很久没看到，热度持续这么久、出圈范围这么大的新政了！
没错，说的就是8.28现房新政！
虽说明面上，广州还未发布相关细则，新挂牌的地块也没有要求现房销售。
但据悉，广州的银行基本都开始执行项目竣工备案后才放款，也就是购房者也是等拿到房后才开始需要还贷。
即便还不算真正意义上的现房销售，但对比以前已经是全新的模式。
按理说，这对购房者绝对是好事啊！不怕烂尾，不用提前担上房贷。
但在我们的粉丝群中，担忧依旧不少——
简单来说就是，接下来会不会由于开发商成本提升、新盘短期供应减少，导致新房涨价？
甚至我的朋友圈里，都开始有中介在渲染接下来涨价的恐慌了。
那今天，我就帮大家好好算笔账。
现房销售和新房价格间的逻辑，到底是怎么一回事。
现房销售，给了开发商哪些压力？
首先，现房销售对开发商的影响有多大？
简单来说，就是回款周期大幅度拉长，资金压力增大。
这个带来的压力，有几个方面：
其一，是资金占用成本。
回款时间整体后移，开发商大部分时间就得自己掏钱。
像有相关机构测算，现房模式下，开发商自有资金大概要提升1.6-2倍。像一个30亿的项目，以前开发商自有资金需要10亿，现在需要到17亿。
其二，是融资成本。
开发商自有资金不够怎么办？借！
这就要产生更多利息，导致回报率下滑。
根据相关机构测算，以一个二线城市的项目为例，现房销售后，股东内部收益率（IRR）从13.2%跌到8.5%。
其三，就是销售的不确定性。
以前拿地过几个月就能开卖，现在要等到一两年后。
行情、利率、政策、竞品......全部可能变化。你拿地时算的账，届时可能完全对不上。
这笔账，凭什么由购房者承担？
那么，开发商的成本实实在在提升了，那会不会把压力转给购房者呢？
理论上有可能，现实中没那么简单。
你想涨，购房者不一定买单。市场不认，这个成本就转不出去。
首先，随着现房销售铺开，开发商习惯了新的节奏，资金压力肯定不会像测算的那样大。
比如，广州首宗现房销售地块，土地款就可以分期支付。还有预售预缴的税费延后到现房销售阶段缴纳，减轻前期现金流压力，甚至官方降低现房销售地块的地价等等。
现房销售才能回款的压力，也会促使开发商压缩开发建设周期。
像已经推行现房销售的海南，开发商从拿地到开盘，最短压缩到13个月！
而且，开发商肯定也不会把回款的期望，寄托在未来涨价上，前期也会压缩成本。
例如网传深圳有项目，就大幅精简了销售、营销团队，因为觉得之后现房销售，前期并不需要做太多推广。
呐，成本这不就下来了....
其次，新房哪怕成本提高，定价也有个天然的对手——二手房。
周边的二手房挂牌价，相当于给新房的定价封了个顶。定价太高，购房者自然就会把目光放在二手房上。
最后，广州的房地产市场，也很难因现房销售，导致新盘供不应求的局面。
目前广州新房的整体去化周期是在18个月上下。外围区还会更高。
即便现房销售铺开，新项目的开卖时间要多拉长1-2年，广州也有足够的库存撑过这段时间。
在我看来，比起涨价，现房销售真正可能带来的，是两个字——
分化。
开发商要把销售目光放到一两年后，自然只敢押注更有确定性的地块，这会带来中心区和外围区土地市场的分化。
资金成本的提高，让不少自有资金较少的小开发商只能退场，会带来头部房企和其它房企的分化。
像在海南，头部房企的市场份额已从政策前的45%飙升至75%。
最后我想说的是，算再多的账，算开发商增加了多少成本，真正不容忽视的事实是——
这些多出来的成本，本来就该开发商自己承担。
过去几十年，是购房者替他们背了。
过去购房者看着工地，就得交出首付，相当于无偿给开发商提供大额无息贷款，同时还要承担延期交房甚至烂尾的巨大风险。
现在房企更多依靠自有资金和合规贷款完成建设，不是被加征了新成本，是被要求承担起本该自己承担的成本和风险。
这笔钱，最后还要购房者帮忙承担，说不过去吧？
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