大家好，我是地产高富帅。
在现阶段的地产江湖，特别是在接下来的新政实施之后，房企之间的竞争已经彻底明朗，从全国化的规模战已经完全进阶到了如今的项目级厮杀战。
如果未来现房成为新房市场主体，那么房企的竞争力已经完全到了另一个维度，如何做好产品、如何做好交付与服务成为第一命题。
从最早期的三四线城市大开大合战，到近两年的一二线城市的拉锯战，再到现阶段的单盘主义操盘战，行业经历了多次戏剧化转折，最终走向了客户最希望的局面。
无论如何，曾经盛行多年的高周转运营策略已经彻底退场，房地产行业真正磨炼内功的时刻才刚刚开始。
单盘主义的集中火力，也侧面反馈在房企对城市深耕的笃定。在四大一线城市成为头部央企的第一战场之后，这里已没有"名气的光环"，只有“拼刺刀的火药味"。
北京市场一直都是头部顶流房企的第一战场之一，与南方市场整体布局有所不同的是，北京市场土地出让与产品格调都与众不同。
没有深度的市场研判与操盘力，房企想要在京城扎根非常不易。近10年的北京市场，从来都没有外来"新兵蛋子"，这里是老玩家的阵地。
回顾近4年北京的整体行业格局，头部玩家依然是重金布局，但是江湖口碑与声量仍在持续拉开差距。
在这几年本土国企逐步失去锋芒的时候，四大央企都开启了北京核心区域市场份额的抢夺，不过最为明显的，四大央企中的保利发展，已经慢慢掉队。
保利发展一直都是深耕北京的头部玩家之一，也是极少数在北京深耕超过20年以上的超级玩家，累计开发了70多个项目。
不过这家头部房企在京城已经很明显遇到了困境，不仅仅是业绩增量几乎为零，还面临着产品口碑的持续下滑，这种状况在一线城市是最可怕的。
先回顾保利地产在北京的高光时刻，2024年凭借在2023年持续拿地的情况下，完成了全口径与权益双双进入北京前五的战绩。
当年，保利发展在北京拿地还是偏重综合性价比，也加强了独立操盘项目比例，合作方也与北京建工保持多年合作关系。
2024年开始在北京土地市场，保利地产明显有点摸不着头脑了。第一，前几年大批量的郊区项目持续面临库存压力，第二，确实在操盘豪宅方面，保利地产在北京还缺乏经验。
后期，保利地产在北京的发展重点放在了朝阳与海淀，这里也是近三年很多豪宅布局的区域，项目之间的直接竞争较为激烈，拼的是绝对的产品力与区位价值点。
2024年保利地产在北京仅仅拿了一块地，保利发展联合北京建工以89.01亿元竞获北京海淀永丰地块，成交楼面均价约5.96万元/平方米，随后打造为嘉华天珺。
这块地本身就是带有烫手属性，作为很多年前万科北京公司退的地，区位本身还是有一些硬伤的，整体价位比首次成交涨了30亿。
这种级别的楼面价在2024年已经是绝对的地王级别，只能是佩服保利地产的胆识，没有在海淀核心区域的任何独立操盘业绩，直接高价拿地。
该项目总计1276户，主力户型为99平方米的三居和134平方米的四居，面向在昌平和海淀通勤的初级改善客群。
项目已经开卖了近两年了，截至2026年8月，全盘1276套房源仅网签362套，整体网签率28.4%，网签金额为30.8亿元。
光看定价就预示着保利要栽跟头，项目定位就是刚改盘，总价基本上不会高于千万级，结果保利直接刷出单价9万/㎡，实际成交长期维持在8万/㎡左右。
这种操盘策略就直接封死了大户型客户，结局就是项目被迫调规：取消全部134㎡户型，主力转为88㎡、99㎡，户均面积从111㎡压缩至约100㎡。
这么一折腾，虽然可以加速一定的项目回款，但对前期客户来说，无疑是一种直接的背刺。可想而知，后面保利在海淀其他项目的口碑会受到多大影响。
这么一番操作下来，保利地产在海淀真正意义的第一个项目，就这么宣告失败了。
这个项目的失败，也导致了保利地产北京公司的高管变动。
2025年2月份，保利发展北京区域换帅，此前担任保利北京总经理达3年之久的刘喜涛调往河南，80后“老将”李红亮接任。
时间来到2025年，这一年是北京豪宅入市最凶猛的一年。也是北京拿地最艰难的一年，对区域的选择，直接决定了后期操盘的难度与风险。
2025年2月，保利地产在北京终于如愿以偿的拿到核心区域地块，保利联合中国金茂以总价87.295亿元夺得朝阳区三间房地块，之后保利和金茂各操盘一个地块，保利的项目叫保利朝观天珺。
这种合作拿地，双方各自独立操盘的模式，后面几年在一线城市较为常见，但是双方的拉锯战也将会持续，搞得好是双赢，搞不好就是一边倒局面。
不太好的消息是，缺乏核心区高端项目操盘经验的保利，在相对成熟的核心区打的第二仗，成绩依然不理想。
截至2026年8月15日，项目累计网签286套，656套总供应量，整体去化率约43.6%，网签金额仅30.3亿元。
又是与嘉华天珺面临同样的问题，又是区域价值与产品错配，作为东五环区域项目，极高的总价再次把大户型客户挤出圈外。
均价比隔壁的金茂高出近5000/平，这不是在拼刺刀操盘，完全是自杀式操盘，北京在2025年这一波市场里，已经明显有些疲乏。
作为"天字系"产品线，也是保利地产传统的豪宅产品线之一，接连遭遇市场困境，确实对于保利地产在北京的市场信心打击不小。
很显然，一年多的去化周期，对于这种几十亿地价的豪宅项目来说，绝对是致命的，不仅仅让保利地产不敢在核心区轻易拿地。
现有的一线城市中，核心地段+极致产品力，才能杀出重围；而同质化严重、缺乏差异化支撑的项目，去化压力只会越来越大。
回头再看看2025年保利地产在北京的战绩，似乎已经有点顶不住的节奏，从前四已经退居到了第七，并且在2026年上半年逐步跌出前十，远离第一梯队。
新上任的保利地产北京总经理李红亮，也在试图扭转现阶段的颓废趋势。操盘方面的严重失误，前任一把手埋的坑，总得想办法填。
不过，接下来保利在深耕海淀之后的第二个项目，似乎仍然没有找到解题思路。在高楼面价的压力下，保利在北京的局面已非常尴尬。
早在2025年5月20日，保利联合北京建工以11.95%的溢价率，耗费45.45亿拿下“海淀半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块”。
这次整体楼面价飙升到达到了7.84万元/㎡，比功德寺地块7.2万元/㎡的楼面价还高了6000元单价。
从拿地价来推算，未来至少要卖到11万元/㎡左右，无疑是一个豪宅定位，但地块小环境比较差，很难做出现在市面上最受欢迎的低密大平层。
为了扳回一局，保利这次花了近200天打磨产品，到2026年3月才正式亮相市场-项目名称为保利熙瑞，近12.5万/平的均价一出来，估计很多人都有点慌了。
小编也看了一下网上的实景呈现，确实也有点水准，比较典型的东方美学设计风格，整体外立面也属于现阶段一线城市豪宅的基本配置，产品本身仍没有任何致命伤。
先看一组数据：2026年上半年，北京住宅土拍成交金额只有340.11亿元，同比暴跌66.2%，成交楼面价同比下降33.8%，平均溢价率仅3.55%。
虽然供地策略从“以量换收”转向“以质定价”是原因之一，但市场整体降温是不争的事实。
很显然，2024年的这一波热度，对于北京楼市来说现阶段已经开始真正冷了，总价超过1500万以上的项目，就不可能再出现很好的去化率。
保利熙瑞今年1月26日起陆续取证，目前全盘323套住宅房源均已入市，拟售均价12.5万元/㎡。
面积段136/166/201/208㎡平层；少量顶复，建面约271/207㎡。截至目前9月，累计网签76套，去化率24%。
可以看到，近三年保利地产在北京一直处于挣扎状态，似乎永远比竞争对手慢一拍。这几场关键项目之战，确实走得不太顺利。
保利地产作为行业一哥，四大城市中的北京市场，很显然已经迷失了方向，整体系统性的失误背后，更折射出行业的艰难。
保利北京不是个案。，它只是最先被北京这个“最残酷市场”放大问题的头部房企之一。
市场是残酷的，单看招牌就直接下单的时代早已经过去。
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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。
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