香港房价指数，开始回落了。
据香港差饷物业估价署最新数据，2026年7月香港私楼售价指数，报321.5点，环比下跌0.47%。
而在这之前，香港房价指数已经连涨了13个月。
狂飙了这么久，终于出现了急刹车。
今年香港房价指数
累涨7.3%
从去年年中开始，香港楼市就进入了新一轮的上涨周期。
房价持续上涨，热盘一波接一波。
尤其今年以来，房价指数更进入了一个狂飙阶段，虽然7月份涨幅回落了，但今年房价指数仍是累涨了7.3%。
实际上，7月开始，除了房价指数下跌，香港的楼市成交量也出现了回落现象。
不过呢，今年1至7月 ， 香港 成交 住已经达到 45272套，是去年全年的72%。
上半年楼市的火是真的，目前开始回落也是真的。
那么，原因是什么呢？
其一，跟近期股市的波动有点关系，香港的楼市，还是有很强的金融属性。
其二，这几年，香港楼市主要需求来源之一其实是内地客，而6月起的境投资及征税规管，还是让一部分人抱观望态度。
其三，供应端的调整，上半年香港楼市爆火，其实还有个原因，新货供应多，而且很多都是市区核心地段盘。
上半年疯狂出货，7月进入了短暂的推盘空窗期，又没有高价盘集中成交托举，也是量价回落的原因之一。
整体降温
但局部仍有火花
目前香港的楼市，真实的情况是，整体降温，但局部仍有火花。
譬如，7月份元朗的「芊御」，全盘566套，开盘两周内直接卖掉近300套。
离地铁不够近，临近马路有噪音，这都不重要，价格够便宜就足够了。
来源：香港01
譬如，近期的超级大爆盘「叡璟」，每次开盘推100多套房源。
上周首轮开盘，认购量4.9万组，这周次轮开盘，认购量5.3万组。
接连创下香港历史票王记录。
地段核心，性价比够高，基本也是目前香港爆盘的铁律。
感兴趣，可以回顾房姐的视频⬇️
租金还在涨
再创历史新纪录
当然，虽然成交量价回落，但是租金的涨势仍刹不住脚。
回顾香港近几年的房租走势。
2023年香港与内地全面通关，加上政府推出人才计划，租金指数开始止跌回升。
尤其这两年，租金指数稳居历史高位，2025年下半年，突破200点大关，站上历史最高位后，就没下来过。
香港差估署最新数据显示，7月私人住宅租金指数升至 207.4点，创下历史新高。
今年以来，租金指数已累升约3.44%。
这个图，一个比较有意思的点是，每年香港的租金，都有一个高位期：
5-9月份。
这是因为，周期性的旺租期。
带动香港租房市场的两架火车头，分别是：专才、高才，以及内地去香港读书的学生群体。
因为9月份开学，同时由于租赁市场的火爆，旺租从暑假提前到了5月份开始。
而这当中，又有很大一部分，是大学生。
这几年，香港高校海量扩大非本地生源，这也是为城市吸纳人才的举措。
而短期内的扩招，学生宿舍其实是跟不上需求的。
2024/25学年，全港专上非本地学生达9.2万人，但八大资助大学全年仅可提供4.2万至4.5万个校内宿位，缺口超过一半。
2026年开始，非本地生名额占比上限又从40%进一步提升至50%，缺口进一步扩大。
JLL报告推算，2025/26学年，全港学生宿位整体缺口约7.63万个。
大批学生流入私人住宅租务市场，推动了租房市场的暴涨。
而且，学生群体由于没有工作收入证明，一般都是一次性付够一年租金。
来源：星岛日报
而这也是潜移默化的在改变，香港楼市的供应和行情。
单间、一房增多，投资客增多，学校、地铁附近的小户型，往往一推出就被抢光。
当然，这也是目前很多人，认为香港楼市仍有投资价值的原因。
租金高昂，租售比高，只要需求还在，也就有人为之买单。
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