看懂趋势 看清形势
大家好，我是混哥！
研究生毕业于香港大学，擅长趋势研判与资产投资。
大变局的乌卡时代，关注我的文章，帮你看清宏观趋势和财富真相!
从今天开始，我的文章会以专栏的形式呈现给大家，这是我以专栏形式撰写的文章《中国现房销售，最可怕的是什么？》。
作者|混哥
中国房地产威武20多年，但正在意义上的“划时代”政策，就两个：
第一个：2003年十三届政治局会议上，确定中国房地产为支柱型产业；
第二个：2026年8月28日住建部、国土资源部、金融监管总局三部门明确，中国现房销售时代，要来了！
同时发表了建房规〔2026〕3 号《关于完善商品住房销售制度的通知》
那么，现房销售这件事利与弊，影响到底是什么？和普通人的钱口袋有多大关系
来，今天就和大家说说，中国现房销售的利弊~
01
首先，折中
确切的讲，这次现房销售政策并不是一刀切，而是之前预售的项目仍然预售，但后续新出让的土地优先现房销售模式，属于折中而行的政策`
那么，为啥政策没有一刀切呢？
答案5个字：房企，受不了~
很多人以为房企是卖房子的“生产商”，但其实房企是“杠杆”融资的投行，也因为如此，如果政策一刀切实施现房销售，中国有概率迎来新一轮房企暴雷~
如果不理解这句话背后的逻辑，就想想恒大39亿注册资金，怎么有2万亿的负债呢？
答案就是杠杆，而杠杆的支点，就是期房销售
房企加杠杆不是用1亿撬动10亿，而是用1个亿在一年内“流转”3次/甚至5次，让1亿流转之后达到10亿的效果，
换句话说，房企 的1个亿“转”得越快，房企就“赚”得越多
这个维度中国最著名的企业就是碧桂园的“456”体系，就是拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转，而能做到5个月资金回正，靠得就是期房消费
我就以碧桂园的456体系，给大家算一笔账，大家就明白现房销售这件事不是个人省了几十万，而是房企能否活下去的关键。
这里需要解释一下：什么是自有资金？
房企可以问银行借钱，然后拿着借来的钱去土拍，土地拍到手之后，抵押给银行，再把抵押贷款的钱还之前银行的借款，整个过程没用一分钱是房企自己的钱，这就叫没有自有资金。
中国曾在2016年明确要求房企土拍自有资金比例不低于35%、或者50%，但这里的自有资金是指非银行贷款、非信托、非金融融资
只要是销售回款，拿着去拍地，那么就符合土拍“自有资金”的要求。
所以，过去房企的普遍玩法是这样的——
房企工程都是施工方垫资施工，当工程进度达到30%，甚至挖个坑就可以销售，这就叫期房销售，这时候购房者付款，开发商回款也就是资金回正，再付款给工程方~
比如恒大为什么可以用39亿撬动2万亿的负债，就是施工方工程完工之后，恒大只给部分工程款项，小的材料商不给钱只给商票，
然后拿着A项目的销售款去买B项目的土地，然后拿着B项目的土地抵押，抵押款去买C项目的土地，周而复始，循环往复，整个过程就是资金加杠杆，告诉晕“转”
像恒大、万科、碧桂园、融创这样的房企一个账期——6个月，至少可以让卖房销售资金“转”2轮
而在这个过程中，最最最重要的一点，就是期房销售带来的销售回馈，
而828新政出台，要求工程进度达到现房交付标准，也就是现房销售，等于切断了房企的资金链
于此同时，还有两点对于房企而言是致命的
1、A项目的销售回款只能用于一个A项目，不能挪用；
2、房企必须用自有资金购买土地；
这意味着之前房企加杠杆的运转链条，彻底断了
那么，影响是什么？
到不会有房企暴雷，但用自有资金购卖土地，意味着大部分房企没钱拍地，或者基于钱有限，拍地自然减少
但基于我的了解，我认为大部分房企，短期内呈现的就是没有钱拍地
房企建房子销售，资金额巨大动则几十亿，但利润并不高，房企普遍的利润率在5%到15%之间，据我所知目前能拿到15%利润的项目凤毛麟角~
所以，现房销售+自有资金，等于从土地到销售的两端，全部降杠杆，也就是土地端降低房企资金杠杆，在销售端降低居民杠杆，
当然，这也意味着房企的“赚钱”速度降低了，
换句话说，这个政策落地后，房企的土拍数量势必大幅减少
——比如828新政之后，北京9月3日土拍仅成交了温榆河一宗地；上海核心地段普陀真如之心地块底价成交0 轮竞价
那么，为什么现房销售+自有资金=房企没钱拍地呢？
这里面有几笔账，房企压根算不赢~
第一个、资金的时间成本
828新规 之后，房企资金回正的时间，至少延后2年
这意味着之后的土拍项目，投入几十亿，且必须是自有资金，期房到现房工程进度要2年，销售回款自然延后2，如果再带装修，而且是35层的高层，那么至少要三年
从经济角度看，等于几十亿的资金成本提高了
第二个、自有资金
未来房企的自有资金将严格审查，那么什么是自有资金？
股东注资+税后利润+项目完成之后回流的现金流
可这些年房企暴雷之后，为了“活下去”利润微薄，税后利润更是少得可怜，那么就之后销售完成，项目回来的销售款（现金流）是大额资金
但现在的新房销售速度，比老太太走路都慢，所以很多房企是看着“资产庞大”但能拿出来几十亿的“钱”，真不多
所以，预判2026年第四季度，中国土拍的房企寥寥，是必然~
那么，这件事从普通购房者的角度看，好处是什么？
我认为短期的即刻利好没有，对即有的好处，一样都没有
但对于中长期的楼市而言，有两个巨大的变化和购房者的钱口袋相关
第一个，库存量一定会减少
中国楼市从926止跌企稳到今天，属于“一顿操作猛如虎”，其实只有2.5，进度很慢........(此处省略5000字，你们懂的）
截至目前中国商品房库存量仍然在7.6亿平米，也就是说过去3年，全国的总库存量压根没动，仍然处于历史高位~
这说明什么？
说明国土资源部出台政策——地方城市库存超过36个月不允许新增土拍，有可能被地方城市玩崩了
换句话说，上有政策下有对策，和尚把经念歪了，
明明库存高企，但数据就是低于36个月，就是不断新增土拍，这城市的名字我就不说了，一来地方城市日子确实难，二来也免得他们找我；
现在现楼销售+自有资金两把大锁，等于直接给房企套上了紧箍咒——房企没钱（自有资金），土拍数量势必下滑，土拍下滑库存量自然有个被动的调整
就算部分房企自有资金充盈，也要掂量一下，从买地到开发销售，整整3年，这资金成本和机会成本~
毕竟，做房地产是为了赚钱，不赚钱，或者其他生意赚钱更多，谁还愿意做房地产呢？
第二个：房价
828新政之前的房企，用3年时间销售回款至少可以转三轮，那么就算利润微薄，房企通过高周转做大资金总量，依然有钱赚
比如——利润都是5%，但规模10亿和100亿相比，100亿还是有钱转的
但现在“转速”下来了，一个项目占用资金要达2-3年，像以前一样利润仅仅5%肯定不划算
所以，羊毛出在羊身上，做高项目品质，提高销售单价，必然是未来的主流趋势
而库存减少+单价提高，对购房者而言=个人资产中长期有了安全支撑，毕竟买房的钱占家庭资产的60%-7%，中长期库存减少，房价会涨是购房者的利好
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》
02
其次，购房者的实惠
现房销售，购房者的“账”就简单很多了，主要是两笔账：
第一笔账：省钱
之前期房销售房子主体工程达到70%就可以，如果是高层带装修销售通常缴纳购房首付之后就要立刻给按揭款
这意味着购房者一边要供楼，一边要租房，按深圳的400万的套均价计算，那么一年12个月，租房加供楼最低也要20万，2年要40万
现在现房销售才放按揭款，就等于购房者少支出几十万
第二笔钱：品质
房地产开发项目有个环节叫成本优化，什么意思呢？
就是购房看宣传，羽毛球场，泳池，气派的大门，但交楼的时候气派大门变成气死你的小门，羽毛球场变鸡毛球场，游泳池变成尿池.....总之，货不对板~
那么，为什么会这样？
答案就是成本优化
房企开发项目，属于设计图纸阶段“大展宏图”，感觉项目很赚钱，设计图上面雕龙画凤，要啥有啥~
但项目盖着、盖着就发现钱难赚，利微薄，房企就会“砍预算”，也就是把配套费用降下来
现在现楼销售，而且按揭款也是现楼阶段才发放，如果真出现“泳池变尿池”的情况，大家肯定退货啊，
所以，现楼销售也会倒逼房企，不能依次从好、不能货不对板
现房销售政策落地初衷是为了“杜绝烂尾隐患”，但从购房者角度看，杜绝烂尾本身就有利于购房者，
可以肯定地说，现楼销售能让购房者少花钱，少花钱的同时还能购买到好房子~
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》
03
最后，说几点！
1、没有后悔药
中国房企暴雷始于2022年，暴雷的原因一方面是房企高杠杆、高周转，另外一方面是三道红线威力太大
大到所有房企都排队暴雷
其实呢，站在现在回看过往，如果最开始落地的政策是现房销售+自有资金，那么房企就会自动减少土地、放缓销售节奏，楼市的温度自然也就降下来了，很多房企自己就收缩战略
那么就不会有房企暴雷，也不会中产家庭资产负债表衰退这些后来的故事了
可世间哪有什么后悔药呢？要有，估计他们早就吃了
2、好房子还是贵
房价腰斩到今天，一二线城市的房价对于工薪阶层而言，仍然不算便宜，甚至可以说仍然贵
但如果你够成熟，你就明白从古代到现代，从白居易的“长安居大不易”到千万人奔赴繁华都市，安家落脚从来都不是一件轻松的事。
房子这种东西，放眼全世界没有那个主权国家是唾手可得的，
过去没有，未来也不会有
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
原创不易 点赞支持
热门跟贴