9月7日，钦州市文峰北路一带一栋5层自建房在司法拍卖二拍中，吸引5人报名、经过35次加价，最终以122.5万元成交。 相比一拍130万元的流拍价，还低了7.5万元，竞得者显然是掐准了二拍降价后的窗口才出手的。
这栋房子位于钦州市文峰北路东面、河西区A3-13号地块第14号小块，实地勘察地址为永峰一巷13号。
宗地面积90平方米，实际建了5层，建筑面积超过450平方米，外墙贴瓷砖，整体看上去比较新。
位置在钦州市区，靠近钦州市第七小学，邻近钦州市第五中学，距离德营市场、年年丰广场、仟仟万家钦州购物中心、和顺农贸综合市场和大润发都不远，日常生活配套齐全。
房子在巷子内，不属于沿街楼房，一楼做不了铺面，整栋更适合自住。
从价格维度看，122.5万元对应450多平方米的建筑面积，单价大约2700元/平方米。 作为参照，2026年6月文峰北路自建房的二手房均价约为1934元/平方米。
不过这栋房子有两个绕不开的瑕疵。 一是规划许可证批准建筑面积只有305平方米，实际建了5层，存在超建；二是地上建筑物整体尚未办理不动产权登记证书。
钦州市关于不动产登记历史遗留问题的政策明确，竣工测绘总计容面积超出工程规划许可面积的，超出1%以内的按土地出让合同价格补交超建部分土地出让金，超出1%的需以申报竣工规划验收日期为时点重新评估并补交。
2026年5月，钦州市海城六巷10号王廷泽私宅规划核实公示就是一个本地参照：该户第三层至第五层及天面梯间实建比原审批多22.19平方米，钦南区综合行政执法局已依法查处，相关部门拟同意按原审批建筑面积办理规划核实，超建部分允许保留使用但不予确权登记。
这意味着，这栋永峰一巷13号的超建部分，后续办理登记时可能面临类似的"保留使用、不予确权"的处理，具体以职能部门核定为准。
法拍房的交易成本也不只是成交价本身。 根据司法拍卖的普遍规则，拍卖成交价为所有权转移价格，不包括欠缴的水电费、维修基金等相关费用，由买受人自行处理；契税、印花税由买受人缴纳，原权利人应承担的税费部分法院可按规定处理，但具体以税务部门最终审定为准。
这栋房子目前还有人居住，尚未腾空。 法院在类似拍卖公告中通常会说明，未腾空房屋的交付时间以法院工作进度为准，案件情况复杂或者无法找到当事人的，交付时间会延长。
回头看这次拍卖的节奏：一拍130万元起拍，无人报名流拍；二拍直降到104万元起拍，降价26万元，立刻引来5位买家，35轮加价后定格在122.5万元，比一拍流拍价低7.5万元。
钦州近期的自建房拍卖市场其实不乏热点。 8月26日灵山县一栋96平方米、宗地163.92平方米的自建房，以84.784万元起拍，4人报名151次出价，最终119.584万元成交；9月1日灵山县三海江南新城区一栋543.43平方米自建房，9人报名82次加价，以148.1017万元成交。
横向对比下来，永峰一巷这栋122.5万元、450平方米以上的标的，单价处于钦州自建房法拍市场的常见区间，但"未办证+超建+未腾空"三重叠加，让它的后续处理路径比其他已办证标的更复杂一些。
买房这件事，数字只是起点，落地才是关键。 122.5万元买下市区一栋5层自建房，纸面上是划算的，但办证能办到什么程度、超建部分怎么认定、欠费和清场要投入多少时间与资金，这些都需要买家在过户前到自然资源、住建、税务、城管等部门一一问清。
同一场拍卖，有人看到的是450平方米的宽敞自住空间，有人看到的是后续要去多个部门跑流程的琐事。 钦州这栋自建房的故事，其实留给大家一个挺有意思的思考——在法拍市场里，"成交价"和"到手价"之间，隔着多少需要自己一步步走完的路。 如果是你，会怎么权衡这场拍卖里的账？
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