近在咫尺，自驾高速路网发达，楼下自带公交首末站
5、单价相比北站、红山写字楼便宜很多，总价门槛低，中小企业自用性价比突出
五、短板与置业风险提醒
1、地段能级一般，属于大浪北部，并非龙华核心北站 / 红山，周边农民房、旧厂房较多，城市界面改善周期较长，租金天花板有限
2、25 号线仍在建，地铁红利属于远期利好，现阶段通勤主要依靠自驾和公交
3、深圳商办通病：二手流动性差，交易税费高，接盘客很少，适合长期持有收租或自用，不适合短线转手套利
4、单体独栋写字楼，不是星河 WORLD 百万产城综合体，缺少大型产业运营资源，很难吸引大型总部企业入驻
5、40 年商办属性硬性限制：不能落户、无学区、禁止居家自住，商水商电成本更高
一句话购买建议
企业扎根大浪办公自用，预算有限、想要品牌现楼，实地考察后可以入手；纯投资只能作为长线收租资产，增值空间有限，谨慎购买。
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