肇庆房价跌得最狠的不是远郊，鼎湖新区特价房干到4字头，端州城中一个月跌近6%，2019年高位买房的人亏十几万到几十万
鼎湖区和肇庆新区现在的情况，用当地中介的话说，是“价格乱了”。挂牌均价还写着7160元一平米，但真正成交的房源基本都在5500到6500之间。肇庆新区有些特价房源直接把价格压到了4300元一平米，这个数字放在几年前想都不敢想。上半年鼎湖的网签均价是4784元，肇庆新区是4417元，这两个数字已经是全市最低的那一档了。有业主急着套现，挂牌价直接砍掉10%，连讨价还价的空间都不留，就想看看有没有人愿意接。
中介在朋友圈里推新区的房子，文案写的是“4字头住新区”，评论区里有人问是不是烂尾楼，有人问是不是产权有问题。中介得一遍一遍解释，房子没问题，就是市场冷，开发商要回款。可越解释，想买的人越犹豫。因为大家心里都清楚，一个区域的房价从高位跌到这个程度，要么是之前的价格水分太大，要么是这个地方的底子没跟上。肇庆新区前几年卖地多，概念讲得足，什么高铁站、新政务中心、体育中心都落地了，但人没有那么多，晚上去看，亮灯率就摆在那里。房子多，人少，价格就很难扛住。
端州区的情况更值得琢磨。按理说端州是肇庆的老城区，本地人认可度高，学校、医院、商场都集中在这里，怎么也不该是降价竞赛打得最凶的地方。但数据就是这么显示的。城东的世茂滨江壹号，西江景大平层，以前是端州改善盘的标杆之一，现在降到“8字头”起步，中介直接打出“46万买三房”的广告。城中的二手房均价5420元一平米，环比上个月跌了5.82%，同比跌了8.1%。这个环比跌幅放在全国任何一个城市的核心城区，都算得上刺眼。城西更直接，8月份降价榜前五名全是城西的小区，碧湖广场、嘉仕翠园、南景新村、盛恒居、御景轩，一个不落，环比全都跌了3%。
有人在本地购房群里发了一张截图，是城西一个老小区的房源调价记录，从今年3月到8月，房东调了六次价，每次降两万三万，最后挂牌价比最初少了十五万。群里有人回了一句：“再等等，可能还能少五万。”这种心态一旦形成，买家就更不着急了。卖家越急，买家越稳，成交周期越拉越长。
端州整体从2019年的8000多一平米，跌到现在普遍的5700到6800一平米。那些在2019年前后上车的人，现在账面亏损少的十几万，多的几十万。不是个别楼盘的问题，是整片区域的价格中枢在下移。有人在网上说，自己2019年在端州买了一套110平米的房子，总价92万，首付28万，贷款64万，还了五年多，现在同小区同户型挂牌65万还有人嫌贵。算下来这几年月供交了二十多万，本金没还多少，房子反而缩水了快三十万。他说自己现在不敢算账，一算就睡不着。
高要区也没能躲过去。前几年有些楼盘卖到8500一平米，现在回调到4600到6500之间。上半年高要的网签均价是5345元一平米。从8500到5345，这个幅度放在任何市场里都算得上明显回调。高要的问题和鼎湖有点像，新区规划多，但人口和产业的导入速度跟不上房子的供应速度。开发商当时敢卖8500，是赌规划兑现得快，现在规划还在推进，但购房者不愿意为预期买单了。
四会市的情况稍微有点不一样。四会二手房均价6129元一平米，同比跌了6.2%，听起来也不好看，但近几个月环比涨了3.4%。这个环比涨幅不大，但在肇庆现在这种整体下行的氛围里，显得有点特殊。四会离佛山三水近，有一部分广州佛山的外溢刚需在往那边走。这些买家对价格没那么敏感，更看重通勤和总价门槛。四会前几年也跌得厉害，现在出现环比正增长，能不能持续还不好说，但至少不像端州和鼎湖那样还在往下探。
大旺高新区的新房均价5540元一平米，上半年网签均价只有4709元。大旺的产业属性强，工厂多，外来务工人员多，本地购买力有限。新房供应又集中，价格一直抬不起来。有些楼盘搞促销，单价直接做到4字头，还送车位券。但大旺的二手房流动性一直一般，买了之后想转手不容易。
德庆、封开、广宁、怀集这些远郊县区，价格已经低到另一个层面了。德庆3800，封开4200，广宁4246，怀集4996。部分楼盘推9折，再叠加直减10万的活动。但基数太低，一套房子总价三四十万，就算打9折再减10万，也就省下三四万。这些地方不是这轮降价的主角，因为价格早就跌得差不多了，再跌也跌不出什么水花。真正让人意外的，还是端州和鼎湖这种核心区的补跌。
还有个话题在本地论坛上讨论得挺多，就是肇庆的房价到底跌到什么时候算完。有人拿肇庆新区的4300元一平米和怀集的4996元一平米对比，说肇庆新区好歹有高铁站，有市政配套，价格居然比怀集还低，这本身就不太正常。但也有人反驳，说怀集是县城，有本地人口撑着，肇庆新区是新区，房子多，人少，价格低有低的道理。这种争论没有结论，但能看出来，大家对不同区域的价值判断正在重新洗牌。
端州城东的降价竞赛还在继续。世茂滨江壹号降到8字头之后，周边几个楼盘也跟着调价。有个楼盘之前卖一万出头，现在特价房源做到七千多，还送全屋家电。售楼处里的销售比以前更热情了，但来访的客户没有明显变多。有个销售在短视频平台上发视频，说“肇庆市区房价回到五年前”，评论区有人问“五年前买的人怎么办”，销售没回。
这个问题其实挺扎心。五年前在端州买房的那些人，现在想置换都难。因为旧房子卖不掉，新房子首付凑不齐。有人挂了一年多，看房的人不到十组，出价的只有两个，一个比挂牌价低15%，一个要求送全套家具家电。业主气得当场不谈了，但过了两个月又主动联系中介，问那个低15%的买家还在不在。中介回了一句：“人家已经在城西买了。”
肇庆这轮降价，表面看是价格数字在变，实际上是购房者对区域价值的判断在变。以前大家相信规划，相信新区，相信核心区永远不会跌。现在大家只看一样东西，就是有没有人住，晚上亮灯多不多。鼎湖新区那些特价房源，中介带看的时候会特意挑傍晚去，因为傍晚能看到亮灯率，有经验的买家会自己晚上再去一次，看看中介说的“入住率还行”到底行不行。
端州城西那些降价榜上的老小区，房龄普遍在十五年以上，没有电梯，没有好的物业，停车也麻烦。以前市场好的时候，这些房子还能跟着大盘涨一点，现在市场冷了，缺点全暴露出来了。买家进小区转一圈，连还价的欲望都没有。有个买家在论坛上写自己的看房经历，说进去之后楼道里堆满杂物，墙皮掉了好几块，楼下电动车乱停，他跟中介说“这房子白送我都得考虑装修费”，最后砍了10万，业主没同意，他也不着急。
这种买卖双方的僵持状态，在肇庆很多区域都存在。业主觉得自己已经降了很多了，买家觉得还能再降。中介夹在中间，只能不断给业主做工作，说现在能成交的房源都是降到位了的。什么叫降到位？中介也说不清，只说“降到有人愿意坐下来谈”。
鼎湖有个业主，房子挂牌快一年了，从最初的75万一路降到63万，中间有三次有人出价，最低的出到58万。他没卖。现在房子还在挂着，最新的带看记录是上个月。他说自己不是不想卖，是想等一个“不那么亏”的价格。可市场不会管他亏不亏，旁边新挂出来的同户型，直接标了59.8万。他的房子又得跟着降。
这种降价传导在端州和鼎湖特别明显。一个小区里只要有一套急售的低价房源成交，整个小区的价格体系就会被重新定义。其他业主再挂高价，连看房的人都没有。中介也会拿那套低价成交的房源去说服其他业主，说“市场价已经是这样了”。于是价格一套压一套，往下走。
肇庆楼市的这轮调整，最让人关注的就是端州和鼎湖这两个核心区。因为它们承载了肇庆本地人最多的居住需求和资产期待。以前大家觉得，远郊跌就跌了，核心区总能扛一扛。现在核心区不仅没扛住，反而跌得比远郊还凶。这种反差打破了很多人对“核心资产”的固有认知。原来房子这东西，不管在哪个区，只要买的人少了，卖的人多了，价格就会往下走，跟地段好不好没绝对关系。
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