很多人说现房销售来了，房价就要跌了。那你问他一句，开发商的成本是增加了还是减少了？他肯定答不上来。任何一个告诉你现房销售利好购房者的人，都在回避一个最关键的问题。举个例子，以前房企拿地半年就能预售回款，资金成本很低。
现在要盖到主体结构封顶甚至现房才能卖，回款周期从6个月拉长到3年。请问3年的资金成本谁来承担？
一个项目垫死几个亿，垫3年，光利息就是几千万。绝大多数房企现金流本就绷得紧紧的，也就是说，看似现房销售保护了购房者，但开发商的成本实实在在增加了。那剩下的成本最后会去哪儿？不是开发商自己扛，这部分成本最终一定会体现在房价里。
成本增加并不是最可怕的。问题的关键在于，中小房企怎么办？大房企有钱垫资几年，中小房企有吗？他们只告诉你现房销售不怕烂尾，绝对没有告诉你中小房企要出局了。同样的垫资压力，中小房企扛得住吗？扛不住就只能退出，活下来的只有国企、央企和头部房企。竞争者少了，供应少了，你觉得房价会跌吗？
更进一步说，真正决定房价的不是成本，是供需和定价权。当市场上只剩几家大房企，谁还打价格战？以前100家房企抢一块地，价格战打得头破血流。现在只剩10家，大家心照不宣，价格是不是就稳住了？但问题是，90%的中小房企扛不过三年的垫资期，这个数量级的差距，用购房者利好永远无法解释。
所以，你再想想，到底是谁在推动现房销售？其实最开心的人就在我们身边，不是购房者，是活下来的大房企。他们资金充足，融资畅通，现房销售对他们来说不是压力，反而是机会。竞争对手少了，定价权集中了，市场份额变大了。那么请问购房者的红利呢？问题出在现房销售淘汰的不是高房价，是小房企。你以为政策在保护你，其实政策在帮大房企清场。怀疑精神是第一位的。
换个角度看，现房销售之所以推行，并不是因为房价要跌了，而是因为期房卖不动了。它完美契合了当前市场的需求：购房者不敢买期房没关系，现房给你信心；房企回款慢没关系，主办银行兜底。每一个环节都是在给市场托底。任何政策，我们关心的不是有没有利好，而是谁来买单。
不怕烂尾当然可以，房价会跌吗？不一定。所有基于政策利好等于房价跌的判断，从一开始方向就错了。你以为免掉的是烂尾风险，实际上转移的是价格。
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