专访刘四海：如何看待西安楼市“自主定价”？|全年二手房均价|刘四海|开发商|房地产|西安咸阳国际机场|西安楼市|限价

西安楼市正式从“政策市”走向“市场市”。

8月26日，西安市住建局、财政局、资源规划局、公积金中心联合发布《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》，共5条举措。其中最受公众关注的是第5条——房地产开发企业自主确定项目销售价格，在网签销售平台填报“一房一价”，住建部门不再审核价格。

这一变化，距2017年西安开始执行商品住宅价格申报及公示已有9年。

而就在新政2天之后，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，在商品房预售、现房销售、自有资金层面对开发商提出了新的要求。鉴于央地新政信号皆堪重大，我们专访了“四海为家”创始人、深耕房地产行业20年的资深媒体人刘四海，以期深度解读诸多影响。

为何是现在？

要想了解西安此番新政，我们先要看几组数据。

2026年上半年，全国房地产开发投资约4.3万亿元，同比下降18%，降幅持续扩大。陕西同期房地产开发投资1339.73亿元，同比下降20.7%，低于全国平均增速2.7个百分点，居全国第17位。

我们不妨拉长时间线来看这个降幅：2021年，这个数字还是正增长0.8%，不到6年时间，落差超过20个百分点。

而西安上半年房地产开发投资同比下降25.0%，比全省跌得更深。

投资端的急剧收缩，意味着新开工项目减少、土地市场降温、上下游产业链收缩。这背后，除了政策主动引导控增量，也是市场自发的结果。

面对持续探底的趋势，作为居民最大宗消费的房地产，其交易活跃度直接关系到上下游数十个行业的景气度。新房卖不动，家具、建材、装修、家电跟着遇冷。激活房地产，本质上是激活整条消费链条。

在扩大内需的主题之下，政策选择于此刻出台，意味不言自明。

对此，刘四海直言：“从城市经济发展、各个项速数据方面，都能说明西安现在的问题。目前政策端通过鼓励手段，如补贴、退税、带押过户等，本质都是在推动购房者综合成本下降，让大家更愿意买房。”

更深层的问题是，此前的限价政策本身也制造了一个长期的结构性矛盾。2017年限价政策出台时，西安市场供不应求、房价涨得迅猛，行政干预是必要的。所以刘四海认为本轮官方根据市场变化出台新政“非常及时”。毕竟限价政策执行多年，市场环境已经彻底改变，从增量扩张、供不应求变成了存量过剩、需求疲软。

据刘四海的观察，西安目前已进入“供求宽松、结构性过剩”的阶段，库存周期拉长，区域分化严重。更关键的是，此前因“限房价、不限地价”，地价走高挤压房企利润空间的矛盾长期存在。

此次取消限价，本质是在“有形之手的精准调控”——让房价回归供需关系。

除此之外，此次政策出台恰逢房地产市场的“金九银十”前夕。而三季度往往是政策发力的窗口期，此时出台新政，既能为即将到来的销售旺季提供政策支撑，也给市场留出了1-2个月的消化和传导时间。如果政策效果在四季度得到初步验证，对稳全年经济数据也有直接帮助。

哪些主体受影响？

此次新政，受影响最直接的莫过于两类群体：刚需和改善型人群。

自2018年起，西安楼市就进入了改善型需求的加速释放期，并在此后几年中，逐渐完成了从刚需为主向改善主导的市场结构转型。但这并不意味着刚需群体可以被忽略，恰恰相反，新政对这两类群体的影响路径截然不同。

对于刚需客户来说，价格永远是第一位的。刘四海认为，刚需购房者“预算有限，价格敏感度非常高”。在市场整体遇冷的环境下，开发商面临的首要任务是快速出货，“既要卖得快，还要卖得好”。这意味着在刚需盘这个赛道上，开发商不太可能选择涨价。

但不涨价并不代表市场没有变化。刘四海进一步强调，限价时期，开发商在成本端被挤压，可能通过“偷工减料”来保利润。如今价格市场化，反而可以让开发商在产品端做文章。比如此前西安市场上就已经出现了99㎡得房率做到120%-130%的产品。刚需的钱没多花，房子却比以前好了。

正如中指研究院的数据所示，2026年1-8月西安商品住宅成交面积511.0万㎡，同比增长19.6%，成交在放量，但价格端仍处“以价换量”的调整通道。

对于改善型客户来说，逻辑则完全不同。这类群体都有房住，不缺房子，唯一的需求就是“住得更好”。刘四海判断：“改善型客户对品质有更高的要求，这种情况下，房地产开发商会更尽可能地投这部分客户的所好，开发更多高品质的项目，而且这些高品质项目一定会是有高价格去做支撑的，不太会降价。”

新政对于各区域板块的影响，也各有不同。

在刘四海看来，“取消限价”其实是新政基于西安楼市现状所作出的反应——此前的“一刀切”政策已不合时宜。中指研究院数据显示，西安主城区住宅去化周期为15.1个月，尚属健康区间；但远郊区域已拉长至45.9个月。也就是说，远郊的房子，卖4年都未必能清完。

这种情形下，远郊的开发商必然倾向于降价销售，但限价导致其进退两难。反倒像曲江、高新这样的核心区域，新房库存量相对合理，区位优势及周边配套决定了其价格韧性。

放开限价，本质上也是让不同板块的价格各归其位，该降的能降，该涨的能涨。

正如刘四海所言：“限价取消后，开发商能够算得过账了。”但对购房者而言，这意味着一个更加分化的市场正在到来：刚需盘以价换量、品质为王，改善盘以质定价、优者更优。

房企的机遇

对开发商而言，取消限价是一个“松绑”的信号。

此前的楼市限价政策制造了一个长期的结构性矛盾：房价被行政手段摁住，地价却通过招拍挂竞价越举越高。刘四海用“面粉与面包”的关系来比喻这种割裂。“面粉越来越贵，面包却卖得越来越便宜，开发商自然不愿意。”最后导致的结果就是不少开发商选择减配、降标，交付即维权成为普遍现象。

现在限价取消，房价与地价之间的利润空间被释放，开发商可以放得开手脚。

但放开并不等于乱来。刘四海强调，在当前市场遇冷的情形下，“没有哪个开发商头脑一热就涨价，他不敢的。如果价格涨了，但品质不能对应，在市场卖不动就死翘翘了。”市场化定价的核心是随行就市——那些品质好、市场认可的楼盘，价格自然坚挺；品质跟不上，降价也未必有人买单。

新政推出后，全国性龙头房企和本土房企有何机遇？影响一样吗？

刘四海指出，8月26日西安新政之后，还有一个更值得关注的全国性信号，即8月28日全国层面的楼市新政，核心是推动现房销售，即便在预售阶段，也要等到封顶后才能支取资金。

这意味着未来房地产企业的自有资金能力和融资能力将被提到前所未有的高度。“房地产发展那么多年，更多是通过借银行或者其他融资渠道的钱，然后不断地滚雪球。现在要求变了，对开发商自有资金的要求会非常高。”

把两个政策结合来看，刘四海认为，未来能走得更远的房企只有两类：一是长期深耕房地产开发、与建筑强相关的企业，经验、资历、能力都扎实；二是在金融领域有变现能力、能保证自有资金充足度的企业。除此以外的企业，未来会受到较大的冲击。

小型房企则面临的是生存考验。“这些开发商自有资金不足，就买不起地、盖不起房，慢慢可能就会被淘汰。”刘四海直言，“这轮实际上是中国房地产发展模式的一个变化，同时也是整个房企阵营重新洗牌的一次。”

这从今年上半年的西安土拍情况也能看出端倪。“地产房剑”数据显示，2026年上半年，西安拿地金额前三的是中海（17.215亿元）、金茂（13.075亿元）、西咸新区沣西新城科创谷建设有限公司（10.95亿元）。此外，就在6月1日，西安6宗开发用地全部被民营房企竞得，保亿及本土民企海荣、星火、新兴分食。

也就是说，一方面全国龙头仍在布局；另一方面，有实力的本土民企也在积极拿地。而那些两头都不占的小型房企，要么想办法补上能力短板，要么转型，要么就在大浪淘沙中牺牲。