现在的房地产市场，真的把矛盾感拉满了。一边是房价跌得明明白白，全国平均房价算下来已经跌超30%，就连以前大家觉得“永远不会跌”的一线城市，也走出了明显的调整行情，不少热门板块跌幅不小。另一边是救市政策一个接一个往外抛：限购取消了，房贷利率一降再降，首付比例越压越低，甚至连房贷最长年限都从30年拉长到了40年，明里暗里都是在鼓励大家买房置业。
也正因如此，网上吵得最凶的话题就是：今明两年，到底该赶紧抄底买房，还是抓紧把手头多余的房子卖掉？看涨的人说，房价都跌这么多了，泡沫挤得差不多了，再加政策托底，现在就是最佳买房时机，再晚就错过低点了。看跌的人说，这才调整几年，楼市还在长期下行通道里，后面还有得跌，现在不卖，以后越跌越不值钱，想卖都卖不掉。
针对这个问题，曹德旺早就说得很直白：房子本质上就是一堆水泥砖头，以后会越来越不值钱。他给普通人的建议也很明确：手里多余的房子，尽早卖掉。在这点上我们的看法也很明确：今明两年，优先把手头多余的房产卖掉落袋为安，真别着急冲进去买房。四个非常现实的原因，看完你就明白背后的逻辑。
01 收入撑不住高房价，刚需接盘力越来越弱
第一个最核心的问题，就是现在老百姓的收入，早就撑不起当前的高房价了，刚需的接盘能力，比很多人想象的弱得多。这几年实体经济整体低迷，各行各业都在降本增效，裁员、降薪的消息从来没断过。多数普通人的收入不仅没怎么涨，不少人还遭遇了降薪、失业，大家对未来的收入预期都特别谨慎，没人敢拍胸脯说自己以后收入能一直涨。
这种情况下，谁敢随随便便背几百万的房贷？以前收入年年涨，觉得月供压力会越来越小，现在不一样了，工作都不一定稳，万一失业了，房贷断供的风险谁来担？身边就有个朋友，前年本来计划买房，都看好户型了，结果去年部门优化，他虽然没被裁，但薪资降了快两成，直接就把买房计划搁置了。他说就现在这点收入，每个月还完房贷连生活费都剩不下，万一再有点事，根本扛不住，不敢冒这个险。
而且现在大家买房也越来越理性了，再也不会像以前那样跟风冲、闭眼买。真正的刚需，也会掂量自己的收入、家庭的情况，能承担就买，承担不起就等等，不会为了“买房增值”硬上。非理性的投资需求退潮了，真实的刚需又接不住高房价，购房需求整体在萎缩，未来房价的下行压力，只会越来越大。
02 赚钱效应彻底消失，炒房客集体离场抛房
第二个原因，是楼市最核心的上涨动力——赚钱效应，已经彻底没了。从2022年房价开始转向下跌，到现在已经连跌了四年。搁以前，买房就是稳赚不赔的买卖，闭着眼睛买都能涨价，所以炒房客一窝蜂往里冲，刚需也怕涨赶紧上车，需求自然旺。
可现在呢？买房不仅不赚钱，买了就跌，不少城市房价跌了三四成，高位接盘的人首付都亏没了。这种情况下，谁还敢炒房？越来越多的炒房客选择抛售手里的多余房产，落袋为安。数据不会骗人：2026年1月，全国二手房挂牌量直接突破850万套，创下了历史新高。武汉、重庆、成都这些大城市，单个城市的挂牌量都突破了20万套。天量的挂牌量背后，就是大家都不看好后市，都想赶紧出手。这么多二手房压在市场上，本身就是巨大的抛压，未来房价的下行压力，只会越来越大。
03 房价泡沫仍未出清，远没到合理区间
很多人说“都跌四年了，泡沫该挤完了吧”，其实真没有。现在各地的房价，相对居民收入来说，依然偏高，泡沫还在。衡量房价合不合理，最核心的指标就是房价收入比。现在二三线城市的房价收入比普遍在20到25倍，一线城市更是超过了40倍。这是什么概念？就是普通家庭不吃不喝，二三十年甚至四十年，才能买一套普通的房子。
放眼全世界，正常的房价收入比也就3到6倍，咱们这个水平，明显是偏高的。价格可以短期脱离购买力，但不可能永远飘着。房价早晚要回归到和居民收入匹配的合理区间，这个大趋势是谁都挡不住的。
别信什么“一线城市资源稀缺永远涨”，再稀缺的东西，也得有人买得起才行。没人接盘的高价，就是空中楼阁，迟早要落下来。未来几年，房价回归合理区间的趋势不会变，现在说见底，还太早。
04 供给严重过剩，供大于求格局长期难改
第四个更长期的压力，是房子早就供大于求了，而且这个局面中短期内根本改不了。之前住建部的数据大家都听过：全国有6亿栋房子，就算每栋住10个人，都能容纳60亿人居住。这个数字听起来夸张，但也侧面印证了住房总量的过剩。更何况每年还有上千万套的新建商品房源源不断入市，供给还在持续增加。
以前房价涨，是因为大家都抢着买，需求大于供给。现在反过来了，需求在萎缩，供给还这么多，供大于求的格局已经形成，而且会持续很长时间。一旦房价进入下跌周期，这种供给过剩的压力会被放大：越跌越没人买，越没人买库存越多，库存越多越要降价促销，形成负循环。这种情况下，想让房价止跌上涨，谈何容易。
05 普通人的选择：多余房早出手，刚需别急抄底
说到这儿，答案其实很清楚了。今明两年，手里有多套房产的，优先考虑出手多余的房子，早点落袋为安，别等越跌越多，资产缩水了才后悔。尤其是那些不在核心城市、核心地段的房产，还有那些老破小、远郊盘，以后流动性会越来越差，想卖都未必好卖，趁着现在还有接盘的，该出手就出手。
那刚需要不要买？如果是真正的自住刚需，比如结婚要房、孩子上学要房，遇到合适的、价格也在自己承受范围内的，该买可以买，毕竟房子是用来住的，不用太纠结涨跌。但也别抱着“抄底”的心态，觉得买了就能赚，现在早就不是那个时代了。如果不是特别急，完全可以再等等。房价还在调整通道里，后面选择会更多，价格也会更合理，不用急着这一年两年。
总的来说，今明两年到底买房还是卖房，曹德旺的话其实已经给出了方向：房子回归居住属性是大势，越来越多的投资属性会慢慢褪去，自然也就不会再有以前的增值空间。
收入撑不住、炒房客离场、泡沫还在、供给过剩，这四座大山压着，房价短期很难扭转下行的趋势。手里多余的房产，早点出手，别抱着侥幸心理等反弹，最后越套越深。
对普通人来说，房子是用来住的，不是用来炒的，也不是用来囤的。有一套自住的，手里有余钱，日子稳稳当当，比囤几套房子等着涨价靠谱得多。毕竟纸面的市值都是虚的，真金白银落袋为安，才是最实在的。
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