2026年9月4日，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金杭州安居宁巢REIT”）正式获得中国证监会准予注册批复。
这不仅意味着浙江省首单保障性租赁住房REIT的成功落地，更标志着浙江在盘活保租房存量资产、创新住房保障投融资模式上迈出了实质性一步，该基金预计募集规模为8.33亿元。
租赁住房REITs的“加速之年”
中金杭州安居宁巢REIT的获批，是今年租赁住房REITs市场高歌猛进的又一注脚。
回顾其申报历程，4月29日于深交所正式申报，5月6日获受理，5月28日进入问询阶段，8月28日审核通过，9月3日注册生效。全程仅128天，节奏紧凑而高效。
而在此之前，今年已有两单同类产品率先“鸣锣”。
至今最快纪录保持者应该当属中航北京昌保租赁住房REIT（代码：180503），2025年12月30日申报，2026年3月23日注册生效，从申报到获批仅用84天，刷新行业发行速度纪录。
上市首日（4月29日），其网下询价认购倍数高达434.92倍，公众有效认购倍数更是达到1249.33倍，双双创下国内不动产REITs的历史峰值，市场热度可见一斑。
国泰海通中国建筑租赁住房REIT（代码：508095）于8月18日获批，从4月15日申报至上交所到获批历时126天。该产品将于9月9日启动网下询价，9月14日至18日面向公众投资者募集。
至此，2026年已有3单租赁住房REITs相继获批，行业累计达11单，常态化发行趋势日益明朗。
底层资产透视
中金杭州安居宁巢REIT的底层资产——宁巢·明石公寓，位于杭州市上城区笕桥街道同德路206号，是浙江省首宗成建制开发的人才专项租赁住房项目。
项目拥有保障性租赁住房1469套（间），租赁住房建筑面积约8.22万平方米，配套商业可租面积4721.91平方米。自2021年9月投入运营至今，已稳定运行超过五年。
项目地处杭州城东新城核心板块，紧邻杭州东站综合交通枢纽，无缝衔接高铁、长途客运与地铁网络；距地铁4号线明石路站仅步行可达，德胜快速路、杭甬高速环伺周边，跨城通勤与市内出行均极为便利。周边商业综合体集聚，生活配套成熟，形成了功能完备的宜居生活圈。
在运营表现上，项目常年接近满租。截至2026年一季度末，租赁住房出租率达98.84%，处于饱和运营状态，租约稳定、现金流来源高度分散，社会效益突出——有效承接了新市民和青年人才的住房需求，成为杭州“引才留才”的重要居住保障。
财务数据同样稳健，2024年营收4481.08万元，净利润245.65万元；2025年营收4910.97万元，净利润616.84万元；2026年第一季度营收1268.36万元，净利润123.12万元，盈利能力持续向好。
国资护航，扩募空间广阔
项目的原始权益人为杭州市安居宁巢投资有限公司，系杭州市安居集团全资子公司，实际控制人为杭州市人民政府。
在杭州保障性租赁住房市场，国企占据绝对主导地位。安居宁巢作为全市龙头，管理门店27个，覆盖上城、拱墅、西湖、萧山、余杭、钱塘、富阳、临安八大城区，在营房源超过2.2万套（间）。与此同时，万科泊寓、龙湖冠寓等头部房企以“国企拿资源+民企代运营”模式参与，中小机构逐步边缘化，市场格局趋于固化，核心城区房源稀缺、外围竞争承压。
更为值得关注的是，安居宁巢正在投资建设的九堡单元SC120302-36地块等6个公交场站及地铁TOD复合型保障性租赁住房项目，未来将为杭州新增房源超2800套（间）。这一庞大的资产储备，为REIT上市后的扩募提供了坚实想象空间，也让中金杭州安居宁巢REIT具备了持续成长的生命力。
结语
从北京到杭州，从84天到128天，租赁住房REITs的发行节奏正持续提速，市场认购热情亦屡创新高。
中金杭州安居宁巢REIT的获批，不仅为浙江省保租房投融资开辟了新路径，更以优质地段、饱和运营、国资背书和扩募潜力，向投资者展示了长期稳健收益的底色。9月，租赁住房REITs赛道再添一员“实力派”。
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