只有1人竞拍！海南三亚一栋酒店大楼被拍卖，最终以底价1.3278亿成交|三亚市|凤凰岛|拍卖|海南省|海景|酒店大楼|鹿回头

9月7日，阿里拍卖后台跳出一条不算起眼的结果：三亚玛瑞纳酒店，一个人报名，出价13278.832万元，按起拍价拿走。

这栋楼坐落在三亚天涯区南边海路半岛龙湾二期，鹿回头的西侧，背靠山、面朝海，远处就是凤凰岛。建筑面积11422.06平方米，土地面积3367.96平方米，楼高10层，2009年开业，是一家一线海景酒店。

这样的房子，按常理应该是抢手货。但它走到这一次"一个人报名"的局面，用了大概两年。

2025年6月15日，玛瑞纳酒店第一次走上拍卖台，起拍价1.66亿元，评估价2.37亿元。 结果无人出价，流拍。

2025年7月，第二次拍卖，起拍价降到1.32亿元区间，仍然没能拍出。

随后标的转入变卖程序。 2025年12月12日至2026年2月10日，第一次变卖期，最终拍卖中止无效，原因是被执行人及案外人提出异议。 2026年9月6日，法院再次挂出变卖公告，变卖周期60天，到11月5日10时结束，变卖价13278.83万元，评估价23712.2万元，相当于5.6折。

也就是说，从首拍的1.66亿到这次的1.3278亿，价格缩水了约20%；比起2.37亿元的评估价，打了个5.6折。

折成单价看：13278.832万元 ÷ 11422.06㎡ ≈ 1.16万元/㎡。在三亚这个位置，这个单价并不高。

玛瑞纳酒店不是烂尾楼，也不是破旧物业。 10层楼，101间客房，配有餐厅、行政酒廊、会议室、多功能厅、泳池、儿童乐园，2009年开业，2019年做过装修，原承租方经营到2025年5月31日租约届满，之后转为自营。

位置放在三亚整个版图里看，属于鹿回头—大东海—半山半岛核心旅游带，是三亚开发最早、配套最成熟的滨海度假板块。 鹿回头风景区、大东海浴场步行可达，半山半岛帆船港250个全天候泊位，南边海渔村做海鲜餐饮。 景点、交通、商业、客源，条件都齐。

但标的页面写得很清楚：原租赁合同为抵押后签订。

这句话在法律上的分量很重。根据《民法典》相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这意味着新业主接手后，清理租约、腾退清场、处理与原承租方的法律关系，都是实打实的麻烦事。如果原承租方不配合，还得走诉讼和执行程序。

玛瑞纳不是孤例。 这两年三亚走上法拍台的酒店，大多走得磕磕绊绊。

2024年7月，三亚南海方舟旅游度假酒店（金都蔚景温德姆酒店）二拍，起拍价4.2037亿元。已经有一个竞买人交了4200万元保证金、在拍卖结束前出价到起拍价，眼看就要成交，结果拍卖突然中止——当事人和利害关系人提出了异议。这家酒店总建筑面积31694.26㎡，五星级标准，190间客房，光是银行本金就欠了9000多万元。

同样是南边海路片区，玛瑞纳的"一个人报名底价拿走"，和南海方舟的"临门中止"，本质上是同一件事的两面：卖家急着脱手，买家心里打鼓。