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最近，楼市出台了很多政策文件，有城市层面的楼市新政，也有行业层面的文件。其中有些文件对整个房地产市场的发展影响会很深远，甚至会改变整个行业的发展状态，只是这个时候可能还没体现出来。

今天想要重点谈的就是8月28日发布的多项房地产政策文件之一的《关于完善商品住房销售制度的通知》，其实感觉目前还是有很多人没有意识到这份文件可能对楼市带来的影响。

这个影响或许比很多人想象得大得多，或将会深层次改变楼市未来的供求关系；甚至说目前房价下跌问题会迎刃而解，至少是部分大城市的楼市可能会是这样的。

为何这么说？那么我们首先要弄清楚这份文件究竟说了什么？

核心内容就两点：

一是对商品住房预售制度进行大调整，可以说是极大地提高了住房预售的门槛，即单体建筑应完成主体结构封顶，才可实行预售；而之前则是取得了“三证”，投入超过了总投的25%，就可以申请预售许可证。

预售资金监管更加严格，商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才可解除资金监管；而之前是可以根据工程进度申请核拨的。

看看上面这要求，都要到这个程度才可以预售，是不是快赶上现房销售了？！

二是推行商品住房现房销售。新的规定是：新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

虽然政策文件表述上是留有余地的，一个是“鼓励”，一个是“优先”；但是大概率以后一段时期内，新出让的项目都会向现房销售靠拢的。

一个接近现房销售，另一个则是现房销售。也就是说住房供应方以后是需要把房子完全建好或是基本上建好了，才可以开始卖房回笼投资资金了。

那这就相当于改变了未来楼市的投资模式。以过去商品住房预售模式，实际上开发企业只需要小比例的自有资金就可以实现项目的滚动开发，杠杆是很高了。对于房地产这样的资金密集型行业，也算是一定程度上解决了资金来源的问题。然而问题也很明显，这种模式是环环相扣，中间不能出纰漏，否则就滚动不下去，就会形成“烂尾楼”，最终就会损害购房者的权益。

而现房销售就能很好解决以上的问题。但是这对于开发企业的资金实力就提出了更高的要求。建一个住宅小区，可不是一笔小的投资，而且还要基本上建好才能销售回款，这不是一般企业想做就能做的事情。说实话，在大城市里一个住宅项目的总投少则几十亿，多则上百亿。即便是有开发贷款的支持，自有资金的投入也是相当大，能够承受得起如此高资金投入的企业不会太多。

那未来很可能就会出清一批资金实力欠缺的开发企业，还会有一批开发企业大概率会收缩开发项目的数量以及降低项目的开发速度。如此一来，未来市场的新房供应也就会随之减少。

新增供应减少了，住房市场的供求关系也会逐渐改变。尤其是一些大城市的楼市，很有可能会重新出现供不应求的局面，房价下跌的问题自然就解决了。