前两天，经济学家马光远在2026网易经济学家年会上说了一句话，直接把很多人手里的房本给说凉了。
他说：以2021年为全国房价高点算，核心城市想要完成调整、突破前高，大概需要十年。到2031年前后，只有少数城市的房价能刷新历史高位，大约70%的城市，再也回不到2021年那个水位了。
这话一出，评论区直接炸了。有人说"完了，我家房子彻底套牢了"，有人说"专家又在吓唬人"，还有人问"那我到底该不该现在卖房"。
今天这篇，我不站队、不喊口号，就把马光远这句话掰开揉碎，用大白话给你讲清楚：他到底依据什么这么说？为什么是70%而不是30%？作为普通人，手里的房子到底该怎么办？
01 马光远到底说了什么？
先说清楚一件事：马光远不是在唱空中国楼市，他是在给一个"周期判断"。
他的依据来自国际清算银行的一份研究——这份研究跟踪了全球57个经济体、190轮房地产下行周期，得出一个结论：凡是跌幅超过30%的深度调整，从见顶到重新回到前期高点，平均需要9.6年。
注意，是"平均"。有的国家快一点，有的国家慢一点。日本从1991年楼市泡沫破裂到现在，全国房价指数都没摸到当年的高点，已经三十多年了。美国2008年次贷危机后，大概用了6年左右回到前期高点。
马光远把这个规律套到中国身上：2021年是这轮全国房价的高点，到现在已经调整了五年。按平均十年周期算，2031年前后是一个关键节点。
但他的判断里有两个非常重要的分层，很多人只看到了"70%回不去"，没看到另一层：
第一，少数城市能回去。北上广深这些一线城市的核心区，马光远说"回到高点没有悬念"。甚至他在更早的场合说过，一线和强二线的核心优质住宅，3到5年就能突破2021年的价格。
第二，70%的城市回不去。注意，他说的是"城市"，不是"房子"。一个城市里也有能涨的板块和跌到底的板块。
所以这句话真正的意思不是"中国楼市完了"，而是：普涨时代彻底结束了，未来是极端分化的时代。好的更好，差的更差，中间大部分横盘。
这才是马光远想表达的核心。
02 为什么70%的城市回不去？四个底层逻辑
很多人不服气：凭什么我们城市就回不去？政策一直在救市，降息降首付，难道没用吗？
有用，但作用有限。因为决定房价长期走势的，不是政策，是四个更底层的东西。
第一个：人没了。
房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。这句话说了很多年，但很多人直到现在才真正感受到它的重量。
2022年中国人口首次负增长，2023年继续负增长，2024年出生人口不到900万。你想想，一个城市如果年轻人在持续流出，新生儿在减少，那未来谁来接盘你的房子？
全国六百多个城市，真正人口还在净流入的，也就二三十个。剩下的城市，人口要么停滞，要么在流出。没人了，房子盖给谁住？
这不是悲观，这是数学题。
第二个：钱没了。
2021年那波高点，是居民加杠杆加出来的。当时居民部门杠杆率冲到了62%以上，很多家庭掏空六个钱包付首付，然后背三十年房贷。
现在呢？大家不敢加杠杆了。提前还贷的人排着队，新增房贷持续低迷。为什么？因为收入预期变了。以前大家觉得工资年年涨，现在能保住工作就不错了。
没有杠杆，就没有超额购买力。没有超额购买力，房价靠什么涨？靠刚需？刚需那点购买力，托不住现在的价格。
第三个：房子太多了。
这是最扎心的一点。中国现在的人均住房面积已经超过40平方米，接近发达国家水平。很多三四线城市，户均拥有住房超过1.1套。
什么概念？就是大部分家庭已经有房子了，而且不止一套。以前房价涨，是因为缺房子。现在不缺了，缺的是好房子、好地段的房子。
当供给远大于需求的时候，价格只有一个方向：往下找平衡。
第四个：产业撑不住。
一个城市的房价，本质上是这个城市产业竞争力的变现。深圳房价为什么高？因为有腾讯、华为、大疆，有源源不断的高收入人群。杭州为什么强？因为有阿里、有电商产业集群。
但很多三四线城市，产业结构单一，要么靠资源，要么靠农业，要么靠几个半死不活的工厂。年轻人在本地找不到好工作，只能去大城市。没有产业，就没有高收入人群，就没有房价支撑。
这四个因素叠加在一起，结果就是：70%的城市，房价真的很难回到2021年了。不是政策不想救，是底层逻辑变了。
03 我的判断：未来五年，普通人必须看清三件事
说了这么多，你可能更慌了。别急，马光远的话是"大周期判断"，落到每个人头上，情况完全不一样。
作为一个在房产行业摸爬滚打多年的主播，我给你三个原创判断，你听听有没有道理。
判断一：未来五年，不是"买房还是不买房"的问题，是"买哪里"的问题。
很多人问我：现在能不能买房？我的回答永远是：看你买哪里。
如果你在北上广深的核心区、强二线城市的产业核心板块，遇到合适的房子，该买就买。这些地方的房子，未来五年大概率能跑赢通胀，甚至突破前高。
但如果你在一个人口流出、产业空心的三四线城市，手里已经有两三套房了，那我劝你别再加仓了。这些地方的房子，未来不是涨多少的问题，是能不能卖出去的问题。
记住一句话：买房不是买"房子"，是买"城市的股票"。你买的是这个城市未来十年的发展潜力。
判断二：手里有多套房的人，现在是优化资产的窗口期，不是等待反弹的黄金期。
很多人手里握着三四线城市的房子，总想着"等涨回去再卖"。我跟你说句实在话：大概率等不到了。
现在的策略应该是：把劣质资产换成优质资产。什么是劣质资产？人口流出城市的老破小、远郊大盘、没有学区没有产业的房子。什么是优质资产？核心城市核心地段的次新房、有产业支撑的地铁房、学区还不错的小户型。
不要舍不得割肉。你现在卖，可能亏20%。但如果你再等五年，可能亏40%，而且还卖不掉。
资产优化的核心不是"赚最多"，是"亏最少"。
判断三：租房不丢人，强行上车才危险。
最后说给还没买房的年轻人听。
以前的观念是"必须买房，不买房就是失败"。但在这个分化的时代，这个观念正在失效。
如果你在一个高房价城市工作，收入一般，家里也帮不上太多，那真的没必要硬上车。租一套好房子，把钱拿去提升自己、投资自己，可能比背三十年房贷更划算。
但如果你已经结婚、有了孩子，需要稳定的居住环境，而且收入能覆盖月供，那该买还是得买。只是买的时候，一定要选对城市、选对板块、选对产品。
买房这件事，从来不是"该不该"，而是"适不适合你"。
马光远的话，听着扎心，但其实是好事。
为什么？因为它把一个很多人不愿意面对的事实摆到了台面上：中国楼市的游戏规则变了。以前闭着眼睛买房都能赚的时代，一去不复返了。未来买房，需要眼光、需要判断、需要对城市和产业有基本的认知。
这对普通人来说，其实是公平的。以前谁胆子大、谁加杠杆猛，谁就赚得多。未来谁看得准、谁选得对，谁才能保值增值。
最后送大家一句话：别恐慌，也别侥幸。看清趋势，做好选择，比什么都重要。
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