撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
现房时代来了，中海新城跑出加速度。
9月7日，北京规自委公示了酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块的设计方案。距离7月28日拿地，仅过去41天。
这张总平面图，花姐翻来覆去看了半天，似曾相识。
户型上，学习了中建智地旗下的北京宸园，与自家兄弟万吉玖序走差异化路线。
它没有延续丰台和昌平当下流行的抬板设计，规规矩矩，平平整整。
这表明，朝阳区的抬板，尚未放闸。
还有一个容易被忽略的细节：这张公示图的主人，正是几天前驼房营土拍现场，唯一领走竞买号牌的中海地产旗下的中海新城公司。
那宗地，被规自委当场宣布"暂停出让"，未来要结合现房销售再上架。
在酒仙桥板块，中海新城决心深耕下去。
一次产品的镜像
酒仙桥板块，盛产菱形地块。
前有北京宸园和中海万吉玖序，现有中海0013-1地块。
后者占地2.31公顷，总建面8.98万㎡，地上5.92万㎡，容积率2.5，建筑高度79.95米，紧贴80米限高。
菱形，是北京豪宅地块最讨巧的形制——退线规整、遮挡可控、楼栋排布自由度极高，几乎不会出现无效土地、低效楼位。
11栋住宅，围着中央一个下沉庭院，东南西北铺开。花姐做了一版推测，户型就三档：145㎡、174㎡、220㎡。
145㎡的小户型，被安排在西南沿街，贴着红霞路、红霞中路；174㎡放在中坚和东南；220㎡分布在4#和2#西户。
0013-1地块的楼间距，最远的3#与6#，达到122.5米；最密的角落，也压着1.2的楼间距比下限。
这是把2.5的容积率、80米的限高，用到极致又不越界的水准。
通过0013-1的排布，隔壁两个地块的强排，也能摸出个大概。
1、东南侧的0013-2地块，占地1.96公顷、建面4.9万㎡、容积率2.5。
供地文件要求，与0013-1地块按同期建设项目考量，建设主体须配合签订协同建设协议。这是花姐此前强调的——地块拆了，但不割裂。
0013-1地块已经把自己的145㎡、174㎡贴着交界线排了，0013-2地块大概率要镜像呼应：楼栋退开、天际线接续，做同类的中小户型改善，200多套的小体量。
2、西北侧的1019-0002地块，占地4.6万㎡、容积率2.5。它这是片区最大的一块，建面直奔11.5万㎡，足足是0013-1地块的两倍。
花姐推测，它不会再做纯顶豪，而是一个更大的"宸园"，改善为主。
毕竟，北京宸园清盘，万吉玖序在售尾盘，板块购买力已经被"收割"过一轮了。
彼此毗邻，却互不干扰。
这就是协同建设协议，换来的井水不犯河水。
1米花池创纪录
产品定位，是0013-1地块最值得说的部分。
中海手上，明明有萬吉玖序这张牌，372㎡的平墅、户均210㎡、房型全以《十骏图》御马命名的顶级豪宅。
可这次的0013-1地块，偏不借鉴。356套房源，几乎抄了北京宸园的作业。
0013-1地块户均约161.5㎡，走的是千万级改善的路子，明显更贴近北京宸园。
它的楼面价8.11万/㎡。按11万/㎡售价测算，145㎡总价约1600万，174㎡约1914万，220㎡约2420万。
这个总价段，恰好卡在北京宸园去化最好的区间。
它606套房源，145+165㎡合计518套，去化率97%，几乎卖空；220-249㎡大户型88套，去化86%。
在花姐看来，0013-1地块这样的产品定位，正是中海新城"内部差异化"的深思。
1、万吉玖序就在一路之隔，370套网签了310套，剩六七十套没走完。如果0013-1地块也做168㎡起步的顶豪，就是左手打右手，自己人抢自己人；
2、0013-1地块有个小硬伤：不临地铁，不临河。萬吉玖序能卖到11万+、还扛得住372㎡平墅，靠的是亮马河的河景视野；
3、北京宸园是被验证过的路径。均价11万+，18个月清盘。
中海新城抄的，是被市场用真金白银，投过票的作业。
差异化，不内耗，用最快的速度去化。这是中海在酒仙桥，算得最精的一笔账。
0013-1地块内部，也留了足够的差异化：每户的南向，客厅和主卧各配一个花池；楼王4#更夸张，南向有三个花池。
这些花池，打破了北京0.5米-0.7米的常规进深，做到了约0.9~1米。而且，它还是朝阳区首个带花池的楼盘。
当然，有得必有舍。
它的南向内嵌阳台，进深只有约1.2-1.3米；北面送了设备平台+露天。
抓住细则出台窗口期
过去两年，朝阳豪宅，蜂拥而至。
花姐数过，在售老盘13个，存量超过3100套；含0013-1地块在内，待售新盘5个，约1420套。
这个量并不算少。偏偏这个时候，现房新政来了。
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。
这就是一条楚河汉界。
之前拿到规划证的，还能走预售老路；之后没拿证的，房子盖完才能卖钱。回款节点从开盘推到竣工，资金占用时间拉长两三倍。
这一刀，切在命脉上。
对当下的新盘而言，谁先走，谁就赢。
828新政划线的尺子，是建设工程规划许可证。这，给了中海窗口期。
0013-1地块是7月28日拿的地，在8月28日之前。如今方案公示都出来了，它一个劲往前赶，图的就是在细则落地之前，把规划证拿到手，走老路的预售，以及资金监管。
花姐认为，中海这个新盘，大概率不会受现房政策的直接冲击。不是因为它特殊，是因为它快——它卡在了规则变脸的前一秒。
毕竟，0013-1地块是一个地王：46.814亿元，溢价率25.84%，有点烫手。
花姐点评：
看一个开发商在新政后的姿态，不看它喊得多响，得看它手里的牌，打得有多稳。
0013-1地块这张图，最耐人寻味的，不是户型，不是楼间距，是那股"收着劲儿"的味道。
丰台和华润万泉寺项目、保利太平桥项目、国贸丰台桥南项目，昌平的建发东小口项目，统统抬板，去做立体社区。
中海新城在酒仙桥，却不跟这股风，规规矩矩做平面、做3.15米层高、做局部首层架空、做风雨连廊。
它把炫技收了起来，把确定性奉上桌。
这就是现房时代，给开发商上的第一课。
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