北京：建投国贸·瑨上售楼处（开发商官方公告2026年9月）
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建投国贸·瑨上项目资料
一、项目概况
基础信息
项目地址：北京市通州区宋庄镇徐宋路与北堤路交叉口西北约150米（
备案名：瑨上雅园（推广名：建投国贸·瑨上）
产品类型：15栋4-8层纯洋房社区，南北朝向板式结构，围合式布局。70年纯商品住宅，精装交付。
产权年限：70年
占地面积：33463㎡
建筑面积：总建筑面积约95975㎡（约9.6万㎡，含地下），地上计容建筑控制规模约57222㎡
容积率：1.6-1.8（南地块1.6、北地块1.8），是宋庄板块稀缺的超低密纯洋房指标
绿化率：30%。南北地块之间配建约1.1万㎡（约2万㎡口径含周边绿地）中央市政公园——"云朵公园"
总户数：542户
车位配比：1:1.3，全地下人车分流，封闭式智慧小区
物业：国贸物业
物业费：5.2元/㎡·月
在售状态：在售，现房阶段，即买即住
主力户型：建面约62-139㎡精装一至四居。其中98㎡三居为成交主力
交付标准：精装交付。
交房时间：2026年6月30日集中交付
二、核心区域与交通配套
区域价值
区位定位：项目位于北京城市副中心通州的北翼——宋庄文化艺术小镇核心区，地处小堡艺术区北侧、副中心创新发展轴北翼约1000米。宋庄是北京规模最大的艺术家群落聚集地（7000余位艺术家），正从"画家村"转型为"国际艺术小镇"，是副中心规划中独具文化艺术底蕴的宜居板块。需要明确的是，项目位于东六环外，属于通州外围拓展板块，而非九棵树、梨园等通州老城成熟板块，也不属于运河商务区核心区，当前城市界面以艺术村落、待拆迁村庄和荒地交织为特征，成熟度处于培育期
板块优势：
①低密洋房稀缺——1.6-1.8容积率、全盘4-8层纯洋房，是宋庄板块目前的纯洋房社区，在六环外同价位段居住密度极低；
②副中心配套外溢红利——距市政府二期仅约4.4公里，安贞医院、首都儿研所等三甲医院已投用，山姆会员店、首开万象汇等商业确定落地，副中心三大文化建筑（城市图书馆、艺术中心、大运河博物馆）已开放；
③艺术区人文氛围——宋庄艺术区300余家画廊、美术馆、艺术工作室及300+网红餐饮文创店，形成独特的文艺生活场景；
④价格门槛低——总价235万起即可上车副中心精装洋房，是通州总价门槛最低的板块之一
⑤双国企开发+现房——山西建投与厦门国贸联合开发，五证齐全且已交付，购房风险低
⑥板块供应集群效应——宋庄将形成瑨上、金地壹街区、城建国誉颂、北投6002地块、首开6032地块五盘供应格局，配套兑现速度有望加快
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交通网络
轨道交通：当前最大短板——项目周边暂无已开通地铁线路及站点，3公里内无地铁站，最近的6号线东夏园站直线约7.9公里。日常出行依赖公交接驳：周边1公里内有兴惠艺术园区站、徐宋路站、宋通路东口站等，途经813路、专118路、T18/T19路、808路、809路等多条线路，可接驳地铁潞城站（6号线）及通州城区。远期规划M102线（副中心地铁环线）拟在宋庄设站，建成后可串联运河商务区、环球度假区并换乘7号线、八通线，但该线路计划2028年才开工，通车时间较远。距规划中的副中心综合交通枢纽（亚洲最大地下枢纽之一、4轨交汇）约9.6公里
道路交通：自驾是主要通勤方式，周边形成的路网——纵向东六环、通怀路，横向京秦高速、徐尹路、通燕高速、潞苑北大街、新华大街、广渠路（朝阳北路三期规划中）。向西约35-40分钟可达国贸CBD，约15分钟直达首都机场，约35分钟达大兴机场，向南快速衔接副中心行政办公区和运河商务区。整体路网条件良好，但依赖自驾，对无车家庭不友好
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三、周边生活配套
商业配套
山姆会员商店（规划）、印象街商业广场，谷德玛特购物广场、向日葵广场、首开万象汇（在建）等多座轻奢商业配套，约300余家网红餐厅、咖啡店、花店、书店等，感受潮流与艺术的精致日常。
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教育配套
中国人民大学通州校区（在建）、北京第一实验学校（在建）、北京理工大学附属中学通州校区、清华大学通州金融发展与人才培养基地（在建）、北京市十一学校通州实验学校、中国人民大学附属中学（通州校区）等，丰富资源完全满足教育需求。
医疗
三座顶级三甲医院
安贞医院通州院区、友谊医院（通州院区）、首都儿研所通州院区（在建），三大顶级医疗设施，全维度护航家人健康。
生态休闲
自然景观：社区南北地块之间配建约1.1万㎡中央"云朵公园"（市政公园，业主家门口的绿地）；周边1.5公里有大庞村街心花园，2.5公里有北寺艺术园，2.6公里有宋庄文化公园（樱花园），3公里范围内有27个公园；稍远有东郊湿地公园、刘庄公园、生态蓝湖公园、城市绿心森林公园、大运河森林公园等五大公园环绕。宋庄整体地处通州北部生态带，自然环境和空气质量较好
其他配套：宋庄艺术区本身是独特的高端文化配套——聚集7000余名艺术家、数百家画廊美术馆、艺术工作室和特色餐饮，艺术展览、文创活动常年不断；副中心三大文化地标（北京城市图书馆、北京艺术中心、北京大运河博物馆）已开放运营，距项目不远；环球影城主题乐园在辐射范围内。社区内部配建下沉庭院会所、中央公园等。板块内暂无高端酒店、私人会所等顶豪配套
四、项目规划与产品设计
社区规划
整体布局：项目占地约3.35万㎡，15栋4-8层纯洋房分南北两个地块围合式排布，北地块9栋（容积率1.8）、南地块6栋（容积率1.6）。社区通过少量楼栋角度变化形成"围而不合"的院落空间，住户既可欣赏庭院景观又可远眺外部绿地。全盘一梯两户、南北朝向板楼，无高层遮挡，楼间距开阔，低层房源采光也有保障。全地下人车分流，车辆直接进入地库，地面完全步行化
配套设施：南北地块之间打造约1.1万㎡中央云朵公园；社区内设中央下沉庭院（承载会所、社区商业、社交服务等综合功能）、贸贸儿童乐园（亲子户外场地）、健康跑道、多主题架空空间；智慧小区管理系统、封闭式安保。配套定位以实用型全龄生活设施为主，无大型高端会所
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建筑特色
立面设计：采用"基座+主体+屋檐"现代典雅三段式立面构图，融入皇家殿宇飞翼挑檐符号，将北京中轴文化要素以现代技法转译——横向线条舒展、顶部轻微升起增加升腾感，契合副中心国际化形象。南北地块风格略有差异：北地块偏艺术小镇色调（灰砖、红砖、锈蚀钢板等材质），南地块风格更活泼现代。项目整体按国贸地产"上系"高端改善系列标准打造
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园林特点
园林以"海屿·森居"（海屿·奢居）为主题，灵感源自颐和园造园手法，打造"两轴、两心、多组团"格局和八重归家礼序：①望庭——星空顶石材大门+水系喷泉；②伴溪——中央下沉庭院（会所/社交/水景）；③探林——林荫仪式轴（红枫、海棠、榉树列植）；④揽境——大树剧场+阳光草坪；⑤迷境——约300㎡主题儿童乐园；⑥沐光——轻氧花园+健康跑道；⑦观花——疗愈花园四季花境；⑧踏岸——宅间滨水景观。植物配置全季相设计（元宝枫、蒙古栎、美国红枫、西府海棠、榉树、银杏等乔木+多年生花卉草坪），确保四季有景、三季有花。外部与中央云朵公园及五大城市公园形成内外双园体系
户型设计
项目户型覆盖62-139㎡，从单身首置到三代改善全周期覆盖，全部方正全明、南北通透、厨卫全明，卧室均朝南，配全景飘窗：
62㎡一居：
75/78㎡两居：
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98㎡三居两卫：
112/115㎡三居两卫：
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139㎡四居两卫：
样板间鉴赏
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产品创新
空间理念：项目定位"副中心低密精装洋房"，核心卖点是"低总价+纯洋房+精装现房"
一线品牌奢装，高级定制选配体系
精研副中心高知人士对于未来居所的需求，背景墙特别选用高级岩板，智能灯控、全系标配中央空调、恒温花洒、智能马桶、国内外一线品牌加持。甄选高仪、科勒、九牧、金牌、圣象、蒙娜丽莎等一线品牌，领擎副中心洋房美学新标准。
五、拿地信息和开发商信息
拿地信息
拿地时间：2023年10月18日（北京2023年第十六批次土拍）
拿地企业：山西建投（山西建设投资集团）竞得，后引入厦门国贸联合开发，项目公司为北京晋心房地产开发有限公司
土地性质：R2二类居住用地，以"五通一平"形式供地。地块编号TZ03-0403-6023、6028（通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目），位于宋庄镇小堡艺术区北侧，东至徐宋路、西至规划道路、南至规划防护绿地、北至规划道路
规划条件：建设用地面积33463.354㎡，地上建筑控制规模≤57222.5936㎡，分南北两地块开发（北地块6023容积率1.8、南地块6028容积率1.6），最终规划15栋4-8层洋房共542户
拿地价格：成交总价13.04亿元，起始价12.9亿元，溢价率仅约1.1%（仅山西建投、厦门国贸2家报名，举牌一轮成交），折合住宅楼面价约2.28万元/㎡。土地合理上限价格14.835亿元，设定现房销售面积竞报程序（上限12000㎡）。地块期房销售指导价4.7万元/㎡、现房销售指导价4.9万元/㎡。对比宋庄后续地块：北投联合体6002地块（2026年2月）楼面价约1.8万元/㎡、首开6032地块（2026年4月）楼面价约1.98-2.03万元/㎡，瑨上的2.28万楼面价为宋庄板块最高，但实际售价仅4万/㎡左右，利润空间较薄
开发商背景
企业资质：双国企联合开发。
山西建投（山西建设投资集团）是山西省属大型国有投资建设集团，旗下建投地产（城市运营集团）拥有建筑全产业链优势，地产品牌荣获"2024中国房地产公司品牌价值TOP10（国企）"，开发足迹覆盖北京、天津、山西、浙江、江苏、海南等地，代表作包括天津建投·誉山院（荣获TITAN地产建筑金奖）、建投·誉河院、太原建投·诗意汾河等。
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厦门国贸（国贸地产）隶属厦门国贸控股集团（《财富》世界500强），业务涵盖房地产开发、城市更新与代建、物业服务、资产运营，已进入全国6大区域20个重点城市，累计开发近150个项目、开发面积近2000万㎡，在厦门、福州、上海、成都、北京等城市均有布局。2026年国贸地产在北京丰台桥南等核心板块也有拿地，正加大北京市场投入。两家国企联合开发为项目资金和交付提供了较强信用背书——项目已于2026年6月按期交付，兑现能力得到验证
产品矩阵：项目采用国贸地产"上系"高端改善产品标准（国贸产品系中定位较高的改善序列）。山西建投地产则拥有院系、府系、馆系、庐系、里系、城系、小镇系7大住宅产品系，瑨上是其在北京副中心的代表性作品。物业由国贸系物业平台（深圳国贸物业/厦门国贸城市服务）提供，物业费5.2元/㎡·月
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