房贷从30年延长到40年，很多人第一反应就是房子还没住，贷款可能就要还到退休以后。当然，两个部门发文只是把最长期限从30年提高到40年，银行不见得见了就批，还要看借款人的年龄、收入、现有负债。一个人能不能贷满40年，最后还是由银行说了算。

这条规定主要是缓解当前购房者的月供压力。以100万为例，利率三个点，等额本息，30年月供是4200元左右，40年只有3580元，一个月少600多。但如果贷满40年，总利息要多出20多万。正常情况下不会贷满40年，所以这个影响并不会那么大。

我觉得预售住房要严格等到竣工备案以后才能发放个人住房贷款，这才是重点。我判断，中国房地产正在被重新改造成一个高准入门槛的重资产行业：资本密集、监管严格、周期变慢，最后自然会流向少数拥有长期低成本资金的大玩家手里。

过去房地产虽然也叫重资产行业，但实际上是从拿地、抵押、开工、预售，居民首付进来，银行按揭进来，开发商一直靠杠杆膨胀。哪怕三条红线出来以后，这套玩法其实还在，只是不允许干得那么大了而已。现在往前走一步，必须要竣工备案以后才能发放住房贷款。

以前预售就可以办理贷款，房子卖得快，项目现金流根本不用愁。但从开工到竣工这几年，得靠房企自己的资本金和银行的开发贷撑过去。资金在项目里压几年，融资成本差几个点，利润可能就全没了。长期稳定便宜的钱会越来越重要，这套游戏天然更适合国央企和少数融资能力特别强大的民营企业。

所以我觉得从这个意见开始，开发端把门槛提高了，居民端把还款压力拉长了。一边要让房子卖得出去，一边已经不准备让过去那套高杠杆高周转的开发模式重新回来了。对于这条规定，我解释清楚了吗？

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